近年來，台灣房地產市場正處於一個前所未有的動盪時期。政府雖然口口聲聲強調要壓抑高漲的房價，但實際推出的政策往往並未對症下藥，反而在市場中製造出更多亂象。房市下修的同時，資金快速出逃至股市與ETF；信用管制的加劇，使得房市可貸資金大量減少，讓原本就緊繃的市場供需失衡更加惡化。這樣的「房市之亂」，不僅造成購屋族群的焦慮，更可能演變成金融與社會的系統性風險。
一、政策的雙刃劍：新青安與信用管制的矛盾
新青安貸款自112年（2023年）8月1日上路以來，至今（114年7月底）已協助近13萬戶無自有住宅家庭購屋安居。這在數字上看似一項重大政績，但實際效果卻因政策不配套而大打折扣。
多年來政府在房市調控上不積極，任由投機炒作盛行，造成房價節節攀升，年輕人買不起房、不敢成家的困境早已成為社會常態，甚至演變為國安問題。
如今，新青安雖然打著「幫助首購族」的旗號，卻與嚴苛的信用管制並行：借款人限貸一次、強制徵提自住切結書，導致部分家庭在現實壓力下無法靈活調度資金。
更大的隱憂在於，政策制定者只顧及「防堵炒作」的單一面向，卻忽視了當市場反轉、經濟惡化時，消費者的退場機制何在？
在未來三年內，實際擺在眼前的將是近40萬戶的交屋潮，倘若金融環境或房市進一步惡化，購屋族群恐將成為制度與法律失衡下的犧牲者。
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二、錯置的打房，歷史已給我們警示
胡偉良過去多次指出，政府錯誤的打房政策，非但無助於房市健康發展，反而可能引爆更大的危機。歷史上已有前車之鑑：
1. 1990年代的日本：政府在資產泡沫高漲時，祭出嚴苛的信貸緊縮，導致房市急凍、金融體系崩潰，經濟陷入「失落的30年」。
2. 2020年的中國：政府以「三道紅線」全面壓制房企融資，讓原本就高槓桿運作的房地產企業集體爆雷，恒大、碧桂園相繼倒下，房市信心徹底潰散。
台灣當前的政策氛圍，正逐步走向相似的路徑。單純壓抑需求、收緊資金，或許能在短期內壓下房價，但卻忽略了「供給不足」與「營造成本高漲」的根本問題。一旦市場信心遭到摧毀，房市非但不能平穩，反而可能步上日本與中國的後塵，陷入長期的停滯與恐慌。
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三、供給面問題才是房價的根本矛盾
房價之所以高漲，並非單純來自於投機，而是多重因素交織：
1. 老屋過半，改建迫切：台灣50年以上屋齡的老屋已超過總住宅的一半，急需更新。然而，都市更新的程序繁複、地主協調不易，使得新屋供給長期不足，進一步推高市場價格。
2. 營造成本逐年上升：原物料價格高漲、缺工問題嚴重，使得營建成本居高不下。建商為了維持利潤，只能將成本轉嫁至房價。
3. 土地供應不足：台北市等核心區域土地供應稀缺，容積率限制嚴格，導致新建案多集中於蛋白與蛋殼區域，形成區域價格失衡。
在這樣的結構性背景下，政府卻選擇以需求面壓制為主，反而讓問題更加嚴重。
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四、解方：走向真正的健康房市
要讓台灣房市走出亂局，必須從以下幾方面著手：
1. 全面推動都市更新：降低同意門檻、簡化程序，加速危老與都更案件；透過區段徵收與公辦都更，釋放蛋黃區新屋供給。
2. 降低營造成本：發展模組化建築、預鑄工法、大量採購，降低建造單價；政府應設立專案融資與補貼，協助建商降低資金壓力。
3. 建立退場機制：在消費者因經濟困難無法交屋時，應提供合理的解約或轉換機制，避免民眾因制度僵化而成為犧牲者。
4. 市場透明化：加強實價登錄與資訊公開，讓市場更具透明度，減少炒作空間。
5. 政策從「打房」轉向「穩市」：政府角色應該是「引導市場健康發展」，而不是「以壓制為唯一手段」。
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五、胡偉良觀點：將政策焦點從「防炒作」轉向「供給改革」
品嘉建設胡偉良認為，房市之亂的根源，不在於民眾想要買房，而在於政策的錯置與供給面的忽視。當前的信用緊縮與限貸措施，不僅讓房市資金鏈更為緊張，也讓年輕世代的購屋夢更加遙不可及。
歷史已經給我們足夠警示：日本的失落、中國的崩盤，都證明了單純壓抑需求只會帶來長期的傷害。台灣必須汲取教訓，將政策焦點從「防炒作」轉向「供給改革」，透過都市更新與成本下降，才可能真正落實「住得起、住得好」的社會願景。
讀萬卷書不如行萬里路，而行萬里路又不如跟對老師，胡偉良的文章希望帶給大家正確、創新的思維，協助大家走向財富之路。
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