「人屋雙老」現象正成為台灣都市的集體困境：一邊是央行持續緊盯不動產貸款集中度，強調37.1%「仍偏高」的金融風險；另一邊是全台逾半老屋亟待更新，卻因資金斷鏈而深陷整合泥潭。
一、老屋危機的現實圖景
台灣都會區正面臨雙重老化挑戰：人口高齡化與建築超齡化交織，形成結構性困境。
根據內政部統計資料，全台超過30年屋齡的老舊建築佔比已突破50%，而迄今核定都更案件僅327件，每年不到40件，而危老重建核准量雖有1,874件，惟大多規模偏小，與台灣50年以上屋齡的老屋數量（超過100萬戶）相比，老屋的更新速度很明顯遠遠跟不上建物老化速度。
台北市的資料更為觸目驚心：44.6%的房屋稅繳納者為65歲以上長者，41%的地價稅繳納者屬於高齡群體。
這些數字背後隱藏著嚴峻現實：高齡屋主面對繁瑣的都更程序往往力不從心，繼承問題更導致產權日益碎片化，都使得都更的進程非常緩慢，而老屋不更新又加劇了年輕人口外流。
當前的老屋更新面臨四重技術門檻：
-產權整合困境：都更需75%-80%所有權人同意，危老重建更要求100%共識，而老屋的多層繼承又導致產權分散，使得整合更加困難。
-基地規模限制：台北市自劃更新單元需達302.5坪，500坪以下小型基地成功率僅17%，當面積愈大時整合變得更加困難。
-資金缺口擴大：第七波信用管制下，第二戶貸款成數降至5成，第三戶及豪宅僅3成，造成已購屋戶的資金籌措雪上加霜，從而影響建商的資金流入。
-老屋耐震之經濟與生命安全勘慮：斷層遍布全台，依照經濟部地質調查及礦業管理中心對於活動斷層的解釋，第二類活動斷層仍具有相當活動度，代表全台有1/3鄰近斷層的老舊建築更不容易抵抗強烈地震。亦即老屋耐震之經濟與生命安全影響程度，不亞於全體銀行不動產貸款集中度所帶來的金融海嘯。
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二、央行管制的金融邏輯與現實衝擊
央行持續以不動產貸款集中度為調控核心，最新資料顯示該數值雖已降至37.1%，但楊金龍總裁仍直言「還是偏高」。此政策脈絡下，2024年9月推出的第七波信用管制堪稱史上最嚴：
政策初衷在於抑制投機槓桿，但刀刃卻切中更新的資金鍊。建商開發動能與居民融資能力同步受創：
-土建融市場趨緩：彰銀預測2025年土建融將明顯趨緩，銀行對建築業放貸已更趨謹慎。
-換屋族陷入兩難：已有房產者購屋無寬限期，即使出售舊屋換新，期間資金週轉壓力劇增。
-預售交屋危機：簽約中買方面臨核貸不足風險，需急籌措30%資金缺口，此將導致房市糾紛與動盪。
不動產開發公會全聯會直指要害：「受影響的將是有真正住屋需求的民眾」。
當老舊建築中的住戶因貸款受限無法搬遷，政策保護的金融穩定，反成居住安全的潛在威脅。
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三、管制政策與更新需求的根本矛盾
央行管控思維與都更現實存在錯配，暴露政策制定的結構性盲區：
-時間週期錯配：都更整合至完工交屋需7～15年，但信用管制按季調整，缺乏長期資金配套。
-物件識別錯配：將更新需求者與投資者等同限制，忽視更新案「以一換一」自住者的特殊性。
-工具效能錯配：用總量管制抑制房價，同步壓抑了都更數量成長，間接推高重建成本（土地佔房價50～70%），形成惡性循環。
-買賣雙方陷入僵持消耗戰：2025年上半年房市呈現「量縮價穩」格局，預售屋交易量連6個月低於5,000件。買方期待降價，賣方受建築成本制約（地價+工資+稅負）難降價，因而選擇惜售。
-銀行授信行為更趨保守：部分銀行僅願貸7成，利率起跳2.5%，核貸成數減少、額度壓縮。今年台北市房貸申請量已暴跌36.3%。
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四、解方探索：在金融安全與城市安全間找平衡
要打破僵局，需建立差別化金融支援體系，將更新需求從投資行為中剝離：
-設立都更專項貸款：針對核准更新案提供8成貸款，寬限期延長至5年。
-放寬「以一換一」認定：出售老舊住宅購入安全居所者，比照首購條件。
-高齡者換屋機制：65歲以上屋主售舊屋購電梯宅，給予稅率優惠與過渡融資。
同時簡化行政程序與提升誘因：
-降低公有地主導案件之住戶同意門檻：公有地佔比過半案件得免除或降低同意人數比例要求。
-擴大容獎適用：6米以下巷道都更額外給予5%容獎，解決施工困境。
-稅制精準調節：持有40（或50）年以上老屋未參與更新者，逐年遞增房屋稅。
-政府角色更需轉型：從管制者轉為促成者。像，台北市府規劃2026年拆除西寧國宅改建社宅，顯示公權力介入危險建築的迫切性。政府應優先將耐震未達一定標準的老建築納入公辦都更，並結合社群關懷解決高齡屋主參與障礙。
-金融檢查可同步精細化：對銀行老屋更新貸款設定差異化風險權重，引導資金流入高風險建築更新，而非全面緊縮。
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五、胡偉良觀點：了解市場真相才能對症下藥
台灣都市更新的真正困境，不在技術或資金，而在於政策視野的寬度：當央行只看見報表上37.1%的數字風險，卻看不見全台50%老屋中搖晃的樓梯、剝落的樑柱，以及住在其中顫抖的生命。
金融穩定與居住安全本不該是對立命題。政策制定者需要理解：允許老屋在資金斷鏈中腐朽，才是最大的系統性風險◦
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