這幾年，社會對房地產的討論，幾乎都圍繞在「房價會不會跌」這個問題上。但若從資產保值與世代傳承的角度來看，我始終認為，真正值得關心的，其實不是短期價格波動，而是台灣房地產的資產結構是否正在發生質變。專家胡偉良提醒：這個變化，已經不是未來式，而是正在進行中。
一、老屋正在「實質貶值」，而非只是價格盤整
近期多項市場調查顯示，全台六大都會區的老舊公寓，雖然名目價格未必出現劇烈下修，但其增值率已長期落後通貨膨脹。換言之，許多老屋資產即使帳面價格看似穩定，實際購買力卻正在悄悄縮水。
這不是景氣循環問題，而是一種結構性的資產流失。
以雙北地區 2025 年第四季主要住宅類型價格變化為例，差異已相當明顯：
這組數據清楚說明一件事：
市場並非全面下跌，而是不同產品類型正在快速分化。老舊公寓已明確落入「價值下修區」，而符合新規、具管理與耐震條件的住宅大樓，仍展現出相對強的抗跌性。
對多數以老屋作為核心資產的家庭而言，這是一個極為嚴肅的警訊。
（延伸閱讀│台灣小宅、獨居現象崛起！專家胡偉良：未來10年房市5大方向）
二、雙北都更風潮下，市場權力已經翻轉
在雙北地區，都市更新與危老重建近年確實蔚為風潮，但從實務觀察來看，市場權力結構早已翻轉。
過去是「地主挑建商」，如今卻愈來愈常見「建商挑地主」。
原因並不複雜。隨著營建成本快速上升、審議期拉長、金融條件趨嚴，每一個改建案都必須精算到極致。只有基地條件成熟、整合度高、效益明確的案件，才具備改建的經濟合理性。
這也意味著，並非所有老屋都有改建機會。無法啟動都更或危老的老屋，正快速被市場邊緣化，其資產價值自然同步弱化。
（延伸閱讀│別讓下個悲劇發生在台灣！專家胡偉良疾呼：「雙北市」比香港宏福苑更危險）
三、成本結構已不可逆，新舊房價差距只會擴大
更關鍵的是，當前營建成本的上升，已不再只是缺工、缺料等循環性問題，而是制度性、不可逆的結構改變。
包括碳費、節能減碳要求、綠化與綠容率規範、營建廢棄物處理、虛坪改制，以及設計與耐震標準全面提升，正一層一層推高新建住宅的成本基準。
這並非建商獲利擴張，而是成本結構全面上移的結果。未來的新屋，只會在更高的成本起點上誕生；而無法升級的老屋，與新規格住宅之間的價格與價值落差，勢必持續擴大。
（延伸閱讀│高房價是建商賺走暴利？專家胡偉良分析背後4種「想不到的成本」）
四、打房只壓需求，在供給同步限縮下，反將得不償失
在這樣的結構背景下，政府近年以金融與稅制手段壓抑購屋需求，表面上似乎回應了年輕世代的居住焦慮，但實際效果卻值得深思。
當需求受到壓抑，而供給端卻因老屋改建受阻、新屋量能下降而無法同步擴張，市場往往呈現的不是價格下跌，而是交易量萎縮、價格僵固。
一旦資金環境出現變化，反而更容易引發房市的報復性反彈，讓原本想「壓房價」的政策，承擔更大的後座力。
更值得注意的是，這類政策在短期內，或許能獲得部分尚未具備購屋能力族群的支持；但隨著時間推移，當民眾逐漸發現房價未顯著下跌、新屋更貴、老屋卻愈來愈不值錢，政策效果與實際生活感受之間的落差，反而可能轉化為新的反對力量。
（延伸閱讀│台灣住宅核心困境不在「房屋數量」！胡偉良：在於「這2件事」嚴重失衡）
五、台灣房市的結構性風險正在形成
若將視角拉至國際，新加坡與中國多將住宅與城市更新視為重要的內需產業與城市安全工程，並在金融、技術、制度與人力培育上提供系統性支持。
相較之下，台灣在產業政策整合與鼓勵更新方面，明顯落後，使老屋問題被一再延後，卻逐漸累積為結構性風險。
台灣正同時面臨「人老、屋老」的雙重結構轉變。老屋改建已被普遍視為解方，但若缺乏金融、稅制、技術與人力的政策配套，更新速度勢必長期落後於老化速度。其結果，不只是居住安全的問題，更將侵蝕家庭資產保值能力，影響世代傳承，並削弱內需動能。
（延伸閱讀│獨居、高齡雙浪來襲！胡偉良：從「這數字」看見台灣都更迫切性）
胡偉良觀點：政府政策不改，將禍留子孫
房地產問題，早已不只是房價高低的問題，而是關乎資產安全、社會穩定與經濟韌性的結構課題。若政策仍停留在單純壓抑需求，而未正視供給、更新與產業支持，代價終將由下一個世代承擔。
後記
我無意預測市場的頂點或底點，那是神仙的工作。
我的職責，是指出當前市場中潛藏的非理性風險，並提供一套邏輯框架，協助每一位資產持有者，做出最有利於自身與下一代的判斷。
（延伸閱讀│台灣房地產投機時代宣告終結？專家胡偉良全方位評析「2026年房市3大走向」）
* 專欄內容僅反映作者觀點，不代表本社立場。
