二○○○年冬天還算暖和，可是房地產的冬天卻顯得特別冷。
每種產業都有景氣循環，但似乎不適用於台灣房地產。誰也沒想到這一波的景氣低迷竟長達十年之久，根究台灣房地產不景氣之因，要從實施容積率開始談起。
民國八十年政府為抑制台灣經濟過熱情形，制訂一連串如調降利率等金融降溫動作，其中包含對房地產影響甚鉅的容積率 。但關鍵不在於實施容積率本身，而是自公布開始到全省完全實施，中間歷經八年 ，造成建商搶建風潮，導致往後空屋量過多。「你去中南部看看，大樓間距真的很窄，這些都是趕在實施容積率前搶建的結果，」中華經濟研究院研究員薛立敏說。
地方派系勢力介入使得施行變得困難。台灣經濟研究院產業分析師高崇銘指出，由於涉及政治利益與土地變更問題，加上中國人特有的關說文化，容積率一直拖到八十八年六月才得以全省實施，「地方政府為了選票，不敢得罪樁腳，」高崇銘表示。
不斷開發新地為致命關鍵
趕在實施容積率之前的搶建風潮造成房地產供過於求雖是主因，但政府不斷開發新地才是致命關鍵。高雄科技大學金融保險系教授葉仕國指出如新市鎮、重劃區的不斷開發，「一方面提出消化餘屋措施，另一方面卻又不斷釋出建地，」他說。
不但如此，台灣對於土地需求量也在下降中。由於台灣人口成長有減緩趨勢、加上產業不斷外移、區域發展失衡、加入WTO後農地釋出等，「土地一直增加，對於房地產市場等於是雪上加霜，」葉仕國說。
葉仕國形容，建商處於求生不得，求死不能的狀態。手上擁有大筆土地，為了求得現金，只好硬著頭皮蓋。他表示過去國人包含政府在內，對於「有土斯有財」觀念根深蒂固，就連銀行承作貸款時，也強力要求抵押品為不動產，導致不動產成為銀行呆帳的主要來源。隨著房地產低迷，銀行資金也嚴重套牢，「這是太過迷信土地神話的結果，」葉仕國說。另外，區域發展失衡讓中南部的空屋情形更為嚴重。「長期以來整體發展政策重北輕南，」鼎宇建設董事長張調說。
絕多數業者與專家表示，房地產要回到民國七十九年前的榮景實屬不易。信義房屋企劃部協理張欣民指出，房地產已從原保值、投資的工具回歸為住屋需求，目前國人住宅自有率已達八○％，加上兩次的優惠房貸將購屋需求提前引爆，「內需求疲軟，轉機為等待三通與WTO後的外資與中資進駐。」
嚴格說起來，房地產真正進入嚴冬期是從民國八十五年開始。中華民國房地產政策研究學會秘書長蔡為民指出民國八十至八十五年，業者會普遍認為房地產不景氣是因不似七十六年至七十八年可達「一日三食」高暴利的榮景，「整體房地產市場漲了三倍半。」八十五年時達到預售屋完工交屋高峰期，造成over supply（超額供給），「八十五年後只能守成，低迷一直持續至今年更加惡化，」蔡為民說。
房地產的低迷讓很多建商大呼吃不消，許多建商紛紛不支倒閉。蔡為民表示，就連以往素有「富可敵國」之稱的宏國集團也因大筆資金押於不動產而出現財務危機，「現在是建築業的逃命期。」
火車頭發不動，業者不是宣告倒閉、要不就轉型開發如休閒中心等不動產相關產業，或乾脆出走。
房地產是高資本密集產業，長期景氣低迷造成資金軋緊，蔡為民形容，現在建商最忙時就是趕三點半。也因此許多建商乾脆收手或認賠殺出，以免愈賠愈多。以中南部狀況為例，建商幾乎倒掉一半以上。「南部建築業者只剩七、八家，」張調說。中部情況也好不到哪裡，雖然九二一地震後消化掉一些餘屋，但存活的業者也僅餘個位數。「體質不好的建商本來就應該讓它倒，而不是交由社會成本承擔，」淡江大學產業經濟系教授莊孟翰說。
不過，收手業者並不如想像中的慘。鄉林建設董事長賴正益指出，一些較早收手的業者不是轉型，不然就移民國外或至大陸發展。尤其是個案建商，大都為中小型企業，有些眼明手快的業者甚至還賺不少，「據我所知，某些退休後過著閒雲野鶴的日子，每天打打小白球、四處走走，」他說。
