近年來，台灣房地產市場在政府「打房」政策下，逐漸失去了過往的神壇地位。央行與行政機關強調房市投機過熱、資金過度集中於不動產，恐影響金融穩定與世代公平，因此一再祭出限貸、選擇性信用管制與集中度管制等措施。這些措施的確在表面上扭轉了民眾的購屋觀念，使得許多家庭從「買房必然致富」的心態，轉向更為保守，甚至選擇租屋。但問題在於，當政策過於嚴苛，對整體經濟結構的影響卻不可忽視。
央行雖然一再強調，房地產業對國內經濟成長的貢獻並不大，但必須注意到，這種說法指的是「打房措施後的邊際貢獻」，而非該產業在 GDP 中的總體比重。
若以台灣的經濟結構來看，營建工程業長期占 GDP 的 2.7%～3.3%，不動產業則占 6%～7%，合計約 9%～10%。這樣的比例雖不若製造業高達 30% 的規模，但絕對不是可以忽略的小數目。
更重要的是，營建與不動產牽動的是民生、居住安全與資產價格，對社會穩定的影響遠超過單純的 GDP 貢獻。
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一、從日本、中國到台灣的借鏡
1990 年代的日本，因資產泡沫破滅，房價崩跌導致企業與家庭資產負債表全面受損，進而拖累經濟進入長達十年的「失落時代」。
2020 年之後的中國，也因房地產市場急凍，恒大、碧桂園等龍頭企業爆雷，地方政府財政陷入困境，連帶影響中國的整體經濟動能。
這兩個案例提醒台灣：一旦房市急凍，不只是建商或投資人受害，而是整體經濟結構都會遭受重創。
台灣雖然沒有如日本、中國般龐大的土地融資與影子銀行問題，但若政策失衡，過度打壓房市，也可能導致供給不足、建商退場、營建業收縮，最終影響就業與經濟循環。這正是當前央行需要謹慎拿捏的地方。
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二、GDP 占比與邊際貢獻的差異
央行在公開說明中，常提到「房地產對 GDP 成長貢獻有限」，例如 2024 年營建工程業僅貢獻 0.07 個百分點，不動產業僅 0.06 個百分點，遠不及製造業的 2.68 個百分點。乍看之下，似乎可以印證「打房對經濟傷害不大」。
然而，這是將「增量貢獻」與「存量占比」混淆。事實上，營建與不動產合計近一成的 GDP，比起農業、金融保險等部門都來得更高。
若政策導致該產業長期萎縮，不僅拖累國內需求，也會使相關就業與上下游產業（如建材、水泥、鋼鐵、室內裝修）受到衝擊。這部分的乘數效應，央行並未在其說法中完整揭示。
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三、打房對民眾觀念與市場行為的改變
不得不承認，央行的打房確實在短期內改變了民眾的購屋態度。過去，買房被視為唯一安全的投資管道，即使負債也要搶進。然而，在貸款成數下修、集中度管制、第二屋限貸等措施下，許多年輕家庭逐漸轉向租屋，或是延後購屋計畫。
這種觀念轉變，某種程度上符合「居住正義」的目標，減少投機需求，讓房市降溫。然而，問題在於這種需求冷卻並未伴隨足夠的「政策配套」。
政府並未大規模增加社會住宅，租賃市場法制仍不健全，導致「買不起、租不好」的兩難。結果就是：交易量萎縮、房市低迷，卻沒有讓年輕人真正受惠。
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四、對經濟的4大長期隱憂
若打房導致營建不動產投資長期低迷，可能帶來數項結構性風險：
1. 投資動能不足：國內固定投資成長將放緩，影響整體 GDP 成長率。
2. 就業市場受挫：營建業直接就業人數近 50 萬人，上下游加總影響更大。若工地停滯，將導致失業與薪資下滑。
3. 金融風險轉移：雖然打房降低了房貸風險，但若建商大量倒閉，銀行的不良債權風險仍然存在。
4. 城市更新停滯：在老屋比率超過5成的情況下，若打房導致都更、危老案量萎縮，反而會使居住安全問題惡化。
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五、4大政策建議：從抑制投機到促進供給
因此，台灣的打房政策不能只停留在「抑制需求」，而必須同時「促進供給」與「優化市場結構」：
1. 調整限貸與集中度政策：對於投機需求維持嚴格管制，但對於都市更新、首購族、危老改建，應給予更彈性的融資支持。
2. 擴大社會住宅與租賃市場：提供年輕人合理的租屋選項，讓「不買房」也能安心生活。
3. 加速都市更新：在台灣老屋比率過半的情況下，更新需求是結構性必然。應透過法規鬆綁、融資支持，加快重建腳步。
4. 建立長期房市監測機制：不僅監測房價與貸款比率，也應追蹤營建投資、就業、建商財務狀況，避免政策過度矯枉過正。
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六、胡偉良觀點：要抑制投機，但也要支持剛性需求與都市更新
品嘉建設胡偉良認為，台灣央行的打房措施，短期內讓房市降溫，甚至在輿論中形成「房市神壇被拉下」的效果。然而，從 GDP 結構來看，營建與不動產業仍占有近一成的比重，其影響力不容小覷。
若政策過於嚴苛，恐怕會步上日本 1990 年代或中國 2020 年之後的後塵，從房市泡沫的「硬著陸」，演變為整體經濟的下滑。
因此，台灣在追求居住正義與金融穩定的同時，必須注意政策的平衡：既要抑制投機，又要支持剛性需求與都市更新。唯有如此，才能避免重蹈國際覆轍，並在經濟與居住安全之間找到可持續的均衡。
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