最近房市受到許多外在環境因素影響，包括金融緊縮與升息、物價上漲薪資倒退、兩岸緊張關係突升、政府打炒房訊息混亂等，房市產生一些不安定的情緒氛圍。
房市經過多年景氣熱絡，今年下半年開始出現下行風險、反轉衰退跡象，包括價漲量縮、價量背離明顯；工料雙漲造成建商無法如期、如質完工，產生購屋糾紛，甚至將預售屋合約延長5～10年。
投資客與小型建商資金周轉困難，建商公會理事長指出斷頭潮已浮現，希望政府給予特殊待遇，各方開始憂慮爛尾樓或不良產品的發生。
另一方面，房價所得比持續增高，購屋負擔越來越沈重，加上利率也持續上升，購屋品質也不理想，面對未來房市景氣不確定下，如此勉強購屋是否要更審慎？然而又看到租金指數也不斷上揚，租屋黑市充斥，租屋也缺乏保障，似乎當下租屋也令人擔憂。
房市亂象衝擊消費者買房、租房的決定
當前房市許多不確定趨勢與亂象，衝擊買房或租房的選擇困境，消費者又該如何因應？又如何才能住房自在、快樂幸福生活？
近年來我一直鼓吹「住房自由的人生」，其內涵有二：一是不要有財務及心理的住房壓力，二是重視居住品質與舒適生活。「租房」或「買房」並非住房自由的關鍵，不論租或買，其主要目的是在「住房」。
住房人生經常發生租買轉換過程，以我個人為例，從小至今住過22個房子，包括最近台南租屋長住半年，不論在國內外或租或買都享有住房舒適，沒有財務及心理壓力，都能獲得快樂幸福的住房生活。
或有人認為買房除了住房外，還能投資增值賺錢，不像租屋將失去賺錢機會。然而任何投資沒有穩賺不賠的生意，更沒有不需要付出任何代價的事，買房當然也沒有例外。
而且買房不只價格昂貴，除自備款外，還有高額貸款，換言之，借錢投資，還要負擔利息，承擔風險的代價更大，除非確定未來償還能力沒有壓力，不會影響正常生活。
因此，擔心失去賺錢機會或認為租屋不如買屋的心理，而承受過大財務壓力，如此反將失去住房自由，不敢結婚生子、不敢創業旅遊，人生被住房所綁架，很難享受快樂幸福的生活。
住房核心＝硬體設備＋軟體管理
住房自由另一根本的核心是住房產品品質的硬體設備與舒適生活的軟體管理。住房空間狹小、房屋設備老舊、鄰居環境吵雜、社區管理失序，如此住房軟硬體都不理想，住房生活很難快樂幸福。當前不論買屋或租屋，都只重視硬體產品而忽略軟體管理，顯有不足。
先天良好的空間設備較容易短期花錢取得，而後天良好的管理使用，卻需要長期花時間、花人力也花錢的去經營維護，一但管理與維護出了問題，將可能造成生活上更難修補的困境。
換言之，住房自由人生的關鍵是以「居住為主」而非「投資為主」的住房價值觀。然而當前社會許多人都認為一定要「拚老命買個房」，或是一定要「投資賺錢賭個房」，成為房市二股強大力量。
我長期研究觀察這二族人都很容易失去「住房自由人生」；反之，人生只要「不拚房」也「不賭房」，較容易獲得「住房自由」。
人生隨著不同生命週期的變化，從青年離巢求學工作，到中年成家立業，再到老年退休生活，也隨著家庭、工作與經濟能力的變遷，住房租買選擇也在不斷的調整。
雖然房市內外在的環境與景氣也在不斷的變化，然而住房自由人生的二個關鍵原則：「堅持居住生活品質」與「避免財務心理壓力」，卻是不變的核心價值。
雖然住房租買選擇操之在個人家庭，但政府有絕對的責任建立公平合理、沒有炒作欺騙的購屋市場；同時沒有租屋黑市與歧視、保障租賃雙方權益的租屋市場，讓全民買屋能安心、租屋有保障，租買有選擇。
當然，針對租買能力的弱勢族群，政府也應提供更多資源與心力，以更公平且效率的多元住房補貼政策，協助弱勢族群的住房選擇，真正落實居住正義的理想。
本文章反映作者意見，不代表《遠見》立場
（作者為政大地政系退休教授；原文刊載於聯合新聞網，經作者授權轉載）
