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胡偉良觀點:房價上漲、政府嚴打炒房下,我們還該不該買房?

文 / 胡偉良    
2022-03-13
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胡偉良觀點:房價上漲、政府嚴打炒房下,我們還該不該買房?
僅為情境圖。取自pexels
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過去這兩年多,大量資金流入造成貨幣貶值、供應鏈卡關造成商品供不應求,由此衍生通貨膨脹,而房地產恰是抗通膨的最佳工具,因此引發了民衆的買房熱潮,而且漲幅都相當驚人,甚至連最少炒房的德國都不例外。

疫情後,國際原物料價格不斷上揚,不只鐵礦砂價格創下歷史新高、銅的期貨價突破2011年以來新高點,就連運送原物料的波羅地海乾貨運價指數BDI也突破十年高點;種種跡象顯示全球不分產業的大漲價時代即將到來。

貨幣大放水的年代

過去這兩年多,全球央行都是圍繞著一個主題,印錢、放水。

2019年年底中國武漢爆發新冠疫情,2020年2月份起,“疫情”肆虐全球,各國經濟都受到不同程度波及,出現了嚴重衰退:首當其衝的就是美國,為了應對疫情帶來的經濟衰退,從2020年3月份起,開始啟動印鈔機印錢。根據美國官方的資料顯示,過去2年,美國向全世界釋放了32萬億美元。

因為美元是全球流通貨幣,美元增發引起的通脹,需要全世界來買單。在美國貨幣放水下,各國央行也放寬了貨幣政策。疫情導致很多國家的產業及供應鏈執行不暢,其結果就是產品供給嚴重不足,而貨幣超發迅速抬高全球的原材料、服務、資產與消費品價格。

大宗商品開啟了超級漲價潮

原材料、服務、資產與消費品價格上漲下,反應最早的是建築、建材行業,從2020年開始,上游原材料供應商不斷調價,從板材、管材、線材、水泥到預拌混凝土、鋼材等,無一例外的開始調漲售價,而且是每隔數月就漲,不止一次。

以鐵礦石、銅、鋁為代表的金屬價格更是以倍數計的拉升:這些產業鏈的原料價格上漲,已經迅速傳導到下游消費端。

碳中和造成的銅需求增加和鋼鐵減產

為了因應環境污染所造成的全球氣候變化,實現碳中和目標已成舉世共識,隨著巴黎協議的「1.5℃」目標提出,以及國際氣候變遷委員會(IPCC)於SR1.5報告中提出「淨零排放」的概念,各國政府陸續提出淨零排放或碳中和的宣言。各國也紛紛鼓勵及推動可持續技術和基礎設施專案。

供應不足、需求旺盛、放水不止,這波大宗商品的走勢,還未結束。

另一方面,在全球基建需求上升的背景下,鋼鐵的需求殷切,但也因為鋼鐵是一個高耗能、高污染的產業,在節能減碳的強力要求下,鋼鐵不僅生產成本大增,供應也將出現短缺,這也將促使鋼鐵走向高價時代。

鋼鐵走向高價時代。僅為情境圖,取自unsplash圖/鋼鐵走向高價時代。僅為情境圖,取自unsplash

抗通膨下的買房慾望加上地價、營造原物料上漲、人工短缺,帶來房價上漲的新情勢 

房價上漲,全球房市皆然

大量資金流入造成貨幣貶值、供應鏈卡關造成商品供不應求,由此衍生通貨膨脹,而房地產恰是抗通膨的最佳工具,因此引發了民衆的買房熱潮;加上地價、營造原物料上漲、人工短缺等,更加劇房價的上漲情勢。

烏蘇之戰下引發的油價上漲更使全球能源價格進一步上飆,當前油價經破百,更惡化了通膨局勢。

這些因素都是這一波房大漲的原因,

這種情形是舉世共通的現象,不僅發生在台灣,而是全球房市皆然,而且漲幅都相當驚人,甚至連最少炒房的德國都不例外,相比之下,台灣的漲勢還算溫和。

這也說明「買房抗通膨是舉世的共識」,而非無的放矢。

政府啓動一連串的打炒房措施遏止房價暴漲

政府也看出房市已經出現「房價上漲的預期」,因而啓動一連串的「打炒房」措施,像實登錄2.0、房地合一2.0、連續幾波的選擇性信用管制,甚至更嚴厲的「預售屋禁止轉讓」措施,這些舉措截斷大部分投機客的資金來源,大幅減少炒房客獲利幅度,並逼使炒房客拋出部分房源;除此之外,政府的「打炒房」措施也限縮了開發商的資金融通,扼止了建商囤房、囤地的可能,間接逼迫建商在資金壓力下必須盡速去化持有的房屋,從而減少囤房、惜售。

投機不宜,剛需宜勤勞看屋並及時進場

在政府積極打房及各項打炒房的嚴厲措施下,若還抱著炒房的心態,那麼不僅獲利不易,還有可能遭致「橫禍」(查稅、鎖資金);買預售屋有延遲交屋、降規減配,甚至爛尾樓的風險,買成屋買到的則是「老規格」的房子,會面臨日後跌價的風險。

但是,營造成本的上漲已是不可逆的趨勢,因此有居住或換屋需求的自住客有必要勤勞看屋並及時進場,利用此一「政府壓制房價」下的好時機,「慎選」有良好信譽建商蓋的、新建築規格、符合自身需求的理想好屋;若此時還抱著等待房價大跌再進場的心理,反而會錯失良機,迎來未來更大的房價上漲。

(本文內容僅反映作者觀點,不代表本社立場。)

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