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房地合一2.0衝擊重劃區!預售屋要持有多久才能避重稅?

【地產秘密客專欄】
文 / 地產秘密客 Ting & Sam    攝影 / 張智傑
2021-03-16
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房地合一2.0衝擊重劃區!預售屋要持有多久才能避重稅?
示意圖。
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房市殺手鐧來的快狠猛!行政院(3/11)通過《所得稅法》部分條文修正草案,房地合一稅修法規劃,將原先持有第1年出售45%稅率,延長至2年內交易即課重稅45%,2年~5年內交易課徵35%,超過5年~10年課稅20%,超過10年課徵15%。這比現有稅率,來得更重、更猛。 

其實,房地合一2.0要調升「短期持有」交易課稅,業界早已時有所聞,但這一次衝擊最大的,卻是「預售屋」交易也要納入房地合一稅。財政部認為,預售屋這幾年炒作太過嚴重,是房價上漲元兇,因此將預售屋納入。

房地合一2.0重擊預售屋市場

以現階段預售屋買賣契約換約,獲利視為「年度財產交易所得」,應與各類所得合併申報個人綜合所得稅;但未來房地合一稅2.0上路後,預售屋自簽約日起,2年內換約也要課徵45%房地合一稅,而且持有期間不能跟成屋合併計算,也就是說,預售是預售、成屋是成屋,兩者分開計算。

簡而言之,預售屋持有2年賣掉,將課重稅45%;若是持有預售屋3年,等成屋後第1年轉賣,仍算短期持有1年,須課45%重稅,時間一切歸零、重新計算!此草案消息一出,業界一陣哀鴻遍野,認為修正草案太過猛烈,簡直打趴預售屋市場。

示意圖,陳柏年攝。圖/示意圖,陳柏年攝。

買預售屋至少持有8年,重劃區恐現拋售潮

地產秘密客認為,這將會深深重擊預售屋市場。加上近期缺工問題連帶延長工程的交屋時間,大部分建案抓3年完工,但也有大型建案必須長達4~5年才交屋,以後買預售屋,若轉手交易,預售+成屋期至少要持有8年以上,才能免於35~45%的重稅期。

這個修正草案一出,已聽說有業者打算集體抗議,認為這法案根本就是懲罰預售屋,以後預售屋真的不用玩了!尤其秘密客認為,這對以「預售屋」占大宗的重劃區來說將首當其衝,今年拋售賣壓潮恐將瞬間湧現,讓建商、投資客實在凍未條。

以目前房地合一稅制,持有1年內出售課徵45%,也就是獲利100萬就要繳交45萬,持有2年內出售稅率則為35%。其實業內都知道,最大的逃稅漏洞,就是設立人頭公司炒房。目前境內公司交易房地產,現行併入當年度營利事業所得額課稅,稅率約20%,比起一般民眾短期交易稅制更低,目前草案把交易稅率提高至45%,比照個人買房稅制辦理,避免人頭炒作。

示意圖。陳之俊攝。圖/示意圖。陳之俊攝。

對於自住客來說,政府打房仍會大幅影響民眾買屋信心,甚至心態從積極轉向保守,就是擔心現在入手的房價會買在最高點,預期未來房價可能會下跌心態轉強,因而遞延買屋的觀望決定期,將會影響買氣隨即降溫。

地產秘密客認為,未來房地產要像過去短進、短出操作已難上加難,長線佈局才可能有獲利空間,對短期投資客確實影響很大,政府打炒房確實打到痛點,預期新法上路將會影響投資客進場意願。

房地合一稅修法版本。行政院提供圖/房地合一稅修法版本。行政院提供

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