當房市陷入下行，最容易出現的現象是恐慌與誤判。許多人以為崩盤只是價格問題，其實更深層的是政策與信任的危機。身為房地產業者，我比任何人都清楚，市場的繁榮與崩壞，往往不是單方面造成的，而是制度長期失衡的結果。我希望透過本文，讓大家看見「崩盤」背後的結構性因素，理解問題，才能真正走出恐懼。
台灣房地產市場正面臨近20年來最嚴峻的考驗。從交易量暴跌、預售轉讓潮、建商讓利開賣，到民眾信心大幅下滑，房市「崩壞」的警訊已無可迴避。
這場結構性危機，不僅是景氣循環的自然修正，更深層反映出台灣長期政策錯置、資金扭曲與供需失衡的系統性問題。
一、政策滯後與治理迷思：「亡羊補牢」式調控的代價
台灣房市的政策失靈，根源在於政府一貫的「事後補救」思維。房價暴漲時遲遲不介入，直到泡沫形成才開始打房；景氣反轉後又匆忙推出購屋補貼或青年貸款，試圖止血。
這種「亡羊補牢」的模式，不僅錯過調節時機，也讓市場信心一次次被政策搖擺所破壞。
央行自2022年起連續升息、實施集中度管制與72-2條款，確實壓抑了投資需求，但也讓開發案資金斷流、都更危老案融資困難。
胡偉良指出，這些政策忽略了房地產的長週期特性——
一個都更案動輒5至8年，若資金鏈中斷，不僅建商倒閉，連整個居住更新計畫都會陷入停擺。
短期的信貸緊縮與房貸限縮，固然能讓價格修正，但若沒有長期供給側改革，最終仍難逃房市反覆震盪的命運。
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二、房地產市場融資的隱憂
金融機構受到集中度管制，不敢再大額曝險房地產；加上建築成本飆升與票貼收緊，造成許多案子卡在「開工難、動工難、完工更難」的惡性循環。若政府不儘快鬆綁合理融資機制，接下來可能出現大量建案延宕、停擺甚至「爛尾潮」。
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三、供需錯位的惡性循環：政策「頭痛醫頭」難治根
台灣房市的結構性矛盾在於——土地極度集中、人口過度擁擠、建築老化嚴重。雙北每平方公里人口密度超過9,000人，但可供新建的素地卻逐年遞減。土地稀缺推升房價，而「一坪換一坪的迷失」又讓都更整合更困難。
政府長期採取「頭痛醫頭、腳痛醫腳」的作法：房價漲就打房、交易冷就救市，從未真正面對問題本質——供給結構失衡。
要讓房市回歸健康，唯有從源頭改善：簡化都更流程、放寬容積獎勵、建立區段徵收與公辦都更並行制度。
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四、稅制扭曲：低持有稅與高交易稅的錯亂組合
台灣房屋稅與地價稅長期偏低，導致「囤房」成為理性選項。財政部資料顯示，全台擁有四戶以上房屋者逾50萬人，但其持有稅負遠低於國際標準。反觀交易費用卻高企，使市場流通性降低，中古屋釋出意願減少。
這種「低持有、高交易」的稅制設計，反而讓市場僵化、房價盤堅。要改善，應朝向持有課稅、交易減稅的方向調整，讓資金回歸流動，並鼓勵釋出閒置資產。
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五、跨世代居住正義：青貧世代的購屋絕望
年輕世代的居住問題，是台灣社會對立的導火線。30歲以下族群的房價所得比高達15倍，遠高於國際合理範圍。這意味著，即使不吃不喝15年，也難買得起一間房。
政府推出的新青安貸款表面上幫助青年圓夢，實際卻是把他們推向更高槓桿與更長期負債的陷阱。一旦市場下修或失業風險上升，這批高負債年輕族群將首當其衝。
居住正義不應只是口號，而是要在制度上重建公平。應積極發展租賃市場、推動社會住宅供給、導入長期租約保障機制，讓「租得起」成為「買不起」的替代選項。
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六、營建成本高漲：房價降不下來的真正原因
許多人誤以為建商哄抬房價，但事實上，營建成本才是推升價格的主因之一。勞動部統計顯示，營造業平均年齡超過48歲，年輕勞工比例不足兩成。
人力短缺導致工資連年上漲，加上鋼筋、水泥等原物料漲幅超過20～30%，使得每坪建築成本（營造＋管銷完費）已突破30萬元。
再加上耐震、綠建築、智慧化等新制規範，品質雖提升，但成本同樣高漲。若無法透過模組化施工、預鑄工法、AI+BIM技術降低成本，房價恐難有實質下修空間。
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七、資金氾濫與投資管道缺乏
台灣多年來資金過剩，超額儲蓄率連續超過10%，但可投資的產業有限。股市波動大、利率偏低，使得房地產成為最穩定的「避風港」。這也是為何即使政府打房，仍有大批資金湧入預售市場的原因。
若政府不開發新的投資渠道（如基礎建設REITs、綠能債券、長照產業基金等），這些游資仍會回流房市。真正的打房，必須建立「房產之外的投資選擇」。
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八、社會觀念的轉折：從「有土斯有財」到「住得好才重要」
房地產長期被視為身份與安全感的象徵。8成以上民眾認為「一定要買房」，導致台灣的租賃市場長期發展不足。這種觀念讓家庭資源過度集中於房產投資，排擠教育、創業與生活消費。
未來社會的轉型必須從觀念著手——擁有房子不再是唯一成功標誌，「住得安心、住得舒適」才是新的價值觀。政府可透過稅制優惠與長期租約鼓勵租屋制度化，並讓企業與民間力量參與社宅建設，建立完整的租屋生態系。
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九、胡偉良觀點：崩盤不是終點，而是重建的開始
台灣房市正在經歷一場必要的修正。泡沫破裂雖帶來痛苦，但也是重新定義市場的契機。當投資導向轉為居住導向、當炒作思維讓位於品質與安全、當政策從事後反應走向前瞻規劃，台灣的房地產市場才有機會脫胎換骨。
未來10年，房市的成敗將不在價格，而在信任與制度。唯有政府、業界與社會三方攜手，讓市場回歸理性、讓居住回歸人本，台灣房市才可能走出崩盤陰霾，邁向健康與永續的新時代。
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