2025年第2季，房市進入罕見的「表面穩定、內部動盪」狀態。儘管房價在統計數據中仍維持高原震盪，但實價登錄的成交價、議價空間、轉售行情與市場氛圍早已透露出一個訊號：房價，正逐漸撐不住了。表面上房市並未崩盤，然而成交量連續萎縮、預售轉讓潮增溫、資金信心疲弱，種種跡象指向一件事：台灣房市正進入「大變盤」階段。
這不只是價格的變動，更是結構、信心與政策方向的全方位調整。作為長期關注房市及建築業的實際經營者（品嘉建設董事長），我認為接下來這場變盤的3個核心因素與5個潛在劇本，是每一位準買方、屋主與投資人都應該了解的「真相」。
一、變盤的3大關鍵：升值、限貸與信心斷裂
關鍵1：新台幣強升已經衝破31元門檻
在出口衰退的背景下並未帶來正向投資信心，反而導致資金觀望、實體經濟緊縮，民眾對未來收入的不確定性升高。升值成為「壓縮購屋力」的隱性風險來源。
關鍵2：央行仍維持限貸政策
特別是第2戶以上貸款限制未鬆，加上新青安補貼效果鈍化，使得換屋族與首購族雙雙被卡在門外，市場的實質剛需被迫延後或轉向租屋。
關鍵3：最致命的，是信心的崩解
過去民眾對房市有「永遠向上」、「政策護盤」的預期，但當預售案開始出現讓利、法拍市場回溫、中古屋議價空間拉大，這種「總有冤大頭買單」的信仰正在鬆動。
二、房價撐不住的5大證據
證據1：預售轉讓潮
北台灣A7、新莊副都心、淡海等重劃區，預售屋轉讓讓價幅度高達8～15%，甚至開始出現二轉三轉現象，顯示買盤斷鏈。
證據2：成交量急凍
2025年第一季全台交易量年減超過32%，連中南部成屋市場也不再熱絡，市場由熱轉冷的速度超乎預期。
證據3：建商私下讓利但不降價
為保護帳面價格，許多建案以家電贈送、低自備、專案折扣等方式進行「實質降價不明降」操作，但仍無法有效刺激買氣。
證據4：實價揭露與市調價格落差擴大
許多案場開價與實際成交價差距已達12%以上，消費者對開價失去信任，轉向議價更積極。
證據5：法拍屋與都更整合卡關激增
現金流不足者開始處分資產，投資客也無心整合老屋，都更意願大減。
三、大變盤的5種可能劇本
劇本1：軟著陸盤整期
房價微幅下修5～10%，成交量回穩，預計發生於政策適時鬆綁、就業穩定情況下。
劇本2：區域性骨折盤
如林口、台中北屯、南科周邊重劃區，預售轉售壓力最大，可能跌幅達15～20%。
劇本3：換屋潮延後盤
因限貸與稅負無法順利換屋者持續觀望，市場進一步冷卻，影響高總價物件。
劇本4：官方救市盤
近期政府有可能開始釋出利多（諸如放寬貸款、提高容積、延長青安），市場信心短期回溫，走向「政策驅動型回升」。
劇本5：失速盤
若外部變數惡化（例如台海局勢、全球景氣反轉），房市將面臨2020年代以來最劇烈修正，跌幅達20%以上。
目前市場正處於「盤整→骨折→信心轉折」的臨界點，政府與市場的下一步，將決定會走向哪一個版本。
四、政府該做什麼？政策若不變，市場會繼續滑落
品嘉建設胡偉良提醒，與其持續壓抑，不如釋放方向明確的修正力。建議政府：
五、胡偉良觀點：房價變盤不可怕，信心流失才致命
2025年是房市再平衡的轉折點。房價若能適度修正，對市場來說未必是壞事，反而有助於回歸理性與基本面。真正危險的是政策不動、市場無感、信心流失。
變盤，不等於崩盤。它可能是長期健康的開始，也可能是錯失改革機會的結束。選擇權，掌握在政府與民意的手中。
（延伸閱讀│匯率升、房貸限、出口跌：2025房市風暴誰還買得起房？胡偉良：這2族群）
* 專欄內容僅反映作者觀點，不代表本社立場。
