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為何近期愈打房,房價仍大漲?胡偉良:五大漲價拉力,政府重點應在「這裡」

文 / 胡偉良    
2021-12-14
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為何近期愈打房,房價仍大漲?胡偉良:五大漲價拉力,政府重點應在「這裡」
僅為情境圖。取自pexels
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今年第三季開始,全台價太快速大幅上漲,甚至在政府加大打炒房力度下,依舊難以死扼止,為什麼?如何解決?

1. 房價基本上反應了貨幣現象

疫情下,全球經濟陷於停頓,以美國爲首的先進國家為了挽救經濟、提升就業機會,發動了無限制的貨幣寬鬆政策,貨幣大放水的結果,造成了通貨膨脹,也衍生了資産價格的上漲。這是房價上漲的「拉力」。

審視全球房價在疫情期間的變動情形,不難發現全球房價都在上漲,並且先進國家的漲幅還比開發中國家來得大,主要原因也是因為先進國家採取了更寛鬆的貨幣政策。以台灣為例,近期的M2增速就從以往的~4%,增加到8%以上。

2. 建築的原物料成本大幅上漲

全球節能減碳的環保要求,使得高耗能、高汙染的建築主要原物料(鋼鐵、鋁、水泥)的成本大幅增加,上漲幅度甚至高達4成以上,而且這個趨勢很難改變,在這種情況下,要期待房價下跌不切實際。

這時候政府能做和應該做的,其實不在打房,而在維持房價的合理性,避免建商藉機哄抬房價賺取暴利。

3. 營造施工人力的短缺

由於營造業的「3K(危險、辛苦、骯髒)的工作環境,加上現有人力的逐漸老化,造成營造施工人力的日益短缺,加上台灣當前「反對外勞引入,以免妨礙國人就業」的不務實政策(台灣缺乏合理的人力資源定位政策),使得缺工問題持續惡化;在這樣先天不良的環境下,加上以台積電為首的高科技產業擴廠趕工,營造人力自然青黃不接,結果當然是各項工程的工期拉長、人工成本大幅上漲。

營造人力青黃不接。僅為情境圖,取自unsplash圖/營造人力青黃不接。僅為情境圖,取自unsplash

4. 新建案的整體規格拉高 

在營建成本上漲的情況下,新的建案在成本高於早期建案成本的情形下,若要保持建案的競爭力,可能就得從産品的附加價值上著手,像是提升建築物的耐震能力、隔音減噪的性能、智慧智能設施的設置,乃至於老齡化的無障礙設施建構。因此,可以預期的是,未來的房子除了比價格之外,房子的整體興建品質,包括耐震、隔音減噪、智慧化程度都將成為民眾選購房子的重要考量因素。

危老改建中的很多容積獎勵要求改建必須提高建築規格,像是耐震等級、智慧建築、綠建築、無障礙設施,這些都會拉高營建成本。

5. 買房抗通膨心理

近期買房抗通膨蔚成風潮,這種買氣對房市是一股很大的拉升力量,在需求增加的情況下,房價自然隨之上漲,甚至造成房市的普漲和熱銷現象,但這其實是一個很危險的狀況,因為現在房市已經出現分化現象,而且這種情形在未來只會加劇而不會減緩。

也就是說,房市中城市和區域的分化現象已經形成,沒有產業支撐的城市,其人口只會日漸減少,房價也因此缺乏支撐力道,而容易下跌;而一些有產業支撐、人口流入的城市,房價則是逐步看漲;另一方面,城市中的核心區域,更由於其稀缺的地理位置特性,使得其價值始終存在而保持不錯的市場價格,並保有真正的抗通膨能力。

所以,若買房的目的是真的為了抗通膨,那麼城市和區域的選擇會更重要。

老屋改建可以增加供給、減少需求,是降低房價的有效解決方案

就是因為台灣目前存在著太多危險又不健康的老屋,這些屋主有不少因為老屋不適居住,而需另覓新屋,衍生了市場上的換屋需求,因此若能有效的推動老屋改建,那麼這種原來必須向外尋屋的需求得到了滿足,換屋需求就會因而減少。

另一方面,透過老屋改建,新蓋的房屋數量除了滿足原住戶的需求外,也因為容積獎勵措施,可以增加房屋供給,如此,一方面需求減少,另方面供給增加,一來一往之間,必能有效的平抑房價,而國家的整體經濟發展也可以因為大量的老屋改建而得以提升,這才是一舉兩得的作法,但也只有老屋改建的數量足夠多的時候,才能發揮效益,否則反易因數量不足,奇貨可居,反易帶動房價上漲,造成反效果。

(本文內容僅反映作者觀點,不代表本社立場。)

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