最近，國內三級警戒延長下，新北與台北等都會商業區人氣因民眾在家上班、持續冷清。而許多人擔憂一些商家餐廳若撐不下將熄燈；一些中小企業也可能因為暫時歇業退租辦公室，恐怕襲來退租潮，對房價有不利影響。
然而，歐美國家去年曾經歷比台灣更嚴格的硬性封城，最近逐漸解封中。到底疫情封城，最後對當地房市造成何種影響？或可以借鏡參考。根據《經濟學人》《VOX》外媒的最新分析，目前看來是兩樣情：一般家庭住宅漲不停；商辦與店面卻面臨下跌頹勢。
首先，根據《經濟學人》最新一期報導，雖然現在美國紐約、舊金山等大城市，已經逐漸恢復實體上班，同時大多辦公室租戶都還是照常繳交租金，穆迪（Moody's）與惠譽（Fitch's）兩家評等機構，針對商業房產的估價，依舊不看好。
上班族一週三天不來，讓商辦估值跌
不看好商辦的主要原因有二。首先，許多企業雖然暫時照常讓員工回來上班，也對新變種病毒，可能會重演封城的可能性作好防範，有時遠距、有時實體的混合式辦公才會是未來許多企業的新主流選擇。
惠譽認為，即使未來美國上班族不是一週都沒來，只是一週三天沒來上班改採遠距，都會讓商辦的估值少一半。IMF則估計，只要商業房產空置率每上升五個百分點，五年內的預估值就將下降15%。
因為來的頻率變少，這些精打細算的企業有可能在未來要求降價續約，或索性去尋找更便宜的辦公室。
其次，現在大部分的辦公大樓都是仰賴中央空調，在新冠疫情下有很高的空氣傳播危險。另外，也有公司會想把辦公格縮減，改裝增加會議區或彈性上班區，以適應未來實體上班人變少的現況。這些房東很可能被租戶要求重整再續約，否則就走人。不論如何，對房東來說都是多了新的成本，也讓這些商辦創造淨利的能耐變差。
圖／疫情改變全球辦公型態與辦公室格局。wikimedia commons by Steelcase
美國房市現在像「金融海嘯前」
不過，若把鏡頭轉向美國一般住宅，行情可是熱翻天。
根據《VOX》報導，今年以來美國有一半以上的住宅是以高於定價賣出；連看房都不看，就下訂的狀況也不少，說明當地民眾已搶翻天。這因此讓今年美國住宅銷售價格中位數創歷史新高，比去年增加了24%；平均房屋從刊登上架到賣出的天數僅為17天，也遠低於去年平均值的36天。
連美國住房價格指數（The Case-Shiller US National Home Price Index ）設計者、同時也是諾貝爾經濟學獎得主席勒（Robert James Shiller），最近也公開表示擔憂說，最近美國人追趕房價的瘋狂，已經讓他可類比2003年金融海嘯前，房市沒有最高，還有更高的狀況。
席勒進一步分析說，根據他探索美國百年來房價資料的觀察，這一波的房市瘋漲，並不只是美國央行疫情間放熱錢所致，也有社會心理因素在裡面。他還大膽預測，五年後房價終會下跌，歷史會重演。
確實，這一波的房市漲，和2008年金融海嘯有些相似處，都有不怕風險的新族群搶進買房。上波是因美國金融業大放次級房貸，讓黑人與拉丁美洲弱勢族群勇於購屋。這一波則是美國年輕千禧世代主導，靠著疫情間大膽投資股票或加密貨幣成功後，轉進房市。不少人擔憂這些年輕人縱然近期撈金成功，長期風險承受能力堪憂。
圖／疫情讓家庭住宅價格上漲。取自Opendoor官網
疫後經濟脆弱，拜登政府不敢打房
不過，由於美國拜登政府，仍小心翼翼地呵護疫後脆弱的經濟，目前打房的可能性不高。白宮辦公室發言人簡．波賽基（Jan Psaki ）5月底指出，最近房價漲勢令人擔憂，許多美國人未來可能面臨買不起房的危機。
然而，她轉而強調，民眾可以多加利用，拜登之前推出的翻修住宅優惠貸款，沒提到任何控制房價的新政策。
看來，在疫情後混合式辦公興起，以及各國期盼景氣復甦下，商辦跌、住宅漲的情況將持續一陣。穆迪則悲觀預期，到了2023年，美國商辦每五間就有一間閒置。台灣擅長房產投資的專家們，可能也要學著接受新局面，抱著黃金店面與辦公室收租的好年頭已不再。
