最近，《平均地權條例》修正案搞到營建業抱怨連連。在層峰指示下，立法院於去年12月21日先行通過，正在立院三讀中。其中，「管制私法人購屋」這一項恐直接將「都更危老」送上斷頭台，新增案量呈墜崖式下降五至八成，讓原本績效就不彰的都更危老重建市場，更為奄奄一息。
為何《平均地權條例》修正案對「都更危老」市場，影響如此巨大？
主因在於「管制私法人購屋」這一項，修正條例將增訂「私法人購買住宅用房屋許可制」規定，並限制取得後於五年內不得辦理移轉、讓與或預告登記。而且只能作為宿舍、具規模性出租，以及都更或危老重建三種用途。
這一條恐將卡死從事都更危老重建的相關業者與從業人員。
中華民國不動產開發公會全聯會理事長楊玉全比喻說，都更危老重建後，建商會分到部分房子，經由銷售回收成本，購買對象包括自然人（一般民眾）與私法人（主要指公司、企業等組織），現在政府排除私法人，導致去化管道變小，整合風險增高。「這是非常不合理的，就像規定只有男人可以買房，女人買屋要先許可的概念一樣。」
楊玉全進一步說，原本修正案是私法人通通都要通過許可，才能購買住宅，後來才放寬一些項目不需經過許可，但都更危老的問題依舊無解。
首先是，時效性問題。私法人經審查許可後，才可藉由購買都更危老舊屋，進行重建，到底內政部審查許可時間要多久？許可的標準是什麼？完全沒有配套措施。
都更危老整合見光死，加深談判時間與困難度！
外界都知道都更危老涉及複雜的整合問題，當甲方跟屋主談好成交價時，如需經內政部許可才能進行，恐拖延時間。「以前不用申請許可，買賣雙方談好就能成交，以後不行了，賣方是否願意等建商通過許可的時間，是三個月還是半年？」房市專家何世昌說，商場如戰場，時間就是金錢，業者還要寫計畫書申請許可，不確定因素太高了。
其次是，建商要如何舉證要買的住宅是作為都更危老重建使用？雖然內政部將規劃適當的申請方式，例如申請人得事先申請預計實施都更危老重建之街廓，後續免再逐戶申請，以符合實務推動需要。
但，楊玉全指出，執行面遇到兩個難題，其一是建商申請的街廓範圍很容易重疊或一樣，政府到底如何審查？讓哪家業者通過？其二是，每一戶都必須到地政事務所辦理過戶，建商要如何證明這一戶是經「許可」可以交易的房子？
第三是，見光死的問題。整合都更危老重建住宅，最怕事先曝光，會延長整合時間與加深談判的困難度。何世昌說，「講白一點，當住戶知道有人想搞都更時，都會拉高價格，等建商來收購，必然會出現更多釘子戶，提高整合的難度。」
一位在台南從事都更危老改建的建商王耀文（化名）說，綁手綁腳的政策，讓都更危老改建困難重重，這個修正案恐讓建商連起步機會都沒有，只能望之卻步。以前中南部搞個300坪的危老改建案都要花五年時間，看完母法的修正案，風險實在太高了，先觀望再說吧！
王耀文說，羊毛出在羊身上，無利可圖的生意沒人做，這個政策對北部精華區的殺傷力更大，讓都更危老重建的整合更形艱鉅。
政府為打炒房誤傷無辜業者，反而適得其反？
「政府很擔心都更危老變成炒作標的，其實是劃錯重點，只要規定都更危老改建對象都是30年以上的房子，不就解決了嗎？根本也不用限制是不是私法人了，」王耀文建議。
其實，都更的目的在於，當都市人口增加、規模不斷擴展，導致早期發展地區呈現建築物老化、環境惡劣、機能衰敗等現象時，須適時採取有效措施，以滿足居民對居住品質與安全的需求，所以政府遂於1998年11月11日公佈施行都更條例。
遺憾的是，推動至今20幾年成效不彰，才會出現加速版的「危老改建」，但績效依舊不明顯。現在，內政部突然使出這一招，讓營建業者驚呼連連，主管機關怎麼如此不食人間煙火，完全不考慮後遺症與執行的困境。
楊玉全、何世昌悲觀預估，原本就整合不易的都更危老市場，恐因《平均地權條例》修正案，帶來致命一擊：新增案量將萎縮五至八成，僅剩下二至五成。
何世昌說，「這絕非危言聳聽，畢竟企業都是營利事業單位，殺頭生意有人做，賠錢生意沒人做，政府這次為了打炒房，恐誤傷到無辜業者，反而適得其反。」
