日圓走跌、外資湧入，導致日本房價攀升。但即便如此，東京的房屋交易市場，仍被譽為僅存「可負擔房價」的世界都市。當「蝸居」現象從首爾蔓延到紐約，東京的房屋政策，如何讓租房、買房不會難如登天？
近來，日本媒體大肆報導東京湧現「破億」高價房產，但即便高漲過後的房價，一旦與其他國際產經重鎮相比，像是紐約、倫敦，瞬間顯得無比親民。
事實上，日圓破億約為新台幣2170萬元，以信義區售屋廣告顯示的價錢來看，這個金額恐怕可能只買得起台北屋齡3、40年的「昂貴老宅」。
只領基本薪資，也可輕鬆入住「東京」兩房公寓
以兩名領基本薪資的員工條件，根據《紐約時報》報導，東京最繁華的23區中，至少有6區的兩房公寓平均租金，是員工領東京當地基本薪資可以輕鬆負擔！但美國人若領底薪，想在紐約市這個大蘋果租到兩房公寓，根本是毫無機會。
針對較熱中買房置產的亞洲地區，根據全球數據庫Numbeo的資料，東京的房價收入比為11，首爾28、台北29、北京33，香港則以41奪下冠軍，和這些驚人數字相比，東京房價異常親民。
東京多年以來保持可負擔房價，原因在於當地獨特的土地規劃與都市發展政策、便捷且持續擴張的鐵路系統，促使東京新房子的供應源源不絕。
房價如何不貴？蓋就對了
和許多世界城市一樣，隨著經濟發展，大量人口移入東京，住房需求隨之增加，若供不應求，房價將跟著被推高。不過，得益於東京較寬鬆的都市發展政策，建商積極興建、翻修老舊房屋，東京光是過去50年內新建的房產總數，便已超車紐約整體住房數量。
東京住房的稠密程度，從公園綠地稀缺如奢侈品，也可以略窺一二。東京公園面積僅占總土地面積的7.5％，遠低於紐約的27％，和倫敦的33％。去年10月底，澀谷的御岳山公園因再開發計畫而關閉；鄰近的新宿，今年初也通過一項巨大的開發計畫，地點就在有百年歷史的明治神宮外苑，引起許多反彈聲浪，包括已故作曲家坂本龍一、作家村上春樹，都公開反對。
有趣的是，日本人對新房子的執著，一部分助長了房市滾動翻新的速度。根據政府最新數據，2013至2018年間，日本新房銷售占總數的86％，相比之下，美國新房銷售通常約15％。從二手房價來看，房地產機構Japan Property Central數據顯示，屋齡30年以上的房屋，平均比5年以下的新屋跌價超過一倍以上，背後原因和文化以及多地震的安全考量有關。
減少「鄰避效應」，混合分區
不過，為何早已擁擠飽和的東京，每年還可以持續新屋？這和東京的土地利用政策有關。
日本的全國性的區劃法律，將土地開發交由中央管轄，避免地方居民因擔心建設高樓可能遮蔽景觀、增加噪音等因素，干涉開發計畫落在「自家後院」的鄰避狀況。
另外，ABC新聞報導，相比澳洲和紐約的土地區劃，皆採「歐幾里得分區」（Euclidean zoning），也就是單一用途發展，日本的土地使用法採「混合用途」分區，總共12區之中，僅工業專用區不可建設民宅，其他區域皆允許住商混合，可以更靈活應對升高的居住需求，造就東京的多樣化與包容性。正因如此，東京的土地利用現況圖，簡直像是一幅堆疊繽紛色彩的油畫。
擴大交通圈，鐵路「創造城市」
維持房價穩定的背後功臣，其實也和全球知名的東京「通勤地獄」有關。東京發達的鐵路網絡，讓通勤圈擴大至東京周圍的神奈川縣、千葉縣和埼玉縣，打造「東京-橫濱圈」，或稱首都圈。
其中，民營鐵路東急電鐵在都市擴張過程中，扮演重要角色，如著名的都更案東京「二子玉川站」，東急集團拆除上百間老宅，重新打造可容納數千戶的公寓大樓，凸顯民間鐵路在東京「創造市鎮」的特性。東急前社長野本弘文2016年受訪時曾表示，東急自認是塑造城市的公司，日本知名地圖研究學者今尾惠介更形容，東急電鐵「不是通過城鎮，而是創造通過的城鎮」。
沿著鐵路拓展的都市圈，輔以可容納更多住戶的都更計畫、靈活的土地分區規劃，相輔相成下，讓人口稠密的東京，在經濟持續成長之際，依舊保持房價穩定，讓買房不至於成為「無殼蝸牛」的黃粱一夢。
