在中央銀行近期以「防範金融風險」為名，對銀行業實施「集中度管制」的背景下，台灣的房地產市場與都市發展政策正面臨一場隱形的衝突。這項政策原本旨在避免銀行資金過度集中於單一開發商或高風險產業，以降低系統性金融危機的可能性。然而，若深入審視台灣當前的都市現實——老舊房屋占比超過全體住宅的一半，且急需大規模改建更新——便不難發現，這項金融管制措施與社會的迫切需求之間，存在著深刻的矛盾。
一、政策初衷與現實脫節的矛盾
央行的集中度管制邏輯清晰：透過限制銀行對特定產業或企業的授信額度，分散金融體系的風險。這種做法在抑制投機性炒作和過度槓桿的開發商時，或許能發揮一定效果。
然而，問題在於，這項政策並未區分「投機性開發」與「公益性都更」，而是將所有房地產相關融資一概而論。
台灣的都市更新不僅是商業行為，更涉及重大公共利益。老舊建物結構安全隱患、居住品質低下，以及防災能力不足等問題，在近年地震頻發的背景下日益凸顯。
大規模都更和危老改建需要專業開發商整合法律、財務、設計與工程等多方資源，而這些企業往往依賴穩定且充足的銀行融資來推動項目。
集中度管制無異於為這些具備社會責任的開發商設下「資金天花板」，導致都更改建進度緩慢、規模碎片化，最終阻礙整體都市安全進程。
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二、老屋危機：數字背後的居住風險
根據內政部統計，台灣屋齡超過30年的住宅占比已高達72%，而50年以上的老舊房屋更超過101萬戶。這不僅是數字問題，更是實實在在的居住安全危機。2024年花蓮強震後，多棟老舊建築嚴重損毀，再次警示我們：都市更新不能再等。
然而，現實中，越是大型、複雜的都更案，越需要長期且穩定的資金支持。銀行為符合央行集中度要求，往往被迫縮減對大型都更項目的融資，導致許多亟需推動的更新案因資金不足而延宕。這使得大量居民長期生活在高風險環境中，與政府宣稱的「居住正義」和「安全城市」目標背道而馳。
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三、都更與金融穩定：非零和，而應雙贏
央行政策的潛在假設是：對房地產業的融資增加等於金融風險上升。然而，這一等式並不完全成立。都更與危老改建具有以下特性，使其不同於一般房地產開發：
· 風險分散性高：都更案多採預售和住戶分回模式，資金回收來源多元，不易受單一市場波動影響。
· 實物資產支撐：更新後的房產價值提升，流動性強，抵押品價值穩定。
· 政策導向明確：都更屬國家級重點政策，享有容積獎勵、稅賦減免等支持，風險可控。
因此，若能通過制度設計將「公益性都更」與「投機性開發」區分對待，並將符合條件的都更案排除在集中度計算之外，不僅不會威脅金融穩定，反而能促進資金流向更具社會效益的領域，實現金融安全與都市發展的雙贏。
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四、遲滯改革的代價：經濟與社會的雙重損失
當前政策的保守傾向，可能帶來兩大負面影響：
1. 經濟動能流失：都市更新帶動建築、工程、設計、材料、家電等數十個關聯產業發展，能創造大量就業機會並刺激內需。資金受限意味著這些經濟潛力無法釋放。
2. 房價問題惡化：台灣房價高企的根源之一在於供給不足。都更通過釋出新屋供給和容積獎勵機制，可有效平抑房價。限制都更融資反而加劇市場供需失衡，與政策目標南轅北轍。
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五、政策調整：走向彈性與分流
為兼顧金融穩定與都市更新需求，以下調整方向值得有關當局考量：
1. 建立都更融資豁免機制：明確定義「危老都更專案」的標準，使符合條件的項目不受集中度管制限制。
2. 推行風險分級管理：由專業機構對都更案進行風險評估，區分高風險投機項目與低風險公益項目，實施差異化融資政策。
3. 設立政策性金融工具：參考日本、韓國經驗，成立專責機構或基金，為都更提供長期低利貸款，降低銀行風險承擔。
4. 鼓勵聯貸模式：針對大型都更案，推動銀行聯合授信，分散風險並突破額度限制。
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六、胡偉良觀點：在風險與進步之間尋找平衡
品嘉建設胡偉良認為，央行防範金融風險的職責固然重要，但當台灣社會面臨老屋過半、地震頻仍、居住安全岌岌可危的現實時，金融政策必須更具彈性與遠見。都市更新不僅是建築問題，更是公共安全、經濟發展與社會公平的關鍵課題。
唯有通過政策分流，將公益性都更與投機性開發區別對待，並引入專屬融資機制，台灣才能在金融穩定與都市發展之間取得平衡。這不僅是產業的呼聲，更是國家向前邁進的必然選擇。居住安全不應成為金融保守主義的代價，而應成為政策創新的目標。
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