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年滿65歲以房養老 每月安穩領現金

這樣預存老本6〉適合想在家安養晚年族群
文 / 林惠君    
2016-08-22
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年滿65歲以房養老 每月安穩領現金
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衛福部民國102年「老人狀況調查報告」顯示,國內65歲以上老人平均每月可使用的生活費用以「6000元至1萬1999元」占28.5%最多,其次為「5999元以下」占23.3%;超過2萬4000元以上者,僅占9.6%。總計65歲以上銀髮族,平均每月的生活費為1萬2875元。以物價年年上漲的趨勢來看,銀髮族的退休準備明顯不足。

一位住在台北大安區高齡90歲的老先生,10多年前,就曾想過以他的房子向銀行申請貸款換取現金使用;但因為沒有固定收入,被銀行打回票。10年後,這位老先生終於等到銀行業者推出「逆向抵押貸款」,讓他一償宿願,可以用房子來養老。

國人愈活愈老,扶養人口愈來愈少,如何安養天年,已成為退休族的重大課題。為此,幾年前政府和金融業者拋出了「以房養老」方案,提供銀髮族一個「在宅安養」的新選擇。

美英荷日星等國 已行之有年

但什麼是「以房養老」?如何運作?又適合哪些人?

事實上,以房養老在國外行之有年,包括美國、英國、荷蘭、日本、新加坡等,皆有類似的老年安養方案。

以房養老,在美國稱之為「逆向抵押貸款」(reverse mortgage)。所謂「逆向」,是相對於一般人購屋時按月付房貸給銀行的「正向抵押貸款」;逆向指的是,屋主將房子抵押給金融機構,由銀行支付一筆資金給屋主(長者),而且不限使用目的,屋主可以按月領取當生活費,也可以拿來應急,支付醫療費用或旅遊。離世後,繼承者可以選擇清償貸款、繼承房子,或選擇不繼承直接將房子所有權給銀行。

美國的做法是,年滿62歲即可向銀行申請逆向抵押,依照申請人的年齡、利率和房價來決定貸款金額,一般約為房價的五~六成;屋主可選擇一次給付、按月領取,或者兩者混合(部分金額領現、部分按月給付)等多元彈性方式,當屋主出售房屋或死亡時,契約就終止。

以台灣現況來說,一名65歲長者,若擁有市價1000萬元的房子,以貸款成數七成、貸款700萬元、年利率2%估算,貸款期限30年(至95歲),從65歲起可領近2萬元,但至79歲扣除利息,每個月約可領到1萬3000元。

內政部推動的「以房養老」可追溯到2013年,當時國內發生多起獨居老人坐擁房舍,卻因不符合社會救助資格而貧困致死的悲劇,之後內政部在台北市、新北市及高雄市等直轄市試辦「公益型以房養老」,但因申請資格限制多,例如必須獨居、沒有法定繼承人等,以致成效不彰。

每月固定現金入帳 不必靠晚輩

直至2015年底,合作金庫銀行領頭推動「商業型以房養老」貸款,放寬申請人限制資格,其他如土銀、台銀、一銀等六家泛公股行庫,也在今年初陸續跟進,才讓市場活絡了起來。

土地銀行個人金融部經理賴靖元指出,國人壽命愈來愈長,退休後的銀髮族,不論平日生活、想到處走走,醫療支出或日後可能需要請看護等,都需要錢。土銀最早推出「樂活養老」方案,只要有房子、意識清楚,年滿65歲者都可以申請,每個月有固定現金入帳,就不必跟晚輩「伸手」。

賴靖元說,土銀推出至今,共申辦297件、承貸金額約14億元,以台北、新北市居多,因為雙北房價高,逆向抵押可拿到的現金較多;更重要的是,都會區較能接受這個新觀念,鄉鎮長者可能會認為「老了還跟銀行借錢很丟臉,子女也怕被議論說不孝順父母。」以致不少偏遠村落的老人,徒有房子,老了還是省吃儉用,出門不敢坐計程車,生活品質大打折扣。

「樂活養老」推出後,因有不少65歲以下的人詢問,土銀參考國人生命表、計算平均餘命,自8月起放寬申請人的年齡,降至63歲就可申請。

合作金庫銀行個人金融部協理陳寬祺指出,1946~1964年出生的戰後嬰兒潮將陸續進入大退休潮,他們是享受經濟果實的一代,而且至少都有一間房子。相對之下,現在的年輕人工時長、薪資低,房價相對又高,自己生活已經不容易,更別提照顧上一代了。

「老年靠自己,也不會增加兒孫輩負擔,」陳寬祺說,合庫的申貸個案很多元,有高齡94歲者,也有些是子女在國外無法照顧父母,或因生病需要大筆醫療費用者,因為用房子換現金,有固定的經濟來源,可以在自己熟悉的環境生活或養病,這就是以房養老的精神所在。

適合單身、沒子女隨伺在側者

淡江大學產經系兼任副教授莊孟翰認為,以房養老較適合單身或兒女無法在身邊照顧的老人家,像他認識一位60多歲的理髮師傅,兒子定居美國,女兒出嫁,另一半中風需要長期復健,勢必需要一大筆醫療與照顧費用,他持有房子在台北精華地區,就很適合申請以房養老。

「退休金放在銀行,只會愈存愈薄,也會愈來愈不夠用,」中國信託銀行副總經理宋苑芝說,低利率幾乎是不可逆的,中信銀新推出的「房轉人生」產品,申請者年齡是60歲,因為想讓客戶早一點規劃退休生活,也可搭配保險,提供完整規劃。

例如借款人若未滿82歲,建議可搭配「遞延年金險」,貸款期間每個月可拿出固定的生活金,購買遞延年金險,即使20年或30年後逆向房貸期滿,長壽的借款人,都還有餘錢可以使用。或者也可搭配「終生壽險」,當借款人過世,若房子還有殘值,萬一繼承人的經濟能力不夠,無法付清貸款,那麼也可用壽險理賠金來償還房貸,減輕繼承者的負擔。

「65歲以前人養房,65歲以後房養人。」不論現在長者或未來長者,若不想落得辛苦一輩子卻沒有享受到資產帶來的好處,不妨思考一下這個新方案。

【65歲起就能申請以房養老】

●貸款對象

年滿65歲國人(註1)

●貸款條件與期間

借款人年齡加上貸款期間,合計不得低於95

●貸款額度

擔保品總值的六~七成,其中台北市最高為七成

●利率

介於1.93%~2.73%(有銀行採兩段式利率)

●每月撥款金額

大部分為無上限或下限,也有銀行以每月10萬元為上限

●還本付息方式

可選擇本金到期一次清償或按月繳息

*註1:土銀自8月起調整貸款對象為自63歲起之本國自然人。 註2:以上數字為採訪整理,實際數據依各行庫實際辦理為主。

資料來源:6家泛公股行庫(合作金庫、土銀、台企銀、華銀、一銀、台銀) 整理:林惠君

2016年08月

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