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房地合一2.0將上路,逃命波來了?專家:房市量縮、價難跌!

文 / 林鳳琪    攝影 / 池孟諭
2021-04-09
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房地合一2.0將上路,逃命波來了?專家:房市量縮、價難跌!
圖/房地合一2.0將上路,可有效抑制房市炒作?僅為情境配圖。池孟諭攝
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連月來,政府一連串「打炒房」毫不手軟。繼央行選擇性信用管制,被稱為打房第三部曲的「房地合一稅2.0修法」,在朝野聯手快攻下,於立院三讀通過,完成修法。

對於打炒房,台灣朝野高度共識,因此4月7日才剛完成協商,不到48小時,4月9日可望三讀通過。財政委員會召委曾銘宗對媒體表示,為免改革橫生枝節,國民黨團亦樂見房地合一稅制2.0盡快完成修法與實施。

新版房地合一稅預計7月1日上路,屆時,個人若持有房地兩年內出售,將課徵所得稅45%,持有二至五年出售,將課徵35%;境內法人售屋最高稅率將由20%提高為45%;此外,預售屋、特定股權交易也將一併納入課稅。

值得注意的是,這次房地合一稅修法,不但將「短期持有」的定義,由兩年延長為五年,且取得房地之起算日,亦回溯自2016年,也就是房地合一稅開徵那年,「簡直是無縫接軌,」一位房仲業者苦笑。

而這次修法,衝擊最大的族群,將是持有房地二~五年間出售者,課徵稅率將從20%,上調至35%,繳交稅率增長幅度高達75%房地合一2.0新制一覽。資料來源:住商機構;林鳳琪整理;林讓均製表圖/房地合一2.0新制一覽。資料來源:住商機構;林鳳琪整理;林讓均製表

搶搭6/30末班車,售屋潮湧現

「為避開驟增的重稅,想賣房的人,一定會搶在7月1日上路前出手,6月底前,成交價有可能稍微鬆動,」住商不動產企劃研究室經理徐佳馨表示,倒數這三個月影響最大,尤其是持有兩年以上未滿五年間的非自用屋主。

不過,房地合一稅屬所得稅,有賺才課稅,與奢侈稅不同,因此賣方最大的底線僅是在獲利與稅差之間取得平衡,賣方寧可少賺也不至於賠售。因此,搶搭6月底末班車,屋主願意讓利,成交量可望增加,但價格頂多上下震盪,很難出現大跌。

徐佳馨也提醒,待7月1日正式上路,屋主為避重稅,態度轉為「惜售」延長持有房地年限,屆時,市場恐量縮,價格甚至可能因物件減少而微幅上漲。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡則表示,打炒房以來,今年首季交易量大增,可看出投資人提前獲利了結的趨勢,預期上半年房市交易量將增加。

住商機構董事長陳錫琮直言,政府打房,預售屋市場首當其衝,「對不動產經紀業影響也不小。」

住商機構在兩岸擁有連鎖店數逾2000家,陳錫琮觀察,兩岸打炒房不手軟,不過,目前看來,成效有限效。在台灣,今年Q1六都買賣移轉量較前一季雖量縮14.5%,但北市房價仍成長2%。

在中國,雖打房出招不斷,但中國指數研究院統計,百城新房價格漲幅較去年同期仍擴大。尤其一線城市Q1價格仍上漲0.78%,較去年同期擴大0.39%。百城二手住宅Q1價格累計上漲1.05%,亦較去年同期擴增0.48個百分點。

房地合一新制2021年7月將上路,將如何影響房地產市場?台灣房屋提供圖/房地合一新制2021年7月將上路,將如何影響房地產市場?台灣房屋提供

房地合一2.0效應》預售屋將減少

打房對台灣新建案市場影響為何?

住展雜誌研發長何世昌觀察,雖Q1北台灣新建案供給量縮,但籌備中的建案再延有限,遲早得推出,預期Q2將會爆量。不過,房地合一稅新制將預售屋納入課稅範圍,可能逐漸降低建商推預售屋意願,長線來看預售屋供給量將因此減少。

業者坦言,打炒房衝擊下,市況不明,加上原物料等建築成本不斷上漲,未來建商寧願先建後售。

信達聯合會計師事務所所長胡碩勻表示,政府打炒房立意雖好,但實際成效如何?尤其修法新版7月1日正式上路後,「稅務稽徵機關要如何勾稽?」好比說,「裝潢維修費用如何認列?股權交易如何稽核?」「屆時負責查核勾稽的人力又是否足夠?」待上路後,真正挑戰才要開始。

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房地合一稅房價打房