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全齡通用宅、二代宅、三代宅將成新興房型

銀髮居住商機〉打破「銀髮牢籠」解決在宅老化困境
文 / 高宜凡    
2014-07-29
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全齡通用宅、二代宅、三代宅將成新興房型
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前年底,永慶房屋與弘道老人福利基金會攜手,幫11位獨居長者改造浴廁設備,在馬桶旁加裝扶手、舖上止滑地板、加強照明燈具等,成為當時的熱門新聞。一位受助的八旬老阿嬤高興地說:「真好,以後不用再戴安全帽洗澡了!」洗澡得戴安全帽,而不是浴帽?這聽來有點搞笑,卻反映台灣許多長者的住宅環境並不友善,即使是洗澡也怕跌倒、撞到頭,更揭露了跟「老宅」有關的龐大商機。

台灣老人困老宅 自宅反而難安老

邁向超高齡社會的台灣,此刻對銀髮市場的探討,多集中於醫療、健康、理財、保險等層面,對老人家日常生活的居住空間,反倒關注不多。但在東方社會,老人家入住照護機構的意願很低,多傾向在自宅安老。永慶房屋總經理廖本勝不禁感嘆:「現實的居家環境,卻不允許!」他曾探訪一位獨居長者,已經5年沒出過門,日常採買都得拜託左鄰右舍。

最近,陽明大學環境與職業衛生研究所教授郭憲文訪查台北市50歲以上民眾發現,54.8%都住在五樓以下的公寓,超過3/4必須爬樓梯(住一樓除外),約1/6過去一年曾經跌倒。這份「高齡友善住宅需求調查」還發現,儘管整體獨居長者還不到5%,比率卻隨著年齡層提高,從55~64歲的2.8%,倍增至75歲以上的10%。而且不管哪個年齡層,希望以後自己住的比率都超過四成,顯示未來會有愈來愈多獨居老人。

一旦老化社會來臨,老人很難趴趴走,因為他們會被困在宛如「銀髮牢籠」的老公寓裡,下不了樓、出不了門,連在家跌倒或生病了,可能也沒人知道。翻開統計資料,全台816萬戶住宅的平均屋齡約27年,超過20年的老公寓達480萬戶,加上都市更新推展不易,改建與翻新遙遙無期,想換屋又常因高房價難以如願。

往後「老人困老宅」的現象,勢必更嚴重。郭憲文直陳,近來政府端出許多回應青年的住宅政策,亟欲紓解高房價的民怨,「但他們只看見青年;卻忽略了老年!」事實上,後面這批人的需求更殷切,而且以後數量更多。

換屋需求大 方便就醫、無障礙

而長年來,房地產業者主打的顧客群,也多瞄準年輕人或雙薪中年家庭,長期忽略數量愈來愈多的年長者。事實上,近年雙北地區首購族的年齡已愈來愈高,2013年台北市中心區首購族,平均年齡創下39.2歲新高。

「購買力最強的,本來就是50歲以上的,」廖本勝透露,很多年輕人來買房,背後也是父母出錢。因此,早在2005年永慶推動「影音宅速配」時,就推出一支「老奶奶住院篇」的廣告片,把銀髮族視為潛力客戶。

2007年接著跨入身障族群,推出具有無障礙空間的物件,不分區立委「罕見天使」楊玉欣也成為客戶。「很多地方都有階梯,但只要一個階梯,就會把我打敗!」楊玉欣這句話,道盡所有行動不便者(老人與身障)對住宅環境的無奈。

2009年,永慶更領先同業推出「無障礙住宅」專區,蒐集符合無障礙環境條件的房屋,目前有近5000筆物件。今年7月再推出「銀髮樂活宅」專區,挑出鄰近捷運、醫院、市場、有綠地、不用爬樓梯等條件的上萬筆物件,幫忙銀髮族做更精準購屋。努力沒有白費,從2008年到今年上半年,永慶累積接受逾八萬筆無障礙房屋委託案,成交率近三成,成為同業裡最早吃到這股商機的早起鳥兒。

