政府打房已經打了好幾年，政策一波接一波，貸款成數調降、寬限期取消、第二戶限貸、銀行不動產放款總量管制，每一拳看起來都虎虎生風。三年過去，現在到了驗收成績的時候。結果打開成績單一看，交易量倒是很聽話，已經先趴在地上；房價卻只是站在旁邊稍微低頭，並沒有真的倒下。
2025年全台建物買賣移轉只有約26.1萬棟，比前一年減少25.5%，創下近九年新低，也是有統計以來第三低。到了2026年，交易量仍處於低檔。房價雖然開始小幅修正，全國住宅價格指數也已出現年跌，但跌幅遠小於交易量的萎縮。簡單說，政府把市場的音量關掉了，卻沒有把價格明顯降下來。
為什麼會這樣？
因為台灣房價具有很強的僵固性。多數屋主沒有急著賣，就寧可把房子留著；建商面對土地、營造、人工及融資成本，也不可能高高興興打七折。因此需求受到壓制後，不是賣方立刻降價，而是買賣雙方坐下來互看：買方說「你降」，賣方說「你加」，最後兩個人都不動，房仲只好在旁邊泡茶。
更大的問題是，打房不只壓住投資與購屋需求，也會透過銀行授信、建商信心及銷售風險，間接影響未來供給。2026年上半年，全台住宅建照核發量年減約28%，開工量年減約35%。今天少蓋的房子，不會明天立刻消失，而是在三至五年後變成新屋供給不足。
政府原本希望房價降溫，結果需求踩煞車，供給也跟著踩煞車，車子是停下來了，但大家還是上不了車。
因此，打房不是不能做，而是必須做得更細緻。
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一、自住、換屋、首購與囤房投資應分開處理
真正要打的是短期炒作、高度槓桿、多屋囤積及利用人頭規避，而不是把所有購屋人與正常業者一起請進冷凍庫。
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二、都更、危老、社會住宅及自住型住宅供給，應建立明確的專案授信通道
中央銀行雖然一再表示都更危老貸款並未受到直接限制，但當銀行整體風險胃納降低時，市場仍可能出現排隊、審查趨嚴與資金成本上升。政策不能嘴巴說鼓勵都更，銀行窗口卻回答：「我們額度差不多滿了。」
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三、真正要壓低房價，不能只管理需求，更要擴大有效供給
加快都市更新審議、縮短建照流程、釋放交通便利地區的合理容積、推動公辦都更與社會住宅，才能讓市場上的房子增加。打房如果只會限制誰不能買，卻不處理房子為什麼不夠、為什麼蓋得這麼慢，就像治療高血壓只把血壓計藏起來，數字暫時看不見，病還是在。
台灣經濟持續成長，半導體與人工智慧走在世界前面，但回到城市巷弄，卻還有約500萬戶屋齡超過30年的建物。晶片已經進入兩奈米，許多住宅的電線、水管與電梯，卻還停留在「有就不錯」的年代。這種景象實在有點超現實：公司在討論AI，回家卻要先爬五樓；手機可以人臉辨識，大樓門口還貼著「鐵門請用力關」。
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老屋大量增加，都更速度卻緩不濟急，最後形成的不只是房價問題，而是居住品質與資產價值的雙重差距。有能力的人住進耐震、節能、有電梯的新房；資源不足的人繼續住在漏水、管線老化、沒有無障礙設施的舊公寓。經濟愈成長，兩種生活世界反而可能愈分愈開。
所以住宅政策的目標，不應只是「不准房價漲」，而應該是讓投機需求退場、讓自住需求進場、讓合理供給增加、讓老屋更新加速。
打房不能只拿大槌子到處敲。真正有效的政策應該像外科手術：該切除的投機精準切除，該保護的首購、自住、都更與住宅供給則要保護。
否則最後房價沒有真正打下來，交易、營建、仲介、裝修及相關產業卻先一起過冬。政府本來想幫人民把房子變便宜，結果一不小心，只把買房這件事變得更困難。
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