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買房有如人生積蓄梭哈!選重劃區不用賭人品,四大避雷針分析新北這兩區

重劃區是前景、錢景或淺景?
文 / 一流人    
2022-01-11
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買房有如人生積蓄梭哈!選重劃區不用賭人品,四大避雷針分析新北這兩區
僅為情境圖。取自pexels
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編按:建商及炒地皮的投資客,這輩子都在找新重劃區,只要在早期製造出市場向上的趨勢,就能大賺一票,等於房市的當沖股;而那些本錢夠雄厚、能一口氣包棟買的投資大戶,更為建商創造短期狠撈一票的好機會。(本文摘自《買房勝經》一書,作者為Sway,以下為摘文。)

10年以前,大家都是一案接著一案,房屋坪數越玩越大,但之後高價慘賠、死在沙灘上的人也越來越多,讓投資只好變自住。但很多投資客看上的房子不是設計優先給自住客使用的,住著住著急著想脫手,最後慘賠千萬出場的大有人在。

在哪裡跌倒就在哪裡撈回?有些地方撈得回來,有些地方可是有去無回喔!看重劃區房子,小心為上。

避雷針1:避免區內暗巷

買重劃區的房屋,要萬分小心不要踩雷,尤其是我常講的「八不推」建商,狀況太多,新成屋的大廳變成室內噴泉,或不確實給公設,啥奇怪問題都有,花大錢買房還要賭人品。很多重劃區因為住戶稀稀落落,或是建商規劃成純住宅社區比較好賣,生活機能尚未成熟,如果要走路至鄰近的捷運站/高鐵站/輕軌站/環狀線等等,建議晚上10點後試試,確定你所設想的捷徑,究竟是穿越暗巷或明巷?是狹窄的摸乳巷還是恐怖小徑?

避雷針2:建商點交公設否

若重劃區內有大量的投資客屋主,等建案紛紛完工,如果投資客不小心套牢,他們會成為第一波建商點交的對象,也是此時期整個社區管理經營方向的決定者。關鍵在於,既然屋主多投客,建商要跟他們共存共榮,就會卯起來收買,給予短利讓他們開心,這些投資客想當然耳也無暇認真點交,看起來漂亮、不要麻煩人家,能給過就是給過吧!

可是,萬一電梯變成大怒神,或是公設最後竟然是違建,最後苦的還是自住客。最好的狀況,當然是建商成立管委會後,真正的自住客認真來應對、仔細查看點交。以我家為例,自完工至全數點交完成,足足大約花了2年期間!如果交屋半年內就點交收工,請務必注意社區品質能否令人放心?

避雷針3:是真住宅還是假住宅?

「不是」住宅,但看起來像是住宅,這是怎麼回事?

很多業者會把規定不能當作住宅的商業用地拿來蓋大樓,然後登記「一般事務所」,如果你要買來當辦公室,完全合法,但如果你要拿來住,就得小心哪一天被其他用戶檢舉坑殺,你的房價也很難保。

而既然住商混合,這種社區的管理就很困難,像萬華有個貴森森套房社區,完工沒多久就被抓到一樓一鳳,這可不是一個良好住宅區會想看到的風景。

避雷針4:你家窗戶正前方,是美景還是別人家的屁股?

最令人傷腦筋的問題之一,就是在一片荒地的預售時期,很難確知你家隔壁或你家前面往後會蓋出什麼房子,有時本以為是開闊街景,結果5年後東擋西擋,讓你的無敵窗景變成二百五。

更何況建商口中的公園第一排,並不一定真的是公園,你眼裡看到的綠草如茵,有時只是其他建商暫時養的地;而縱使真的是公園第一排,如果沒有查清楚,有些公園其實真正的功能是滯洪池,雖說它肩負起排水功能很重要,但只要下起豪大雨,社區前方就可能會積水或淹水,會不會影響出入事小,停車場會不會進水事大,還是要打聽清楚。