修繕也是商機 打造一條龍服務

除了換購需求,老宅背後還有一大塊修繕、再設計商機。永慶從買賣,進入租賃、裝修、設計等周邊階段,提供一條龍的完整服務,成立「居家服務中心」,協助客戶規劃銀髮住宅。

永慶居家服務中心經理何政熹解釋,國人常以為老宅概念等於無障礙空間,只是加裝一堆扶手跟輔具。事實上,推動「通用設計」(Universal Design)快20年的日本,最新高齡友善宅已考慮到抗震、溫濕度、空氣品質、甚至節能等層面。永慶不久前推出的廣告片《奶奶的祕密》,就表達長者希望保存家庭的回憶與熟悉感。

再者,符合長者需求的修繕花費,不一定比較貴,「只是設計的思考點跟規劃概念不太一樣,」何政熹舉例,如老人家的收納方式、行走空間、使用家具的深度與高度等,都跟一般人不太一樣。「重點不是要裝潢多漂亮,而是要讓老人家住得方便、好用、更省力。」

從老公寓五樓搬進一樓新家的吳小姐,一家三口中,還有60多歲母親跟一歲多小朋友,最近便透過永慶完成了換屋跟裝修。她的媽媽上了年紀,不太能爬樓梯跟搬重物,小朋友又開始學走路,「以前房子裡有很多『角』,像凸出來的櫃子跟桌角,現在都沒有了,」此外,地板高低差也去除掉,讓媽媽走起來不費勁。收納櫃也省力,輕輕一拉,抽屜就能全部拉出來。

何政熹也觀察,雖然老人家嘴上都說不想勞煩子女照顧、不打算跟下一代住,「實際上,是因為現實的住宅條件不允許,」大家住一起不但空間變小、也容易互相干擾。

對此,類似日本的「二代宅」或「三代宅」,往後可能成為新興房型。讓不同世代夫妻,也能愉悅地住在一起,彼此共用客廳、廚房、庭院等公共空間,同時享有個人獨立空間。 儘管商機可期,但當前台灣社會,「老人住宅」容易引起負面聯想。因此身為先行者的永慶,這幾年在社會溝通上下了許多功夫。廖本勝坦承,經營銀髮市場必須投入很大教育成本。 首先,永慶透過旗下「好房網」及「好房誌」等,多次籌辦展覽與論壇,也跟縣市政府合作示範無障礙空間及銀髮住宅。

再來是2012年赴日參訪「HCR國際福祉設備展」,並與內政部建築研究所、自由空間教育基金會、台灣城市健康聯盟、弘道老人基金會、中華行動安全照護協會等密切合作。本身就有肢體障礙的自由空間教育基金會董事長唐峰正認同,永慶主動呼籲,可督促邁向老化社會的台灣,及早在居住空間做好準備。

為了強化宣傳效果,永慶把厚達百頁的銀髮住宅法規,濃縮成簡單易懂的「520原則」,讓民眾能夠從移動安全、空間尺寸、材質體驗、健康照明、色彩應用等方面,認識通用設計的概念。另外,還把老人住宅改稱「全齡通用宅」,避免產生負面聯想。

融入CSR策略 全體動員當銀髮志工

最後一個重要環節,是對員工宣導。永慶安排經紀人接受友善建築的訓練課程,也把無障礙設施(如電梯、斜坡道、扶手、導盲磚、殘障車位等)列入屋況調查的必備項目。還讓遍及各地的近千家門市,化身為「銀髮愛心站」,在店內裝設輔具,並提供長者臨時休息、喝水、上廁所等服務。

而近年公司舉辦的公益活動,也把重心轉向銀髮族群,如協助失智老人旅遊、到府關懷獨居長者、陪同購物採買、幫忙居家修繕等,把照顧長者當成企業社會責任的重要一環。為增進同仁服務年長者的同理心,永慶常在內部會議播放用實際案例改編成的微電影。如最新上映的《守護者》,即是台北市政大店幫一對母女找到房子,並透過居家服務中心解決裝潢需求的真實故事。

現在遇到中壯年以上的客戶,經紀人都會主動提醒,應該針對往後的老年時光,提早規劃友善高齡生活的居住環境,最好換一次屋就能住30年以上,不要等行動不便時再煩惱。

率先經營銀髮顧客,相信永慶已在未來的老化社會裡,占到一個好位子。因為,你我應該都不想在年老體衰時,還過著戴安全帽洗澡的餘生。

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