近年來，隨著都市老屋比例不斷攀升、地震頻仍與居住安全問題加劇，「都市更新」已被視為改善台灣居住品質與城市安全的必經之路。行政院長卓榮泰日前提出，政府正研議將「自主都更」作為新的推動模式，希望讓地主能「少花錢、不讓利、不必分容積」，自行整合、自主改建，改善居住環境。表面上看，這似乎是一個「地主最大化、建商最小化」的理想模式，但若深入檢視制度運作與市場現實，自主都更並非萬靈丹，甚至可能讓地主暴露在更高的風險之中。
本文將從4個層面探討自主都更推動的可行性：制度設計、資金風險、整合難度與市場現實。
一、政策初衷：回歸住戶主體，降低行政與利潤分配負擔
自主都更的核心理念，在於讓地主成為主導者，而非被動等待建商出資、主導。
傳統的都更案多由建商主導，地主出地、建商出資與代辦，最後以權利變換或協議合建的方式分配成果。地主雖然不必自行籌資，但往往需讓出部分利益。
政府此次提出的自主都更，希望打破這種「地主被動、建商主導」的結構，透過「代理實施者制度」讓地主自行聘請專業團隊（建築師、代銷、營造廠、地政士等），以自辦方式完成都更案。
這樣的模式理論上有2大優點：地主自主性提高、潛在利潤保留，地主不需讓利給建商，理論上可「分回更多」。
這些方向在理念上無疑是正確的，也符合目前台灣社會「反建商主導、強調公平分配」的輿論氣氛。然而，問題在於——這樣的模式真的可行嗎？
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二、資金結構與風險分攤：誰能承擔「建商該承擔的風險」？
傳統的都更案由建商出資興建，地主只需出地、不必負擔資金與銷售壓力。
而在自主都更中，地主等於成為「自地自建開發商」，必須自行承擔營建成本波動、銷售風險與貸款壓力。
（1）資金來源問題
建築工程從規劃設計、建照申請、施工監造、代銷行銷，到最後交屋結算，往往需數十億元資金。
一般地主難以籌措如此龐大的資金，即便以銀行融資方式進行，金融機構對於非專業開發者的放貸態度保守，貸款成數也低。這意味著地主必須自籌大量自有資金，或以不動產設定抵押為擔保。這對多數家庭型地主而言，是極大負擔與風險。
（2）價格與成本波動風險
營建成本近年大幅上升，原物料、人力與缺工問題都使得造價難以控制。
一旦開工後成本上漲，地主需自行吸收差額；而若房價在完工前下修，銷售不順，則可能陷入「成本高、房價低」的雙重壓力。
建商有能力用多案併行、風險分散、專業採購與票期制度來控制風險，但地主個案無此條件，稍有不慎即陷虧損。
（3）代辦費與專業服務費用
政府所謂「節省行政費用」，其實只是免除部分公部門審查與行政開支。
在實務上，地主仍需聘請建築師事務所、建經公司、代銷團隊、律師地政師等，每項費用都不低。
此外，代理實施者（建經公司）本身也需收取代辦費，且部分甚至以銷售金額的一定比例抽成。
換句話說，「省下建商利潤」的同時，也多出許多零散且不透明的專業費用，最終節省有限。
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三、整合與決策：自主都更的最大絆腳石
都更案最難的部分從來不是施工，而是「整合」。
根據內政部統計，全台已核定的都更案中，有超過六成的案件在整合階段卡關，主因就是地主間意見分歧。
在自主都更中，整合難度不但沒有降低，反而更高。
缺乏整合主導者：
傳統建商主導的案子中，建商願意出錢買不同意戶、協調搬遷、支付整合費。而自主都更由地主自己整合，誰來出錢？誰來協調鄰里糾紛？這往往會陷入「人人都想當主導、沒人願出錢」的局面。
決策分歧與信任缺口：
自主都更多以社區自治方式推動，一旦牽涉容積分配、樓層高低、車位配置等細節，意見分歧極難化解。若沒有強而有力的社區領袖或專業顧問團隊，整合容易破局。
協調成本高、效率低：
自主都更少了建商的資源整合力與談判經驗，往往需要更長時間完成溝通協調。而都更法規中仍設有「同意比例門檻」（如4分之3或5分之4），一旦部分住戶態度保留，整案即陷停滯。
因此，雖然自主都更強調「地主自主」，但實務上若缺乏專業經營與領導核心，成功率反而更低。
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四、市場現實：房價修正期中，自主都更風險更高
自主都更成功的關鍵之一，是市場環境。
若房價持續上漲，地主在完工後銷售的收益可抵風險；但若房市修正，地主將首當其衝。
目前台灣房市已進入量縮價僵、政策嚴控階段：央行第7波信用管制壓縮融資額度；預售屋市場受「新青安貸款」影響出現區域性分化；營建成本居高不下；房價漲勢趨緩、實質報酬下降。
這樣的市場條件下，即使是專業建商都需精算風險，更何況地主自行操作？
若房市下修 ～10%，自主都更案的盈虧即可能翻轉。
此外，自主都更案規模普遍偏小（單棟或單社區），缺乏品牌與通路優勢，銷售效率通常遠遜於專業開發商。這使得地主必須付出更多行銷成本，或以低價求售，實際分回收益可能不如預期。
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五、胡偉良觀點：自主都更若無政府配套支持將流為政治口號
自主都更的提出，確實呼應了民意對「地主主權」的期待，也展現政府推動都更的積極態度。然而，若僅止於「地主自己負責改建、政府少管」，恐怕只會讓更多案件陷入資金短缺與整合失敗的泥沼。
真正的自主，都應建立在制度保障、專業輔導與金融支援之上，否則，自主都更將淪為「把風險還給人民」的政治口號。
台灣的都更推動已進入新階段，政府若能設計出兼顧效率與保障的制度框架，讓地主能「自主管理但不孤立作戰」，那麼自主都更才有可能成為下一個可行的更新路線，而非另一場難以實現的美夢。
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後記：「與民衆同行」是我撰文的初衷
我知道，身為建商，許多人對我的分析會抱持保留態度。
但我希望的是，透過一次次真誠的文字對話，讓更多人理解房市的運作機制與長期趨勢。
市場不是對立的戰場，而是眾人共享的生活場域。當我們能用理性思考、共同關心居住與城市的未來，那麼這些文章，就不僅是分析，更是與讀者一同走在市場真相的路上。
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