長期參與都市更新實務，我最常被問到的一句話是：「為什麼都更這麼慢？」這個問題，其實不只是民眾的疑惑，也是許多願意配合更新的住戶，心中最大的無力感來源。從制度設計與實務經驗來看，都市更新確實是一項高度耗時的工程。一個案件從整合、審議到施工，最快約需6年，多數落在8～10年，甚至更久。這樣的時間尺度，對許多家庭、特別是年長者而言，並非只是耐心問題，而是現實風險。
一、3個階段，層層堆疊時間成本
一般而言，都市更新可分為3個階段。
第1是整合期
也就是取得住戶同意的過程。當同意比例達到8成以上，案件才具備送件資格。這一階段時間差異極大，快則半年，慢則5、6年，甚至10多年仍無法完成整合。住戶意見分歧、資訊不對稱、錯誤期待與少數反對者的杯葛，都是常見原因。
第2是審議期
案件送件後，須經都市更新事業計畫、權利變換等行政審查程序。即便在100%住戶同意的情況下，從送件到核定，最快仍需約2年。若依循傳統分段審查，行政流程耗費4～5年以上的案例並不少見。
第3是施工期
從動工到完工交屋，依建築規模與地下工程深度不同，約需3～5年。
換言之，都更進程緩慢，並非單一環節失靈，而是制度本身累積了過高的時間成本。
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二、為什麼年長者特別抗拒都更？
在許多社區中，反對都更的聲音，往往來自年長住戶。這並非不重視居住安全，而是對時間的不安。
對高齡者而言，最現實的問題是：「我還等不等得到？」
當審議程序動輒耗費數年，即便住戶高度共識，仍須長時間等待，這樣的不確定性，自然降低參與意願。
近年來，部分地方政府已嘗試推動併案審議，縮短行政流程。這確實是正確方向，但即使如此，100%同意的權利變換案件，最快仍需約2年審議期。這顯示制度仍有進一步優化空間。
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三、同意門檻：保障多數，還是讓少數否決一切？
目前一般都市更新案件需80%同意，公劃區可降至75%，高風險建築則可進一步降低。這樣的設計，本意在於保障多數權益與公共安全，但在實務上，也確實提高了整合難度。
放眼國際，不少國家採取2/3多數決作為更新門檻，在保障多數與避免少數長期杯葛之間，取得相對平衡。這樣的制度經驗，值得台灣在未來改革時審慎參考。
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不都更，其實也是一種高風險選擇
都市更新並非完美制度，也不可能滿足所有期待。但一個經常被忽略的事實是：
選擇不都更，並不是維持現狀，而是接受老屋持續老化、風險逐年升高。
結構耐震能力下降、管線老舊、維修成本不斷增加，一旦發生地震或火災，代價往往難以承擔。從公共安全的角度來看，不更新，本身就是一種風險累積。
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胡偉良觀點：制度若不跟上，等待只會更久
都市更新的核心，從來不只是房價，而是居住安全與公共利益。
當制度讓高度共識的案件，仍需付出過高的時間成本，最終受影響的，往往是願意配合的多數民眾。
未來的改革方向應聚焦於：
讓願意改善的人，不必為制度付出過長的等待時間，才是都市更新真正該努力的方向。
後記：
分析市場是科學，但關懷客戶是良心。在冰冷的數據背後，我始終懷抱著一份對社會的溫情與責任。但願這篇文章，不僅提供了資訊，更傳遞了這份難能可貴的信任。
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