前年底，永慶房屋與弘道老人福利基金會攜手，幫11位獨居長者改造浴廁設備，在馬桶旁加裝扶手、舖上止滑地板、加強照明燈具等，成為當時的熱門新聞。一位受助的八旬老阿嬤高興地說：「真好，以後不用再戴安全帽洗澡了！」洗澡得戴安全帽，而不是浴帽？這聽來有點搞笑，卻反映台灣許多長者的住宅環境並不友善，即使是洗澡也怕跌倒、撞到頭，更揭露了跟「老宅」有關的龐大商機。
台灣老人困老宅 自宅反而難安老
邁向超高齡社會的台灣，此刻對銀髮市場的探討，多集中於醫療、健康、理財、保險等層面，對老人家日常生活的居住空間，反倒關注不多。但在東方社會，老人家入住照護機構的意願很低，多傾向在自宅安老。永慶房屋總經理廖本勝不禁感嘆：「現實的居家環境，卻不允許！」他曾探訪一位獨居長者，已經5年沒出過門，日常採買都得拜託左鄰右舍。
最近，陽明大學環境與職業衛生研究所教授郭憲文訪查台北市50歲以上民眾發現，54.8％都住在五樓以下的公寓，超過3／4必須爬樓梯（住一樓除外），約1／6過去一年曾經跌倒。這份「高齡友善住宅需求調查」還發現，儘管整體獨居長者還不到5％，比率卻隨著年齡層提高，從55～64歲的2.8％，倍增至75歲以上的10％。而且不管哪個年齡層，希望以後自己住的比率都超過四成，顯示未來會有愈來愈多獨居老人。
一旦老化社會來臨，老人很難趴趴走，因為他們會被困在宛如「銀髮牢籠」的老公寓裡，下不了樓、出不了門，連在家跌倒或生病了，可能也沒人知道。翻開統計資料，全台816萬戶住宅的平均屋齡約27年，超過20年的老公寓達480萬戶，加上都市更新推展不易，改建與翻新遙遙無期，想換屋又常因高房價難以如願。
往後「老人困老宅」的現象，勢必更嚴重。郭憲文直陳，近來政府端出許多回應青年的住宅政策，亟欲紓解高房價的民怨，「但他們只看見青年；卻忽略了老年！」事實上，後面這批人的需求更殷切，而且以後數量更多。
換屋需求大 方便就醫、無障礙
而長年來，房地產業者主打的顧客群，也多瞄準年輕人或雙薪中年家庭，長期忽略數量愈來愈多的年長者。事實上，近年雙北地區首購族的年齡已愈來愈高，2013年台北市中心區首購族，平均年齡創下39.2歲新高。
「購買力最強的，本來就是50歲以上的，」廖本勝透露，很多年輕人來買房，背後也是父母出錢。因此，早在2005年永慶推動「影音宅速配」時，就推出一支「老奶奶住院篇」的廣告片，把銀髮族視為潛力客戶。
2007年接著跨入身障族群，推出具有無障礙空間的物件，不分區立委「罕見天使」楊玉欣也成為客戶。「很多地方都有階梯，但只要一個階梯，就會把我打敗！」楊玉欣這句話，道盡所有行動不便者（老人與身障）對住宅環境的無奈。
2009年，永慶更領先同業推出「無障礙住宅」專區，蒐集符合無障礙環境條件的房屋，目前有近5000筆物件。今年7月再推出「銀髮樂活宅」專區，挑出鄰近捷運、醫院、市場、有綠地、不用爬樓梯等條件的上萬筆物件，幫忙銀髮族做更精準購屋。努力沒有白費，從2008年到今年上半年，永慶累積接受逾八萬筆無障礙房屋委託案，成交率近三成，成為同業裡最早吃到這股商機的早起鳥兒。
修繕也是商機 打造一條龍服務
除了換購需求，老宅背後還有一大塊修繕、再設計商機。永慶從買賣，進入租賃、裝修、設計等周邊階段，提供一條龍的完整服務，成立「居家服務中心」，協助客戶規劃銀髮住宅。
