近年來，台灣房地產市場走向日益嚴峻，許多人開始擔憂「房地產崩壞」是否會在未來幾年發生。所謂「崩壞」並非單純的價格下跌，而是指市場結構性的失衡導致交易量急凍、資金斷鏈、建商爆雷，以及整體經濟出現連鎖性衝擊。要理解為什麼這樣的危機難以避免，必須回到政府政策的怠後、結構性的矛盾，以及外在經濟環境的多重夾擊。
一、政策怠後：亡羊補牢已經太遲
胡偉良長期指出，台灣房市最大的隱憂在於政府政策總是落後市場。當房價過度上漲、社會怨聲載道時，政府才祭出打房措施，例如限貸令、囤房稅、集中度管制等。然而這些政策往往並未精準擊中問題核心，反而在房市進入冷卻期時加深市場壓力。
更嚴重的是，政府的作法多半缺乏前瞻性，只是「亡羊補牢」式的修補。例如，當炒作投資過熱時，才開始嚴格管制貸款；當建商資金斷鏈爆發時，才意識到預售制度有缺陷。這種被動反應造成市場總是陷於「過熱—急凍—救市—再過熱」的循環，長遠而言只會加深市場的不穩定性。
（延伸閱讀│台灣打房愈打愈漲？專家胡偉良為當前房價過高獻良策：4大分析、3大解方）
二、結構性困境：高房價與低所得的斷層
另一個難以避免崩壞的原因，是台灣長期存在的結構性矛盾。房價高漲已經遠遠超過一般家庭的購買力，年輕人買不起房已成為國安議題。即便有「新青安貸款」這樣的政策支持，能受惠的家庭仍有限。
所得增長追不上房價，導致「住不起」成為普遍現象。當購屋需求無法支撐市場時，房市就會逐漸失去實質需求基礎。若未來景氣惡化、失業率上升，甚至高所得族群都開始縮手，市場將迅速滑落。
（延伸閱讀│房市與政策的隱形衝突？胡偉良：從央行集中度管制看台灣居住安全的失衡）
三、外部環境：國際局勢與資金緊縮
除了內部矛盾，外部環境的衝擊更讓台灣房市雪上加霜。胡偉良多次提醒，全球政經局勢瞬息萬變，美國對台課徵高關稅、地緣政治風險升高，對台灣出口依賴度極高的經濟模式形成嚴重威脅。一旦出口受阻，台幣將陷入波動，進一步影響房市的資金流動與投資信心。
另一方面，央行的緊縮政策與利率環境改變，也讓購屋貸款負擔沉重。過去低利率時代，投資客大量湧入房市，但如今利率逐漸回升，資金成本增加，炒作空間減少，市場必然承受更大壓力。
（延伸閱讀│政府、建商、民眾三方共贏！胡偉良：房價要降，「這2個字」比打房更有效）
四、供給失衡：老屋過半與都更遲緩
台灣有超過一半以上的住宅屋齡逾30年，亟需改建更新。然而都市更新與危老重建推動緩慢，制度複雜、釘子戶問題嚴重，使得老屋改建供給不足。市場新屋主要集中在預售案，卻又因信託規範與資金管制而雪上加霜。
當供給結構無法改善，房市只能在「高房價、低交易」的扭曲狀態下運行。一旦需求大幅縮水，缺乏穩定供給的市場更容易出現急速滑落。
（延伸閱讀│看不見的「定時炸彈」？胡偉良解析：當金融控管遇上台灣老屋危機）
五、群體心理：從眾效應與信心崩解
房地產市場不僅是供需的問題，更涉及群體心理。胡偉良形容，台灣市場的現象就像羊群的從眾行為：當大家看好時，一窩蜂進場推升房價；當市場轉冷，則集體觀望甚至拋售。
信心一旦崩解，再多政策補救也難以扭轉。當購屋者普遍認為「現在買房會賠錢」，市場的交易量將迅速凍結，資金鏈斷裂，崩壞隨之而來。
（延伸閱讀│「住得起、住得好」的新時代會來嗎？胡偉良：政府與建商3面向攜手共創）
六、總結難以避免房市崩壞的5大主因
綜合來看，房地產崩壞難以避免，原因並不僅在於某個單一事件，而是多重因素的交織：
當這些因素同時作用時，市場就像站在懸崖邊緣，只差一個外力推動就會全面滑落。
（延伸閱讀│「這數字」創10年新低！胡偉良：台灣房市崩盤的4大現實徵兆）
七、唯一的出路：前瞻改革與供給政策
雖然房地產崩壞的風險高企，但仍非全無出路。胡偉良主張，唯有政府採取前瞻性政策，才能避免重蹈「亡羊補牢」的覆轍。其核心在於：
1. 加速都市更新與危老重建：透過大規模街區改建，釋出更多高品質新屋。
2. 降低營建成本：推動規模化、標準化與模組化工法，讓房價回歸合理。
3. 建立長期房市政策：避免政策朝令夕改，給市場穩定預期。
4. 完善金融制度：在控管風險的同時，提供合理的資金管道給優質建商。
5. 照顧實質需求：將政策資源聚焦於首購族與中低收入戶，而非全面性撒網。
（延伸閱讀│政府、建商、民眾三方共贏！胡偉良：房價要降，「這2個字」比打房更有效）
胡偉良觀點：台灣房地產崩壞的隱憂，來自「怠後的政策」與「結構性的矛盾」
品嘉建設胡偉良認為，台灣房地產崩壞的隱憂，正來自於「怠後的政策」與「結構性的矛盾」。若政府仍持續陷於被動式管理，只能在問題發生後才急忙修補，那麼市場最終將走向失控。
這是一場看似緩慢卻無法阻擋的危機，除非政策與產業共同迎頭趕上，否則房地產市場的崩壞幾乎難以避免。
（延伸閱讀│台灣房地產正處前所未有的動盪期？胡偉良：錯置的政策與錯位的市場）
* 專欄內容僅反映作者觀點，不代表本社立場。