但現存業者卻面臨日益艱困的經營環境。以推案量為例，七十九年的總推案量為新台幣九千多億元，八十八年為三千億元，八十九年則不超過一千五百億元，「就連上櫃上市的建設公司都不敢推案，只能趕快處理手上餘屋，」不動產e族站長黃立宇說。
股市、房市、金融業三位一體
房地產不但為火車頭工業，可帶動水泥、家具、裝潢等相關中下游產業 ，還具有與金融體系連動特性，尤其是銀行，「股市、房地產與金融業有三位一體的關係 ，」莊孟翰強調。
然而房地產的低迷，增加銀行想出清不良債權的困難度。「現在約有十萬件的法拍屋，許多銀行都排隊等著，」土地銀行專業金融部經理何文雄說。莊孟翰指出，由於房地產市場長期處於不景氣狀態，導致法拍屋平均三．八一拍才得以拍定，而台灣光是涷結於不動產資金就占GDP（國民生產毛額）的二○％。
銀行受房地產低迷之累，自然於授信貸款變得較為嚴謹，許多業者抱怨銀行緊縮銀根，使得資金更為吃緊。土地銀行授信審查部經理蘇松輝表示，建商對於資金運用要審慎計畫，不能用短期借款作為長期資金來源，「短期借款到期，銀行當然可以不續借，這不能稱做抽銀根。」
法拍屋處理速度過慢，也使得銀行無法快速打消「套牢」於房地產的呆帳。要解決銀行因法拍程序過慢導致大筆資金涷結 ，「資產管理公司勢在必行，」世華銀行董事長汪國華說。（見一六八頁「AMC與RTC須雙管齊下」一文）
下午兩點半，位於台北地方法院一樓的投標處正舉辦法拍屋的投標，零零星星的人散落於四處，「今天又流標了，」一名於現場的劉先生說。相較於台北及中南部，板橋地方法院反絡繹不絕，「因為便宜，法拍屋價格已低到一至兩百萬，」任職於仲介業專跑法拍屋的吳瓊姬表示，法拍現場有很多為債務人，其中大部分因股市嚴重下挫，導致融資被斷頭，房子因而被查封，「有的為了還債，賣掉原來的房屋還債，換便宜的法拍屋住，」她說。
隨著經濟不景氣，法拍屋流標情形加遽。以台北地方法院為例，民國八十九年至十二月十四日止，僅賣出九百四十七件，「台北房子還算好賣，中南部流標情形更嚴重，」台北地方法院民事執行處紀錄科科長翁自清說。他指出，法拍屋有八成是銀行案子，每件案子銀行都要求查封債務人的所有資產，光是清點發文至各行庫涷結資金就花去不少時間。
法拍屋塞車是因舊案未了，新案一直不斷湧進。翁自清表示，台北法院平均每位法官手上每個月有一千多件案子要審，而中南部光是每位書記官手上就約有一千件案子（註：每位法官底下有兩至三位書記官），「法拍屋塞車是因為案件量太大，我們同仁忙到連休假時間都排不出來，」他無奈地說。
釐清為民生必需品或是商品
惡性循環是造成房地產低迷之因。永慶房屋公關部副理陳韻如形容，房市是最敏感的市場，受經濟與非經濟因素影響極深，「只要有一點風吹草動，房市就會受影響，」她說。
張欣民也指出，由於國內政經不穩定，連帶影響房屋銷售率，「就連退訂率也明顯偏高。」
對未來的不確定感是業者共同感慨。「 不景氣就算了，最大問題在於未來在哪？該朝哪個方向？」一名房屋仲介業者質問道。「要解決房地產低迷狀況，只能回歸總體投資環境的改善，」國家政策研究基金會執行長江丙坤說。
經建會也擬出了一套短、中長期健全房地產措施。短期是以減少興建房屋供給以及提高購屋意願為目的，如暫緩國宅、勞宅興建、建照准申請延長建築期限兩年、實施青年三三三低利購屋貸款等。中長期則針對促進區域均衡發展、推動都市更新、減少土地供給、發展不動產證券化與房地產抵押權債權證券化、建立良好租賃環境等。另外，建立公信力的房地產資訊機構，提供正確房地產資訊，以免供需失衡，「以往因無此種機制，業者根本無法確切知道當地的需求還有多少，才造成空屋量過高，」賴正益說。
