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房價走勢變了嗎?政府升息能否有效打房?

美國最新數據打臉
文 / 林士蕙    
2022-04-27
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房價走勢變了嗎?政府升息能否有效打房?
圖/Unsplash by Lisanto 李奕良
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近期美國聯準會升息後,台灣央行也跟進,政府升息到底能否打房?就成了民眾熱議焦點。不過,據上週最新數據,美國房價續創1999年以來新高,效果並不明顯。國內央行上週五也坦承台灣房價仍居高不下。為何這次房市熱,恐無法靠各國政策壓下來?彙整經濟學家分析,疫情變革等三因素是關鍵。

自從美國聯準會(Fed)3月17日首度宣布升息後,不論是美國或台灣等全球股市,都出現一波資金退潮,證明升息手段對於收回股市熱錢,減少股價炒作相當有用。但若是拿來打房呢?從上週美國公布的最新數據,還看不出明顯效果。

根據美國房地產經紀人協會(NAR)的3月最新數據,儘管當地房貸年利率已因升息來到5%,創2011年新高,美國住宅房價中位數亦高達37.5萬美元,約合台幣1100萬元,是1999年以來新高,這個數字也比去年3月同期暴增了15%。

《華爾街日報》並採訪當地經濟學家羅勃.佛利克(Robert Frick)分析近期房市,他也表示升息效果還在觀察:「如果房貸利率未來繼續升,也許吧,但現在還看不出有明顯影響。」

疫情打亂房市運作

原來,政府積極升息,不一定能有效打房,為何會如此?首先,可能要怪疫情。2020年以來的居家上班熱潮,完全打亂了房市正常運作,已讓民眾買房思惟變得很難預測。

美國貸款銀行人協會(MBA)的住房經濟專家愛德華.賽勒(Edward Seiler)接受《紐約時報》採訪指出,多年來的經驗是:通常當貸款利率上漲,房價就會下跌,目前卻沒看到這樣的現象,相當反常。

他認為,可能是疫情以來興起的居家上班熱潮,讓民眾決定不像以前只在大城市租屋,而是選擇到其他地方甚至回家鄉買房。這股新趨勢,並未因為美國現在選擇與病毒共存,回歸常態而改變,就此讓當地房屋陷入空前短缺。

疫情居家上班掀起回鄉買房潮。達志影像圖/疫情居家上班掀起回鄉買房潮。達志影像

高通膨時代,房產更保值 

其次,買房可能比租房更好,是讓當地民眾決定不受升息左右,咬著牙繳房貸的另一項關鍵因素。

紐約大學史騰商學院教授艾皮.古塔(Arpit Gupta)指出,因為房貸漲後,房租通常也會跟著升高,現在許多美國人逐漸認為,與其因為房東漲租逐漸吃掉薪水一部分,不如直接用來買房,在高通膨時代下,是更能保住手上資產價值的明智選擇。

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例如,以現在物價年增幅8%、房價平均有高達15%的年成長相較,貸款年利率從3%升到5%,對不少人來說這個投資比較划算。

而曾經歷70年代停滯性通膨的美國上一代,最近紛紛在網上呼籲年輕人,以他們的老經驗來說,買房真的比較好。

買股不如買房 

最後,美國民眾近年對於買房,不再像以往只用於自住,更多的是視為投資的一部分,趨勢相當明顯。當地一些房仲業者指出,今年開始股市大跌,反而讓愈來愈多美國人認為,買房比起買股票是更好的投資理財方式。

當地一些房仲業者回報,指今年春天來看房的人有變少,量縮的現象正發生,可能就是被升息影響。但即便如此,美國房地產經紀人協會認為趨勢未變,預測未來當地住房恐還更加短缺。因此,這群專家與房仲業人士均認為,利息漲、房價也上漲的反常趨勢,還要維持一陣子。

回到台灣的狀況相較,國內因疫情轉化居家上班的買房風潮,相對不明顯,是否會造成住房短缺?還需觀察。不過,國人將住房當作投資,相對於美國更是早已根深蒂固,因此政府政策升息,會讓多少民眾願意放棄買房以減少利息負擔?可能更得打上問號。

至於3月18日國內央行調升利率一碼後,上週五(4/22)也發言指出,國內房價目前仍居高不下,似乎和美國狀況接近。

其實,對於一般民眾而言,升息只是一時,心中盤算更多的是擁有自己家的整體效應。買房比買股票、或租屋好?就看手上的算盤怎麼打了。

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