永慶居家服務中心經理何政熹解釋，國人常以為老宅概念等於無障礙空間，只是加裝一堆扶手跟輔具。事實上，推動「通用設計」（Universal Design）快20年的日本，最新高齡友善宅已考慮到抗震、溫濕度、空氣品質、甚至節能等層面。永慶不久前推出的廣告片《奶奶的祕密》，就表達長者希望保存家庭的回憶與熟悉感。
再者，符合長者需求的修繕花費，不一定比較貴，「只是設計的思考點跟規劃概念不太一樣，」何政熹舉例，如老人家的收納方式、行走空間、使用家具的深度與高度等，都跟一般人不太一樣。「重點不是要裝潢多漂亮，而是要讓老人家住得方便、好用、更省力。」
從老公寓五樓搬進一樓新家的吳小姐，一家三口中，還有60多歲母親跟一歲多小朋友，最近便透過永慶完成了換屋跟裝修。她的媽媽上了年紀，不太能爬樓梯跟搬重物，小朋友又開始學走路，「以前房子裡有很多『角』，像凸出來的櫃子跟桌角，現在都沒有了，」此外，地板高低差也去除掉，讓媽媽走起來不費勁。收納櫃也省力，輕輕一拉，抽屜就能全部拉出來。
何政熹也觀察，雖然老人家嘴上都說不想勞煩子女照顧、不打算跟下一代住，「實際上，是因為現實的住宅條件不允許，」大家住一起不但空間變小、也容易互相干擾。
對此，類似日本的「二代宅」或「三代宅」，往後可能成為新興房型。讓不同世代夫妻，也能愉悅地住在一起，彼此共用客廳、廚房、庭院等公共空間，同時享有個人獨立空間。 儘管商機可期，但當前台灣社會，「老人住宅」容易引起負面聯想。因此身為先行者的永慶，這幾年在社會溝通上下了許多功夫。廖本勝坦承，經營銀髮市場必須投入很大教育成本。 首先，永慶透過旗下「好房網」及「好房誌」等，多次籌辦展覽與論壇，也跟縣市政府合作示範無障礙空間及銀髮住宅。
再來是2012年赴日參訪「HCR國際福祉設備展」，並與內政部建築研究所、自由空間教育基金會、台灣城市健康聯盟、弘道老人基金會、中華行動安全照護協會等密切合作。本身就有肢體障礙的自由空間教育基金會董事長唐峰正認同，永慶主動呼籲，可督促邁向老化社會的台灣，及早在居住空間做好準備。
為了強化宣傳效果，永慶把厚達百頁的銀髮住宅法規，濃縮成簡單易懂的「520原則」，讓民眾能夠從移動安全、空間尺寸、材質體驗、健康照明、色彩應用等方面，認識通用設計的概念。另外，還把老人住宅改稱「全齡通用宅」，避免產生負面聯想。
融入CSR策略 全體動員當銀髮志工
最後一個重要環節，是對員工宣導。永慶安排經紀人接受友善建築的訓練課程，也把無障礙設施（如電梯、斜坡道、扶手、導盲磚、殘障車位等）列入屋況調查的必備項目。還讓遍及各地的近千家門市，化身為「銀髮愛心站」，在店內裝設輔具，並提供長者臨時休息、喝水、上廁所等服務。
而近年公司舉辦的公益活動，也把重心轉向銀髮族群，如協助失智老人旅遊、到府關懷獨居長者、陪同購物採買、幫忙居家修繕等，把照顧長者當成企業社會責任的重要一環。為增進同仁服務年長者的同理心，永慶常在內部會議播放用實際案例改編成的微電影。如最新上映的《守護者》，即是台北市政大店幫一對母女找到房子，並透過居家服務中心解決裝潢需求的真實故事。
現在遇到中壯年以上的客戶，經紀人都會主動提醒，應該針對往後的老年時光，提早規劃友善高齡生活的居住環境，最好換一次屋就能住30年以上，不要等行動不便時再煩惱。
率先經營銀髮顧客，相信永慶已在未來的老化社會裡，占到一個好位子。因為，你我應該都不想在年老體衰時，還過著戴安全帽洗澡的餘生。