莊孟翰指出，雖然經建會所擬訂對策大多能切合時弊，惟這一波房地產不景氣時間實在拖得太久，加上處理時機延誤與所擬政策大都屬於中長期，政策效果大打折扣。
建築業者則認為政府擬定政策固然為美意，但短期內難達其效。三圓建設關係企業副董事長王光祥認為，降低土地增值稅與購屋優惠是目前亟力需做。他指出，在國外購屋的優惠利率是長期政策，「房屋優惠貸款應是長期延續，而非不行時，才提出一千五百億、三千兩百億的短期強心針。」
利用土地增值稅減免可活絡房市交易。「現在的土地增值稅高達六○％，又加上不景氣沒錢繳稅，人們當然無換屋意願，沒有移動，政府哪來的收入，」王光祥指出，八十八年的土地增值稅收為一千兩百多億元，「今年不會超過一千億，」他認為應先將土地增值稅減半，「降低可以活絡市場，且政府還可增加契稅與營業稅收。」
學者指出，先進國家如美國、新加坡都是利用公共建設來帶動整體景氣復甦，「但政府也需有配套措施，」黃立宇表示，當時政府要建商積極配合都市更新計畫，待建商投入後，卻發現政府沒有如解決民眾抗爭等相關配套措施，「台灣現在要做的不是興建新屋，而是舊屋更新的換屋市場。」
長久以來，從舊政府至新政府一直找不到房地產政策才是造成低迷的元兇。立法委員朱立倫認為政府要先定義出房地產是民生必需品還是商品，不要以民生必需品的管制方法配合商品的買賣市場，「沒有釐清定義，當然會出亂子，」他指出開發中國家房地產本應是市場干預，但台灣政府沒有能力，只好回歸市場機制，「建築業只好自求多福。」
赴大陸發展成為是非題
時勢所趨，赴大陸發展已成為台商的是非題，而非選擇題。「建築業者要思考決定留在台灣或去大陸，兩者是無法兼顧，」蔡為民說。
多數建築商視赴大陸市場發展為另一線生機，但若貿然進去，生機很可能成為危機。「若一心一意只想做建築業，只會死得更快，」蔡為民認為房地產是屬於本土性的產業，前幾年去大陸發展房地產的建築業者也都賠錢，至今年才開始獲利，「現在想進去大陸的業者有點晚，」他指出進入大陸市場若只找當地建商合作，要考慮信譽與難以掌握的不確定因素（大陸建商有九○％為國營企業）。
若想與已在當地生根的台商合作，雖較放心，但由於他們進入的前幾年都是賠錢狀態，「好不容易媳婦熬成婆，他們會要求至少認二五％的技術股，」蔡為民建議想至大陸發展不動產業，可找進入門檻較低的行業，先融入當地民情，掌握確切市場資訊與人脈，「大陸是人治的國家，沒有人脈，你如何取到好地建屋？」
若要留在台灣，唯有符合市場需求才是生存之道。「未來是換屋市場，強調住的品質，」王光祥說。
黃立宇也指出前幾年建商推案都推豪宅案，有很多已成滯銷屋，「建商常一窩蜂，沒考慮市場需求才讓自己陷入困境，」他以大安區為例，真正有換屋需求的是中產階級，也只買得起五、六百萬的房子，「你蓋個千萬大豪宅，誰買啊？」黃立宇說。張調也認為建商要走出自己特色才有存活空間。
三通為台灣房地產轉好契機。隨著加入WTO腳步愈來愈近，催促三通聲音愈強烈，興起一股外資概念的房市行情，如辦公大樓、商務出租等市場都被看好。
汪國華也認為三通是房地產一絲希望。以香港為例，九七年回歸後，中資進駐投資香港房地產，同樣台灣三通與加入WTO後，也應該會吸引中資進駐，「不管多悲觀，房地產總是會上去，只是時間長短問題，」他說。
但外資概念甚至是三通行情已喊了十年以上，房屋業者指出太過期待的結果已經有人成了「受災戶」。在國內整體投資品質日漸下降，國人信心不足，龍頭企業紛紛放話要出走之際，外資與中資概念是否會如預期進駐台灣？「與其過度期待，倒不如靜待政策明朗，」張欣民說。
