在都市更新改建的過程中，常可聽到各種對改建後生活負擔的憂慮，其中最常被反覆提起的，莫過於「管理費將暴漲為豪宅等級」、「房屋稅一年動輒上百萬元，根本住不起」等說法。
這些說法一旦在社區中流傳，往往迅速放大焦慮，進而影響住戶對都更的判斷。
必須先釐清的是，這些說法的來源並不全然相同。
其中，確實有少數反對改建者，刻意以誇大的成本說法作為阻撓工具；但也有相當一部分，其實是來自道聽塗說、錯誤類比，或對制度的斷章取義，在缺乏完整資訊的情況下被不斷轉述、放大，最終演變成似是而非的「共識」。
然而，若真正回到已完工、實際入住的都更改建案例，這些說法多半禁不起檢驗。
迷思一：都更改建後，管理費一定暴漲成豪宅水準？
「改建後管理費會變成每坪3、4百元」的說法，往往源自於極少數高端豪宅案例，卻被錯誤地套用到一般都市更新社區。
事實上，豪宅級管理費的形成，來自於特定產品選擇，例如：
- 全天候禮賓與高比例人力配置
- 泳池、會所、宴會廳等高維護成本設施
- 非必要但高耗能的公共空間
這些並非都更的必然結果，而是市場定位的選擇。
以品嘉建設實際完工並交屋的都更改建案例來看，透過以下作法，管理費多半穩定落在每坪約100元左右，與一般新成屋社區相當：
- 導入智慧化管理與設備監控系統，以科技取代高人力成本
- 公共設施回歸實用導向，避免為了銷售而堆疊長期負擔
- 在規劃階段即試算長期管理成本，而非交屋後才讓住戶承擔驚喜
許多流傳於社區的「豪宅級管理費」，其實只是擷取個案數字、忽略設計背景的斷章取義。
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迷思二：都更後房屋稅一定暴增，一年動輒上百萬元？
另一個常被轉述的說法，是將「改建後房屋變新、價值提高」直接等同於「稅負失控」。
但這裡忽略了兩個關鍵事實。
第一，現行制度下，參與都市更新的原住戶，本就享有房屋稅減免：
- 房屋稅可減半，最長可達10年。
- 若符合自用住宅條件，實際稅率更低。
第二，多數都更住戶的分回坪數，並非豪宅等級。
以實務試算為例，若住戶分回約40坪住宅，在房屋稅減半的情況下，實際每年房屋稅多半僅為數萬元等級，與「一年上百萬元」的說法，落差極大。
所謂「百萬稅負」，通常僅出現在：
- 非自用、多戶持有
- 或單戶坪數與總價遠高於一般都更分回水準的特殊個案
但這些情況，卻常被去脈絡化地轉述，造成不必要的恐慌。
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迷思三：即使負擔增加，住戶也毫無因應空間？
即便在極少數情況下，個別住戶仍對改建後的固定支出感到壓力，現實中也並非沒有解方。
最常見、也最務實的方式，便是分回車位的出租。
以目前市場行情而言，一個車位的租金，往往足以：
- 支應多數甚至全部管理費
- 抵銷房屋稅後仍有餘裕
換言之，透過合理的資產運用，改建後的實際居住負擔，反而可能低於老屋時期，同時還免除了老屋結構安全、修繕與流動性下滑的長期風險。
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誤傳的真正風險：不是成本，而是恐懼擴散
值得警惕的是，無論這些說法來自少數反對者，或只是道聽塗說的轉述，一旦未經查證便在社區中流傳，造成的影響都是實質的。
恐懼一旦被放大，理性討論就會退場，多數原本願意改善居住安全與生活品質的住戶，反而被迫為錯誤資訊付出代價。
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胡偉良觀點：回到數據與案例，才能做出對社區最好的選擇
都市更新後，管理費與房屋稅並非外界所渲染的洪水猛獸。
在合理設計、制度配套與實務經驗的基礎上，它們是可預期、可管理、也可調整的成本。
真正該避免的，不是改建，而是被斷章取義與道聽塗說左右決策。城市更新，不該被謠言主導，而應建立在事實、數據與已完成案例之上。
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（專欄內容僅反映作者觀點，不代表本社立場。）
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