「打了這麼多波，房價怎麼還是跌不下來？」這是近兩年許多想買房民眾的共同心聲。從2024年起，央行連續祭出選擇性信用管制，市場普遍期待房價大幅修正。然而，根據內政部全國住宅價格指數，房價自高點回落至今跌幅仍不到5%，因此不少民眾直呼效果有限，選擇繼續觀望。但央行打炒房，真的效果不大嗎？
央行從2024年的6月及9月分別祭出第六波及第七波的選擇性信用管制，被業界解讀為是「打炒房」，希望能藉提高借貸成本來抑制房價上漲幅度。但兩年多來的打炒房措施有效果嗎？
從內政部公布的全國住宅指數來看，2024年第4季的150.98下降到今年第一季的143.85，整體下跌幅度約為4.7、跌不到5%，讓外界質疑央行措施的成效不大。
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央行打炒房效果有限？專家：沒管制恐多漲16%
不過，馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，如果2024年央行未重手打炒房，預估房市多頭不僅會延續下去，且2026年Q2全國住宅價格指數可能推升至173.61。
換言之，如果2024年央行未加碼實施第六波、第七波選擇性信用管制，並要求銀行緊縮不動產貸款、鎖緊資金水庫，在房市隨著AI與台股浪潮的多頭環境下，房價更可能會比現在多漲16.63%左右。
何世昌認為，央行重手打炒房的成效卓越，效果更勝過以往，對於仍在觀望、嫌跌幅不夠的買方而言，房價並非沒有被壓下來，只是壓住的，是那段「本來會漲」的空間。
市場情緒反轉？看跌比例跌破三成
近期市場情緒似乎開始反轉。根據永慶房屋2026年第四季網路會員調查，消費者對未來一季房價的看法出現明顯轉折，看跌比例從上季36%下降至28%，連續多季走低，已跌破三成；持平比例從37%上升至43%，增加6個百分點，成為最大宗；看漲比率也從27%微升至29%。
永慶房屋業管部協理陳賜傑指出，台灣出口連34紅，AI產業帶旺企業獲利，台股持續高檔震盪，資本市場財富效果發酵，使消費者對房價下跌的預期持續收斂。不過，看跌氛圍雖然降溫，但主要是轉向持平，也並未全面看漲，因為在信用管制續行下，市場資金面依然受限，買方情緒趨於理性而非盲目樂觀。
而根據中央大學台灣經濟發展研究中心與台灣房屋集團合作調查的「購買房地產時機」指標，2026年9月調查結果為98.84點，較上月顯著提升8.81點，創下近18個月以來新高。
台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐指出，央行不僅未升息，更鬆綁二屋貸款額度至七成，過去兩年箝制房市交易量的利空將逐漸消退，市場回歸需求面與資金面，預估第四季房市進入預熱期，明年初有機會回歸常態。
何時可以考慮買房？專家：現在到明年上半年
對於仍持觀望態度的買方，何世昌表示，現在可以慢慢看房挑選，現在到明年上半年是不錯的購屋時機。至於哪類物件較適合入手，何世昌認為，依個人需求與負擔能力而定。舉例來說，能力足夠、且有理財考量的消費者可以買預售屋。
若有入住急迫需求、或想撿便宜的買方，中古屋較合適。若是年輕、預算有限而家中沒有長輩同住的民眾，不妨考慮價格親民的老公寓，「用年輕的膝蓋換成家夢」。
另外，何世昌也提到，目前市場位階已在房市底部波段，接下來半年大致處在平盤上下游移。他預估，待央行解除第二屋限貸令（貸款上限恢復八成及恢復寬限期）後，市況將顯著回溫，「民眾若有購屋需求，不妨可趁市況在底部時進場。」
賣方價格「踩很硬」，但「這四類」屋主已開始鬆動
不過，想在市場中撿到便宜，關鍵仍在於市場的「賣方」。何世昌觀察，目前賣方的價格仍僵硬，中古屋議價空間比預售屋高，但市場上已有幾類賣方出現讓步跡象。
首先，已交屋完畢的餘屋建案，建商讓價意願通常較高。其次，像是台中海線清水、梧棲、沙鹿，桃園大園客運園區、草漯等地，因供給壓力較大，議價空間相對充裕。
第三則是受限貸令影響的急售屋主，由於貸款條件緊縮而急著出售的屋主，往往有較高的讓價彈性。第四則是因繼承取得且要出售分產的屋主，因取得成本低、分產需求急，殺價空間通常較大。
對買方而言，上述類型的物件與賣方，在當前底部盤整階段，或許是最有機會以合理價格入手的切入點。
