2023房市，大老顏炳立指價跌10%才見量？

2023年甫開春，《平均地權條例》修法也規劃將完成三讀，許多房市負面效應正醞釀。戴德梁行董事總經理顏炳立為何鐵口直斷，今年房市危險了？均價至少跌10%才有翻身機會？

對台灣房市向來敢言直言，戴德梁行董事總經理顏炳立2023年甫開春，1月5日分析今年房市，先是直言「很危險」，隨後更表示，沒有好消息的台灣房市，只有一個字「跌」能形容。

「林青峽」「鶯桃樹」重劃區成房市重災區

尤其供給案量大的重劃區，屬於房市蛋白區，將是房價下修的第一排海嘯區。顏炳立更直接點名，「林青峽」（林口、青埔、三峽）與「鶯桃樹」（鶯歌、桃園、樹林）將會是首波「量縮價跌」的重災區。

回望2022年，自從房地合一稅2.0拍板，房市買氣急凍；緊接著銀行限貸，今年又有《平均地權條例》修法，政府打房三部曲，頻頻出招。

「斷金流打房的天羅地網，撲天蓋地而來，」顏炳立說得直白，他並表示市場要能去化，全靠金流。金流一斷，台灣房市很難樂觀。

另外，顏炳立透露業界動態，最近已經開始有一些建商出現問題，因為銷售不好，又遭限制貸款，沒錢付營造廠，後果會挺麻煩。

事實上，根據戴德梁行研究部最新公布的數據，不管是從土地、商業不動產，到房屋移轉棟數，三個關鍵指標，相較前年，全數大幅下修。

2022年度商用不動產投資交易量達新台幣1258億元，較2021年下降17.6%，是自2019年以來，連續三年正成長後，首度反轉下修。

關鍵主因就是「升息」，戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達分析，過去壽險業向來是商用不動產投資大戶，雖然2022年央行連續四季升息1碼、半碼、半碼、半碼；但觀察前三季的投資買盤，十大商用不動產交易前六名，仍有四筆買方來自壽險業。

房市崩跌紅線：買賣移轉棟數10年平均30萬棟

但第四季壽險業投資縮手，商用不動產十大交易中，只有一筆出自壽險業。顏炳立分析主因是金管會限制，壽險業現行最低投報率2.72%。受限於投報率，壽險業預期2023年全球升息潮流中，投資挑戰大增。賣方若無降價打算，2023年的商用不動產交易將持續萎縮。

再看一般住宅市場指標「建物買賣移轉棟數」，根據內政部公佈數據，2022年1至11月全國建物買賣移轉棟數約29.12萬棟，較去年同期大幅減少6.61%。

值得注意的是，買賣移轉棟數六都與去年同期相比，除台中市外，幾乎同步下滑，尤以高雄市下滑14.32%，以及台南市下滑12.44％為最，被視為「台積電題材失靈」。

顏炳立強調，台灣近十年買賣移轉棟數年平均約30萬棟，10年均線是關鍵指標，萬一2023年跌破10年均線，房市恐將面臨崩盤挑戰。

土地交易警訊，住宅腰斬、商用跌剩兩成

進一步分析被視為建商對房市未來景氣動態指標的「土地交易」。根據戴德梁行統計，2022年土地總交易量達新台幣1718億元，相較2021年大跌逾四成。其中以商用土地交易約233億元，僅2021年的兩成。

住宅類土地交易量也由2021年度的新台幣1078億元直接腰斬至563億元。工業類土地交易895億元一枝獨秀，占全年總交易量逾五成，相較於2021年增加了309億元，增幅達53%。

戴德梁行表示，土地交易主因公部門標售支撐，標售量占年度交易量47％。過去因政府高價標售重劃區，被視為炒房元兇。2022年，政策轉向，改釋出工業土地。

回顧2022 年十大土地交易中，政府釋出的工業土地居前四名，包括星宇航空、統一的桃園航空城產專區、中茂的新北新知產專區、南亞的彰濱工業區等，合計交易金額即高達新台幣294億元，若再加計台糖標售高雄金銀島舊址土地及新北市政府標售的台北港娛樂區土地，公部門去年釋出的土地在十大交易中佔了七成。

在全球升息、原物料上漲，以及地緣政治與戰爭風險升溫下，不動產業界的購地策略轉為保守謹慎。相較2020至2021年搶買土地，地上權也搶；2022年則轉為以同時具備精華區及所有權才買，尤其營建成本高漲，擔心回收不易，即便是位於台中七期精華區地上權標售，最後仍流標收場。

顏炳立預言：2023房市價跌10%才見量！

「2023土地量縮，買氣黯淡。」顏炳立分析，尤其預售屋因供給多、需求少，衝擊最大。「聽說建商今年推案量很大，很多人得意時，就容易忘了我是誰，」顏炳立直言，「憑什麼一個人（建商）就可以撼動？」

「光是升息2% ，就吃掉獲利，」顏炳立提醒，2022 年第一季，房市還有魚塭可捕魚，第二季開始一路下修，「去年，台灣房市叫『虎嘯貓聲』，今年是『脫褲圍海』」，他暗指，有些建商得意忘形，忘了我是誰，怎麼可能憑一己之力就能拉動房市。

他開玩笑說，「有錢任性，沒錢認命，」中小型建商，在成交下修，以及資金斷鏈雙重擠壓下，將面臨很大的壓力。

「2023房市價跌10%才有機會見量（成交量），」顏炳立斷言，「就看誰開第一槍！」