葛蘭特．卡爾登（Grant Cardone）是一位房地產名人，但他憑什麼能在房地產業成功？他大學沒有學過房地產投資，也沒有人指導他，他在房地產業毫無經驗。他既沒有多少資金，也不知道該怎麼和銀行談貸款條件。不過，他始終遵循同一套決策公式，來判斷潛在的投資是否夠便宜。（本文節錄自《22歲投資奇才的選股筆記》一書，作者：丹尼爾．吉瓦尼，方舟文化出版，以下為摘文。）
接下來我要說一個2010年代最精彩的逆貧致富故事。
有一個孩子在不理想的環境中成長。父親在他十歲時過世。當他在社區大學就讀時，販毒給他的人用手槍敲他的額頭，造成他頭骨骨折，他的醫療帳單高達數千美元。
最後，母親也因為他的毒癮把他趕出家門。
他慢慢地重建自己的人生。
他進了戒毒所。
他找到了一份工作。
他和一位美麗的演員結婚。
最後他終於有了足夠的錢開始投資房地產。
但他憑什麼能在房地產業成功？他大學沒有學過房地產投資，也沒有人指導他，他在房地產業毫無經驗。他既沒有多少資金，也不知道該怎麼和銀行談貸款條件。
不過，他始終遵循同一套決策公式，來判斷潛在的投資是否夠便宜。他不會問自己：「這筆投資未來會升值嗎？」而是問：「相對於買進的價格，這筆投資能產生大量的現金流嗎？」
他對每一筆房地產投資都採用這種方式。
他會看著一棟房產，問自己：「相對於買進的價格，這筆投資能產生大量的現金流嗎？」
他會看著第二棟房子，問自己：「相對於買進的價格，這筆投資能產生大量的現金流嗎？」
他會看著第三棟房子，問自己：「相對於買進的價格，這筆投資能產生大量的現金流嗎？」
每當他找到一棟能產生大量現金流的房子，他就會買下來並長期持有。
透過十多年如一日地實踐這套方法，他建立的投資公司管理超過40億美元的資產。現在的葛蘭特．卡爾登（Grant Cardone）是一位房地產名人，在Instagram上有超過470萬名追隨者。而最重要的是，母親重新接納了他。
卡爾登的故事揭示了一個重要的投資教訓：與其依據價格上漲來做投資決策，不如根據現金流來判斷。正如卡爾登所說：「我從不為價格上漲而投資⋯⋯我做的一切都是為了現金流。」
你是否曾聽人談過「炒房」？意思是買下一筆房地產，然後以更高價格轉手賣出。
一般而言，這種做法被認為是投機，因為你永遠不知道明天市場會發生什麼事。
利率可能會上升。
想擁有房地產的人可能會變少。
另一座城鎮可能變得比較受歡迎。
事實上，這正是知名財經專家戴夫．藍西（Dave Ramsey）在1988年破產的原因。他當時正用低價買進房地產，然後再高價轉售。
儘管他的投機操作一開始帶來了獲利，但是有一天，他的房產沒有升值，導致他還不出債務，最後只好申請破產。
相反的，真正的房地產投資是為了租金收入或現金流而買進房產。目標是買進那些能產生高租金收入、相對於買進價格非常划算的房產。這就是卡爾登成功的方式。他買下那些能產生大量現金流的房產。
結果證明，在金融市場中成功的方法是靠投資，不是靠炒股。
（延伸閱讀│為什麼「現金為王」？巴菲特成為偉大投資人，最重視的3個戒律）
你無法預測明天某支股票會上漲還是下跌
利率可能會上升、某個顛覆性技術可能問世、銀行體系可能崩潰、一場大流行病可能發生、經濟可能陷入衰退、通膨可能導致成本飆升、恐怖攻擊也可能發生。
所以，你不該因為認為某一檔股票價格會上漲而買進。這麼做是投機。你應該做的是像買房地產一樣，因為現金流而買股票。
事實上，現實中的財務決策並不是在問：「這個東西或那個東西能不能以更高的價格賣掉？」而是應該問自己：「這項資產能帶來大量的現金流嗎？」
當學生決定攻讀某個學位時，他們不會關心財經學位或會計學位能不能再度高價賣出。他們關心的是哪個學位能幫他們賺最多錢。
當一位麥當勞加盟主開設新的店面時，他最在意的不是未來能不能把這間店賣給其他加盟主，而是他的餐廳能賺多少獲利。
但有趣的是：似乎沒有人把這種聰明又簡單的方式用於股市中，但我們在許多財務決策中都會運用這種方式，不論是上大學還是買房子。
人們一進入股市，他們的思考模式就完全被價格上漲占據了。
人們買輝達（NVIDIA）的股票，因為他們覺得價格會上漲。
人們買特斯拉的股票，因為他們覺得價格會上漲。
人們買亞馬遜的股票，因為他們覺得價格會上漲。
人們會說：「我應該在蘋果股價處於52週低點時投資，因為從這裡開始價格最有可能上漲。」或是他們會說：「我不應該投資亞馬遜，因為它正在52週高點，價格不太可能繼續上漲。」
這叫做投機，不是投資。
改變你的做法吧。不要問自己：「○○公司的股價會長期上漲嗎？」而是要專注於獲利。
你要問自己：「買這間公司需要多少錢？相較於買進價，這間公司能賺到多少利潤？」這才是所有成功投資人的做法。
（延伸閱讀│他用死薪水輕鬆理財賺千萬：真正的有錢人「不會這樣」花錢）