至於你家前方後來才出現的其他建物,帶來棟沖、屋簷煞、天斬煞、壁刀,這些都是有可能會發生的,而風一呼嘯過大樓間發出有如尖叫般的風切聲,長久下來更有可能會讓你崩潰。

最後還有一種情況,隔壁的停車場空地最後建成摩鐵(汽車旅館),或變成鐵皮屋熱炒九九,天天有漂亮酒促小姐和絡繹不絕的客人,真不知該喜還是該憂。

建商口中的公園第一排,有時只是其他建商暫時養的地。僅為情境圖,取自pexels圖/建商口中的公園第一排,有時只是其他建商暫時養的地。僅為情境圖,取自pexels

重劃區:新北‧板橋江翠北側

本來只是河道,後來變成河岸第一排的重劃區,沿著板橋的河岸一字排開,以前的第一排(比如東京巨蛋花園廣場),委屈的成為第N排,此區瞬間被建商瘋狂搶建,第一案又以低於市價的低姿態被瘋狂買光光,引發後續多年的預售屋投資熱區。

瘋狂過後,就是漫長的拋售時段,有建案因草率規劃,棟距過近,完工後成為網路知名的「小偷來偷一圈房」,因為一層多戶,陽台雨遮又相互連結,鄰居站在陽台借醬油,「親切又方便」。比較糟糕的還有工安意外,光上報的就有死亡凶工地、電梯井腐屍奇案,還有燒出沖天大火的。之前還有網紅開開心心先拍新房子開箱文,過不多久又改拍淹水爛屋開箱文,最後因某種大家都知道的鄰居壓力,影片悄然下架。

不少建案預售時說得一口好風光,許諾漂亮河景,但往往等後案蓋起來後就被擋光光;或以為是綠意盎然的開闊景觀,但實際蓋好後居然只面對冷硬的堤防,與偶會出車禍的64快速道路,變成「被路人看光光宅」——更別提華江橋與64快速道路的上橋引道,容易成為華麗的「鐮刀煞」。

最後,因為地緣關係,殯儀館與禮儀車隊的沿線,讓後區有不少聯想壓力。有果菜批發市場,雖說熱鬧,卻也讓旁邊住戶不得不習慣早起並勤灑掃環境。

區域內的生活機能稱不上非常方便,現階段想吃宵夜或找便利商店還是得回到舊市區才有較多選擇。如果看屋時考慮的是距離捷運不遠,建議你要挑晚上走一次你心目中的路線,觀察夜幕降臨時沿途的巷弄狀況。

房屋保值的兩大要點

景觀是否開闊,以及建案規劃與興建是否出包,是此區房屋保值的兩大要點,缺一不可。比如建商評價普通沒大問題,可是四面都高樓,「唱楚歌感」強烈;有開闊河景,卻有彎刀直插心臟,縱使非面河戶卻也是背後插刀;看似屋主開價便宜,其實是登記「一般事務所」的假住宅,這類社區的管理與居住品質堪慮;看似漂亮大氣,其實已經發生過死亡工安意外,住者人心惶惶,沒住者大家口耳相傳,這些都不太妥。

刪去法,是此區找屋的重點,除卻上述缺點,剩下的就是比較適合自住的地段與區域,也才有保值的基礎。 

重劃區:新北‧新店央北

小而美的重劃區,有環狀線捷運十四張站,也有捷運共構商城的夢境,更有十四張重劃區的擴張感,也因此讓預售很好操作,新建案紛紛加價賣,成屋之後就看選屋功力,誰有開闊景觀,以及不屬於「八不推建商」,誰就有保值力。反之,也因重劃區過小,建物與建物之間太過緊密,有如永和般密集的大樓群——不得不說,這在新重劃區裡實屬奇葩,太可惜,哪有人重劃區還搞成這麼緊密啊!

環狀線通車後,捷運利多消失,因為很多民眾終於醒悟環狀線目前還是次級路線,要連到正線進台北都得轉線,捷運這個因素,相對於數千萬高價宅,只是「選配」,未必是「必須」,光是走路到捷運站遠近不一,高跟鞋未必受得了折磨!

至於十四張捷運共構商城,截至本書出版前還在規劃中;未來如果包含十四張都變成重劃區,此小區住戶變多,無論開車及搭捷運進出,交通狀況會每況愈下的壅塞,反而會成困擾。至於大型商城,在小碧潭站拖拖拉拉非常多年後,總算迎來個IKEA(而不是對房價有幫助的SOGO或新光三越),這種家居類型的賣場不算利多,平日人潮少、假日吃飯人擠人,對房價的幫助是好是壞?總有些尷尬。

《買房勝經:高房價時代不被坑 ,黑心房市全集新修版》,Sway著,寫樂文化出版圖/《買房勝經:高房價時代不被坑 ,黑心房市全集新修版》,Sway著,寫樂文化出版

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