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疫後「混合辦公」成趨勢,將讓商辦跌價、住宅漲翻天?

雜誌原標題為〈疫下房市兩樣情 商辦看跌住宅續漲 〉
文 / 林士蕙    
2021-06-12
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疫後「混合辦公」成趨勢,將讓商辦跌價、住宅漲翻天?
圖/wikimedia commons by Steelcase
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最近,國內三級警戒延長下,新北與台北等都會商業區人氣因民眾在家上班、持續冷清。而許多人擔憂一些商家餐廳若撐不下將熄燈;一些中小企業也可能因為暫時歇業退租辦公室,恐怕襲來退租潮,對房價有不利影響。

然而,歐美國家去年曾經歷比台灣更嚴格的硬性封城,最近逐漸解封中。到底疫情封城,最後對當地房市造成何種影響?或可以借鏡參考。根據《經濟學人》《VOX》外媒的最新分析,目前看來是兩樣情:一般家庭住宅漲不停;商辦與店面卻面臨下跌頹勢。

首先,根據《經濟學人》最新一期報導,雖然現在美國紐約、舊金山等大城市,已經逐漸恢復實體上班,同時大多辦公室租戶都還是照常繳交租金,穆迪(Moody's)與惠譽(Fitch's)兩家評等機構,針對商業房產的估價,依舊不看好。

上班族一週三天不來,讓商辦估值跌

不看好商辦的主要原因有二。首先,許多企業雖然暫時照常讓員工回來上班,也對新變種病毒,可能會重演封城的可能性作好防範,有時遠距、有時實體的混合式辦公才會是未來許多企業的新主流選擇。

惠譽認為,即使未來美國上班族不是一週都沒來,只是一週三天沒來上班改採遠距,都會讓商辦的估值少一半。IMF則估計,只要商業房產空置率每上升五個百分點,五年內的預估值就將下降15%。

因為來的頻率變少,這些精打細算的企業有可能在未來要求降價續約,或索性去尋找更便宜的辦公室。

其次,現在大部分的辦公大樓都是仰賴中央空調,在新冠疫情下有很高的空氣傳播危險。另外,也有公司會想把辦公格縮減,改裝增加會議區或彈性上班區,以適應未來實體上班人變少的現況。這些房東很可能被租戶要求重整再續約,否則就走人。不論如何,對房東來說都是多了新的成本,也讓這些商辦創造淨利的能耐變差。

疫情改變全球辦公型態與辦公室格局。wikimedia commons by Steelcase圖/疫情改變全球辦公型態與辦公室格局。wikimedia commons by Steelcase

美國房市現在像「金融海嘯前」

不過,若把鏡頭轉向美國一般住宅,行情可是熱翻天。

根據《VOX》報導,今年以來美國有一半以上的住宅是以高於定價賣出;連看房都不看,就下訂的狀況也不少,說明當地民眾已搶翻天。這因此讓今年美國住宅銷售價格中位數創歷史新高,比去年增加了24%;平均房屋從刊登上架到賣出的天數僅為17天,也遠低於去年平均值的36天。

連美國住房價格指數(The Case-Shiller US National Home Price Index )設計者、同時也是諾貝爾經濟學獎得主席勒(Robert James Shiller),最近也公開表示擔憂說,最近美國人追趕房價的瘋狂,已經讓他可類比2003年金融海嘯前,房市沒有最高,還有更高的狀況。

席勒進一步分析說,根據他探索美國百年來房價資料的觀察,這一波的房市瘋漲,並不只是美國央行疫情間放熱錢所致,也有社會心理因素在裡面。他還大膽預測,五年後房價終會下跌,歷史會重演。

確實,這一波的房市漲,和2008年金融海嘯有些相似處,都有不怕風險的新族群搶進買房。上波是因美國金融業大放次級房貸,讓黑人與拉丁美洲弱勢族群勇於購屋。這一波則是美國年輕千禧世代主導,靠著疫情間大膽投資股票或加密貨幣成功後,轉進房市。不少人擔憂這些年輕人縱然近期撈金成功,長期風險承受能力堪憂。

疫情讓家庭住宅價格上漲。取自Opendoor官網圖/疫情讓家庭住宅價格上漲。取自Opendoor官網

疫後經濟脆弱,拜登政府不敢打房

不過,由於美國拜登政府,仍小心翼翼地呵護疫後脆弱的經濟,目前打房的可能性不高。白宮辦公室發言人簡.波賽基(Jan Psaki )5月底指出,最近房價漲勢令人擔憂,許多美國人未來可能面臨買不起房的危機。

然而,她轉而強調,民眾可以多加利用,拜登之前推出的翻修住宅優惠貸款,沒提到任何控制房價的新政策。

看來,在疫情後混合式辦公興起,以及各國期盼景氣復甦下,商辦跌、住宅漲的情況將持續一陣。穆迪則悲觀預期,到了2023年,美國商辦每五間就有一間閒置。台灣擅長房產投資的專家們,可能也要學著接受新局面,抱著黃金店面與辦公室收租的好年頭已不再。

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