雖然老屋屋齡可能高達3、40年，但因為坪數實在、公設少等優點，一直是購屋族的選項之一，不過相對於新成屋，老房子容易在買了開始裝修才發現問題，因此想買老屋翻修，購屋前應該知道如何避開風險，買對老屋，做對老屋裝修。將空間基礎打好，老空間也能住得長久！（本文節錄自《老屋裝修基礎課》一書，作者：東販編輯部，台灣東販出版，以下為摘文。）
挑選老屋：精準看屋，避開問題老屋
房價居高不下，為了想買間房，許多購屋者便從新建案轉向購買老屋重新翻修改造，雖說老屋價錢較低、坪數實在，加上有些老屋地理環位置佳，但老屋翻修工程比新屋裝潢複雜許多，更別說可能在拆除之後，才發現隱藏大問題，導致費用無限增加，嚴重的還可能還變成危樓。
要怎麼避免踩雷，買到問題老屋？最好的方法就是在買屋前做好功課，才能從看屋開始，就成功避開問題老屋。
一、老屋建築類型
隨著時代與生活的轉變，建築種類也會有所不同，除了依喜歡的建築類型挑選，不同建築有不同的問題要注意，以下是幾種常見老屋建築類型。
透天住宅
早期人口沒那麼密集，透天厝是最常見的房屋類型，因此很多透天老厝，尤其是台北，屋齡甚至比屋主年紀還大，很多人以為透天厝任意改變格局，應該不會有結構問題，其實不一定。
首先，若曾在頂樓、前後院加蓋，要先確認是否合法，接著再看加蓋出來的建築是屋主自己動手，還是有請專業工班來進行建造，因涉及結構安全，要特別注意。
另外，透天厝看屋的另一個重點是樓梯動線，通常單一樓面坪數不大，樓梯會佔去較多空間，若原本動線設計不佳，而導致未來裝修需修改樓梯來牽就格局，有可能要付出更多時間與金錢。
老式公寓
老公寓最常見陽台外推、頂樓加蓋等問題，除了自己想買的房子不要有違建，若鄰居有過於誇張的違建也盡量避開，以免買到未來有糾紛或者結構已不穩當的建築。
最後可前往查看老式公寓的外牆、樓梯間等公共空間，看看外牆是否有明顯剝落、裂縫、水漬等現象，這些區域通常是最能反映出建築確實屋況的地方。
電梯大廈
電梯大廈除了查看自己要買的房子裡外，也要到公共區確認實際屋況。因集合式住宅內有公共設施，要確認公設內容是否合用？出入大門及停車場有無安全疑慮？大廈內部管理是否良好、正常？社區內環境的維護狀況，以及鄰居有無佔用公共空間等問題，都是購買大廈住宅時要事先觀察的。
買屋時建議不要只去一次，在白天可去看房子的採光、座向、窗型等屋況，晚上則確認與鄰居的隔音效果、社區是否有怪氣味，如下水孔外溢的臭味、或鄰居廚房排煙對著自家窗戶等生活實況。
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二、屋齡
老屋顧名思義，就是有一定年份的房子，再怎麼堅固的房子一定會因為時間變老變舊，而不同屋齡的房子老化程度也不一，各自要面對的問題也不同，因此購買前屋齡也要列入評估。
20～29年
最資淺老屋，正常情況下建築結構應該堅固，外觀若保養得宜也不會太差，不過，20幾年前蓋的房子，當時住宅電器化程度較低，用電形式與用電量都與現今不同；加上水電管路均為耗材，原則上15～20年就應換新，因此，即使購屋後格局適用不需重新裝修，也可能要重新規劃水電管路。
30～39年
屋況多半已呈現自然老化，水電管路應該要全面更新，牆面可能出現壁癌、漏水現象，所以少不了要進行鋁窗、泥作、木工方面的工程。
此屋齡房子還有一件事要特別確認，由於30幾年的房子正值民國70幾年的海砂屋、輻射屋等汙染嚴重時期，購屋前應先請仲介提出安全證明；或者上各縣市政府網站查詢，確認是否為海砂屋、輻射屋、地震屋、山坡地房屋等。
40年以上
40年以上的老屋除了可從外觀目視有無牆面歪斜，或可用乒乓球測試地板傾斜狀況外，還要弄清楚房子是RC結構還是磚造屋，由於此屋齡的房子除了有30年以上老屋問題外，可能還需以植筋或鋼構方式加強結構安全。
另外基本上40年左右的房子銀行貸款的成數相當低，若位於市中心的話還有土地價值，否則未來脫手可能更難。
三、屋況
雖然都是老屋，根據年份不同，老屋的屋況不盡相同，但實際屋況對於購屋後翻修的費用影響極大，因此若能在一開始看屋時就對屋況做出預判，多少能避開問題老屋。
管線老化
主要鎖定電路與水路，專家建議超過十五年就需考慮將管線全面換新。尤其電路不易檢查、又具危險性，加上現代家庭電器用量大幅增加，而早期的總電量安培數多半已不敷使用，必須重新向電力公司申請。
至於水路，除了依漏水情形來決定要不要重新佈線外，早期住宅水管的材質若為鐵管、塑膠管則有生鏽、卡垢疑慮，產生飲用水健康問題，建議還是換掉。
而除了室內水管，也應查看幹管是否有漏水問題，還有就是由外面接進來公共幹管若未更換，即使室內已經換管，但從水塔至居家段仍有汙染問題，因此需從公共水塔直接拉管重設。
設備老舊
設備包括衛浴間內設備、廚房三機、冷氣空調等，是否需要更換的考量重點依序為：1.設備是否還堪用？2.機能是否合用？3.衛生性及舒適度屋主是否能接受。
通常若有重新裝修設計者設備多會跟著換新，但有些老屋可能近幾年已做過維修及設備更換，因此，新屋主可依照自己的需求來決定是否沿用，若預算不足也可日後再作更換。
結構損壞
老屋最擔心前屋主們是否曾作過結構變更，尤其若未經評估就變更格局可能造成房屋結構失衡，導致危險，應請前屋主提供房屋「竣工圖」，若有樑柱變更過盡量避開不買，或另請結構技師作評估。
若室內已重新裝修過無法觀察屋況，可由公共設施如外牆、Lobby、樓梯間等地方，詳細查看是否出現每層樓同方向性的裂痕、頂板混凝土塊剝落以及樑的水平裂縫、柱子的垂直裂縫，藉此評估屋況安全性。
漏水
此部分漏水主要指牆面、天花板的問題，尤其在外牆部分最簡易的勘查就是察看有無明顯水痕；但室內若已有裝修過恐怕不容易看到，建議可以從公設去看，了解外牆或屋頂防水是否需重作。
蟲害
許多老屋有蟲害問題，主要是室內潮濕造成寄生的蟲卵得以孳生繁衍，需要依個別屋況檢視，了解發生蟲害問題是在於氣候、環境，屋內通風不佳、濕氣不易蒸散，或是木作家具導致，若屋內有木結構者更要小心評估，以免購屋後要花大錢作結構修復，恐怕得不償失。
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