根據內政部統計，2025年全台繼承移轉棟數已經突破7.8萬棟，創下歷史新高。若以全年整體的移轉登記棟數合計約45.1萬棟來計算，等於平均每五間移轉的房屋中，就有一間是來自繼承。不過，長輩若想將手中房產傳承給下一代，除了等待「死後繼承」之外，也可以選擇「生前贈與」。不同情境下須繳納遺產稅或贈與稅，究竟哪一種方式最划算？背後又有哪些隱藏成本？
隨著超高齡社會到來，房地產市場湧現大繼承潮！根據內政部統計，台灣平均每五間移轉的房屋中，就有一間是來自繼承。
如果單純從「稅金」的角度來看，房子若留到被繼承人過世後，透過繼承的方式傳承給下一代，由於依法免繳土地增值稅與契稅，通常被認為是最能節稅的管道。
不過，實務上仍有許多父母願付出高額稅金，將房產提早過戶給子女，他們考量的往往不是單純的「節稅」，而是著眼於資產活化的時機、避免未來家族共有產權的糾紛，以及提早掌握財富分配的主導權。
生前贈與 vs.死後繼承，稅金為何竟差上百萬？
若從稅金的角度來試算兩者的差異，會發現「死後繼承」在節稅上有著部分優勢。
舉例來說，假設有一名劉姓男子，家庭狀況有配偶及一個兒子。而他名下有一筆土地與一棟房屋（當年買入時土地公告現值為80萬元），另外還有銀行存款50萬元。
【生前贈與試算=繳稅額為127.92萬元】
如果劉男選擇在2025年2月先將房地贈與給兒子，假設當時土地公告現值已飆漲至500萬元、房屋評定現值為80萬元，他將面臨土地增值稅、契稅以及贈與稅等三重夾擊。
以土地增值稅來說，由於劉男當年取得土地時現值僅80萬，如今飆漲至500萬，高額漲幅已觸及最高40％的土增稅累進稅率。不過，因為他持有該筆土地的年限已超過30年，依法可享有長期持有的減徵優惠。最終精算下來，仍需繳納約100萬元的土增稅。
另外，契稅則相對單純，以房屋評定現值80萬元乘上6％稅率，大約需繳納4.8萬元的契稅；至於贈與稅則以贈與總額為580萬元，扣除每年244萬免稅額，再扣除104.8萬的土增稅與契稅之後，再乘上10％稅率，須繳納23.12萬元的贈與稅。
也就是說，劉男若將房子提早贈與過戶給兒子，將須繳納100萬元的土地增值稅、4.8萬元的契稅、23.12萬元的贈與稅，加總起來達127.92萬元的稅賦。
【死後繼承試算=繳稅額為零】
反觀，如果劉男生前並未贈與，而是由配偶及兒子繼承所有遺產，情況將大不相同。
劉男留下的遺產總額為630萬元（土地公告現值+房屋評定現值+銀行存款），但光是免稅額就高達1333萬元，再加上配偶扣除額553萬、直系卑親屬扣除額112萬、喪葬費138萬等，總扣除額達803萬元。
以此計算，劉男的遺產淨額為0，繼承人完全不用繳納遺產稅，同時也免繳土增稅與契稅。這正是死後繼承比生前贈與更能節稅的關鍵原因。
▋延伸閱讀：繼承房子卻繳不出遺產稅？３招避免「看得到、收不到」
寧繳高額稅金也要提早給？生前贈與的2大「隱藏利多」
雖然乍看之下，死後繼承較能節稅，但為什麼許多高資產族群或企業家，仍選擇提早將房產過戶給子女？原因在於資產傳承的背後，有比稅金更關鍵的利多存在。
第一個利多就是資產的「時間價值」。
當子女準備創業、結婚或買房時，正是最需要資金的階段。如果父母能在此時透過生前贈與將房產過戶，子女便能利用房產向銀行抵押貸款，獲取低利資金來創造更大的經濟效益。
反之，若等到父母歸去之時，子女可能已屆退休年齡，這時才拿到房產，早已錯失了年輕時讓資產增值的黃金期。
第二個利多則是能「精準分配」，不讓死後的財產分配成為爭執的起點。
因為，如果過世的父母沒有留下遺囑，死後房產由多個兄弟姊妹「公同共有」（共有一物，無具體持份）。未來這間房子無論要做出租或出售等異動，只要有一個人反對，整棟房子的處置就猶如陷入死局，甚至還得鬧上法院。
也就是說，生前贈與最大的好處，就是父母擁有完全的掌控權，可精準地將特定房產交給特定子女，避免過世後的爭產糾紛。
你家適合哪一種？房產傳承的2大情境
總結來說，若想節省遺產及贈與稅，需綜合考量自身財產多寡與移轉時的稅賦負擔。
以下三種族群適合考慮「死後繼承」：第一，總資產在遺產稅免稅額（1333萬＋各項扣除額）以內的一般家庭；第二，持有極早期取得的土地，若生前贈與將面臨天價土增稅者；第三，家庭關係單純、無爭產疑慮的民眾。
不過，若有下列三種情況就比較適合以「生前贈與」來傳承房產，包括：第一，家中總資產龐大者，若留到繼承將面臨極高遺產稅，需及早規劃分散；第二，希望特定子女取得房產者；第三，現階段子女急需資產活化來成家立業者。
▋延伸閱讀：爸爸留下滿手台積電，子女卻沒錢繳遺產稅？4招讓股票傳承不卡關
傳承房產必懂：「房地合一稅」與「不孝子條款」
值得注意的是，在著手規劃生前贈與或死後繼承時，仍有幾個關鍵問題必須要小心。
首先，因繼承取得的房屋，未來出售時計算「房地合一稅」的取得成本，是採用繼承當下的「房屋評定現值與土地公告現值」。這雖然是以遠低於市價的金額來計算，但會導致未來賣房時，帳面獲利暴增，進而面臨極高的房地合一稅。
因此，如果繼承後「短期內」有出售打算，務必先請專業人士試算。根據房地合一稅2.0規定，持有未滿五年內賣出，就會被課徵高稅率（兩年內賣出的稅率為35%、兩年到五年內為45%）。
其次，若選擇生前贈與，通常財產過戶後就很難要回。為了保障自身權益，父母可在贈與契約中加入「附負擔條款」，例如約定子女需每月支付扶養費，或允許父母居住至終老等，要是未來子女沒有履行義務，父母即可依《民法》第412條規定撤銷贈與，依法把房子討回來。
資產的傳承無論是選擇「死後繼承」，亦或「生前贈與」，都牽涉到複雜的稅法與法律規定。因此民眾在做出決定前，務必盤點自身資產狀況，並尋求專業的地政士、會計師或律師協助評估，透過完善規劃，不讓資產傳承從美事變憾事，成為家族紛爭的導火線。
