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AI取代房仲?三大破壞性創新,讓美國年輕人瘋炒房!

文 / 林士蕙    
2021-04-07
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AI取代房仲?三大破壞性創新,讓美國年輕人瘋炒房!
圖/OpenDoor提供
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疫情期間,美國矽谷與財星500大公司紛紛遠距上班,曾讓美國大城市因為閒置率太高而租金一度下滑。沒想到,2021年美國房市買氣反而有變旺跡象。怎麼回事?

美國財務顧問機構「Ramsay Solutions」,最近採訪許多房仲業專家發現,美國2021年房市看漲,新成屋業績預計比去年成長21%,整體房價則會成長8%。除了低利率,美國房產出現許多熱門的破壞創新,引爆千禧世代從股市殺進房市。

矽谷企業沒出走只是轉租

怎麼說?其實矽谷等大公司,在疫情後沒有真的離開,他們只是暫時把辦公室轉租出去。

當地不動產仲介業高緯環球(Cushmand & Wakefield)的數據指出,去年疫後一到三季,美國企業將辦公室轉租出去的面積比例,比疫前的2019年多了八成,可是到第四季就趨緩,顯然許多企業考慮好轉後,要收回來自用。

包括社群平台Twitter,去年9月曾驚人地宣布,考慮讓員工永久在家辦公,實際上該公司總部只是暫時轉租給其他機構。

該機構的分析師,並在今年2月初詢問美國大企業高層,發現疫後真正考慮採取100%虛擬辦公的企業,僅占2%;98%的企業考慮未來採混合的模式辦公,讓員工有時候來公司,有時候可在家。

所以,更有彈性地使用房產,才是企業的疫後新模式。高緯環球也指出,企業把辦公室租約週期調短到一年以下的比例,也比前一年多了三倍,顯然就是希望因應疫情隨時調整。

疫情改變工作模式,也改變了房產市場。Unsplash by Maxime圖/疫情改變工作模式,也改變了房產市場。Unsplash by Maxime

而去年遠距上班潮造成的房市熱潮,則可以從Ramsay Solutions提供的2021年美國各州房市買氣版圖來觀察。最熱門的州,不是有大城市的加州、伊利諾州或紐約州,而是像矽谷人熱愛的出走聖地,有太浩湖區的內華達州等地。由於這些精英渴望出走他州,實際上推升了需求,未來可能採取兩地上班居住的人,會變多。

不過,美國不論是矽谷或紐約等大城市精英,即便手上錢不少,卻是「時間的窮人」,無暇看房。難道沒有AI房仲,可以在線上協助挑選,秒殺下單?

OpenDoor培養AI房仲

這樣的心聲,有新創業者聽到了。

華裔創辦人Eric Wu所成立的房仲平台OpenDoor,就能解決這個問題,運用AI數據來協助用戶無痛買房。

他是在網站上架房產時,就同步請員工去實地蒐集能決定房價的完整資訊,輸入後養出房產AI估價模型。之後,當網友在網站上看到適合標的,就可依照AI評估價格下單,減少人為哄抬空間。

OpenDoor華裔創辦人Eric Wu(中)。圖/OpenDoor華裔創辦人Eric Wu(中)。取自OpenDoor twitter

這樣的服務,在疫情期間普受歡迎,因為許多人不想出門看房,以免染病。而根據Opendoor官網調查指出,三成的千禧世代用戶,甚至一天刷好幾次網站,是最愛線上看房的族群。

有「SPAC之王」稱號的社交資本公司創辦人查曼(Chamath Palihapitiya),就在2020年9月宣布,將以SPAC方式併購OpenDoor,估值48億美元。看好的正是它在疫後顛覆房仲業的潛力。

Fractional分割房產做投資

只是,真正有能力兩地買房產的人或公司,畢竟還是少數,更多傾向只租不買。那誰要去買房產?成本壓力會不會太大?

去年疫情期間在舊金山成立的新創平台Fractional,就解決了這個問題。既然投資一間太貴,不如把它分割。

這個平台讓用戶在App下單,就可以用分割地權方式,投資豪宅或辦公大樓。萬一房子因為疫情閒置,帶來的資金壓力較小。另外還包辦承租雜事,已吸引一群忙碌的大企業員工樂當斜槓房東。

利用AI下單買房或投資房產基金,成為美國千禧世代的新風潮。OpenDoor提供圖/利用AI下單買房或投資房產基金,成為美國千禧世代的新風潮。OpenDoor提供

美版「帥過頭」打造房產私募贏REITS

若分割還是太貴,那可否號召更多人,用基金方式投資?房產創新投資平台Fundrise,就是用私募基金方式來投資房產,在去年疫情期間,獲利更勝傳統的房產信託基金(REITS)。

這個平台是由一對兄弟Dan Miller與Ben Miller創辦,一開始,他們作風可說是美版「帥過頭」,倡導網友團購買房

後來,他們覺得該用更有制度的基金方式來營運,於是改採以最少500美元(折合台幣約1萬4000多元)起跳,就能投資房產的標準,向網友召募資金。當團隊蒐集到資金後,再去購買各地房產,以私募基金模式營運,每年再回饋獲利給用戶。

根據《華爾街日報》報導,Fundrise在去年12月底,在波士頓以高達3200萬美元的金額,搶標下包含124棟房子的一整個社區。以前,這類房產通常只有服務有錢人的基金公司,或退休人士基金來搶標。現在,卻能靠一群網友手機下單勝出。

這個平台的用戶數至今已破15萬,總體資金超過10億美元,許多是千禧世代小資族,在去年股市獲利後,今年考慮搶進房市。很有社群基因的Fundrise就成了首選。

其實,房產投資早有許多基金可買,為何還需要創新?主因是Fundrise的投資團隊,是由長期團購房產的社群組成,不是傳統的專業人士,投資決定也在內部社群討論,用戶還能在網站上實際看到自己投資的房子

據Fundrise給投資人的內部年度報告指出,它2020年報酬率為7.42%,相較REITS房產信託基金同期平均虧損4.72%,表現相當亮眼。

看來,疫後美國靠著這股破壞創新風潮,除了解決買房投資的高門檻,更有機會在千禧世代炒熱股市後,迎來他們搶進房市了。

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