站在2026年中，全球資本市場正消化四年來的不確定性：利率從高點回落、地緣衝突重塑供應鏈、AI浪潮帶動基建投資。在此背景下，美國商用房地產估值是否已到轉折點？哪些資產將率先受益？台灣資金又該如何思考布局？ 建高控股創辦人暨Bascom集團董事長陳銘達Derek Chen，與執行董事Kenny Chen，以父子兩代的視角、三十五年累積的實戰經驗，對這些問題提出了清晰而不迴避爭議的分析。
短空長多：一個誠實的框架
Derek認為，討論美國商用房地產必須先接受一個前提：短期內負面因素確實存在。過去幾年利率快速跳升，許多業主在租金收入未減的情況下，因估值大幅縮水而面臨波動性與不確定的挑戰，但這恰恰構成了「短空長多」的邏輯，背後有三大強大支撐：
第一是製造業回流的實體需求，如台積電案所示，台灣半導體製造能量正超乎預期地加速回歸美國；第二是以SpaceX與Starlink/Starshield為代表的科技與軍事優勢，其在近期衝突中的實際影響確立了「制空」能力，鞏固了美國在未來戰略競爭中的不對稱優勢；第三是美洲的地緣安全屏障，美國東臨大西洋、西接太平洋且南北無威脅，在全球地緣緊張之際，這份獨特的地理安全溢價持續升高。
Kenny認同此框架，但強調：許多支撐美國長期競爭力的核心因素，與特定政治團隊關係不大。更準確地說，這些結構因素無論政治風向如何改變都會持續作用。技術由人才驅動、半導體基地由供應鏈經濟學驅動、AI創新則由生態系統慣性驅動，不會因政府更迭而逆轉。他提出「三乘三」分析框架：短期內安全性仍是美國最強護城河，AI資本支出持續點火；中期隨製造業回流的就業與投資逐步落地，將轉化為工業、物流與住宅的實質需求；長期則憑藉AI技術領先、對能源（可再生能源與頁岩油）的掌控及戰略縱深，構築其他經濟體難以追趕的複合優勢。
四大資產類型的機遇與風險
Derek指出，當前美國商用房地產並非所有標的都一樣好，資金將高度集中在特定的資產類型。
第一，頂級辦公室（Class A Prime Office）：僅限最好地段的頂級品質。數據顯示，A級辦公室淨吸納量已轉正、分租供給下降，且建設管線處於十年最低。過去被一刀切看衰的辦公室板塊正在分化，好的標的估值已深度調整、租金支撐仍在，這本身就是機會。 Kenny補充，CBRE預測2026年辦公室投資交易量有望明显回升，資金將從「Trophy資產」外溢至頂級A級辦公室。洛杉磯與芝加哥正處於築底階段；波士頓、西雅圖與丹佛則預期在年底前確認觸底。
第二，數據中心（Data Center）：雖受AI浪潮驅動，但Derek建議保持謹慎。主因在於數據中心面臨「單一用途限制（Single Purpose Use）」的本質風險，一旦科技迭代或用戶撤出，其替代使用價值幾近於零。 Kenny進一步說明電力的結構性瓶頸：美國聯邦能源監管委員會（FERC）於2026年6月發布新指令，要求重評大型用電戶的連接協議。現有電網根本無法承接爆發式需求，美國能源信息署預測，到2050年數據中心電耗將占商業建築總用電的22%至33%。因此兩人的共識是：必須嚴格審查電力合約與專用資產的長期技術衝擊。
第三，工業物流（Industrial & Logistics）：Derek視其為長期持倉最穩定的板塊。雖然過去因超額建設而處於供給消化階段，但此調整已接近尾聲，電商需求、製造業回流與人口增長的城市走廊，均提供強勁支撐。 美墨加協定（USMCA）於2026年重新談判，將重塑北美製造與物流佈局，鳳凰城、達拉斯與芝加哥等交通樞紐將湧現新機會。 Kenny則補充，隨自動化技術落地，智慧倉儲正形成新標準，符合升級條件的現代物流中心將擁有更強的定價與估值能力。
第四，多戶住宅（Multifamily）：Derek認為這是最具結構性支撐的板塊。因美國購屋負擔性問題未解，高房價將大量有能力的族群留在租屋市場，而新公寓開發量又在放緩。 根據Cushman & Wakefield的2026年展望，多戶住宅需求預計比十年均值高出30%，這反映了深層結構：當購屋成本遠超租賃，長期租屋成為理性選擇，該需求真實且持續。
從台灣視角看佈局地圖
Kenny補充，台美民間商業網絡正成為重要外交渠道。台灣不論是半導體廠、科技業，還是透過商業不動產建立的資產連結，已成為鞏固雙邊關係的重要槓桿。這意味著鳳凰城不只是不動產市場，更是台積電投資的核心聚落與新地標，在此建立商業資產是財務也是戰略布局。
Derek進一步詳細說明城市共識：加州（洛杉磯與舊金山）一定不能忽視。矽谷的AI與半導體人才庫無可取代；洛杉磯南灣地區聚集美國核心國防工業，隨全球軍事緊張，其製造與國防科技需求只增不減。此外，洛杉磯加速備戰2028年奧運，這將在未來兩年帶動基礎建設與商業地產的改善。同時，達拉斯與奧斯汀代表德州科技走廊，紐約穩居金融中心核心，而二線城市的Nashville、Salt Lake City也因人口遷入帶動扎實需求而快速崛起。
資金轉折點已至
Derek指出，全球主權基金和私募股權基金正重新配置美國商用不動產，市場已現「估值築底、流動性復甦」的拐點，主流機構資金的回歸才是復甦的主動能。數據佐證了此判斷：CBRE預測2026年美國商用不動產交易量將年增16%至5,620億美元，逼近疫情前均值。摩根大通與德勤也強調，相較於股票和信用債券，當前商用不動產的風險溢價與估值正處於十年低位。
Kenny最後提醒，這一輪復甦不會是雨露均霑，回報的分化將比以往任何週期更劇烈。A級資產、核心市場、符合AI和製造業需求的類型將最快回到健康的估值水準；反之，B、C級辦公室或供給過剩的邊緣資產，則面臨長期功能性折舊。精準的市場選擇、資產類型判斷和管理執行，才是決定這個週期最終回報的真正關鍵。
本篇文章作者：
陳銘達Derek Chen 美國建高集團總裁
深耕房地產金融產業35餘年，
現今致力於企業永續經營與世代傳承。
陳愷甯Kenny Chen 美國建高集團接班人
加州柏克萊大學，哈佛研究所畢業。
跨領域背景，目前專注於組織創新與策略轉型。
