近來全球資金活絡，通膨進一步推升房價持續上漲，加上政府持續祭出多項抑制房價措施，但由於原物料建材及人力成本持續高漲，導致房屋買賣交易市場依舊熱絡。許多民眾為了成家或是出於換屋需求，甚至是基於投資置產的考量，常常會在較顯倉促的情況下，衝動地做出購屋決定。（本文節錄自《投資有辦法，不動產交易救安心》一書，作者：周念暉，時報出版，以下為摘文。）
老林（化名）判斷房地產市場日益熱絡，各地不斷推出新建案，考量日後成家及投資需求，因此興沖沖地到各大重劃區看預售屋，並在選定喜好的地段、坪數與總價後，很快地便與建商簽訂預售屋買賣契約，但因房子必需在完工後才能交屋，加上預售屋買賣合約條款內容繁雜，建商及代銷公司在提出合約後即向他表示，若不能在當天簽約，未來可能將會喪失購屋的權利。
因此在時間壓力的逼迫下，老林迅速地便完成簽約儀式，但事後細看合約內容時方才驚覺，當中竟有許多不合理的條款限制，但又因合約已然簽訂，頓時感覺自己竟陷入了進退兩難的困境……。
一般民眾在簽訂預售屋買賣合約時，應該要特別關注哪些注意事項，若發生上述情形時，又有什麼途徑或方法可以保障自身權利？
近來全球資金活絡，通膨進一步推升房價持續上漲，加上政府持續祭出多項抑制房價措施，但由於原物料建材及人力成本持續高漲，導致房屋買賣交易市場依舊熱絡。許多民眾為了成家或是出於換屋需求，甚至是基於投資置產的考量，常常會在較顯倉促的情況下，衝動地做出購屋決定。
但房屋不動產交易畢竟不是小事，先天上就有諸多法規及交易事項要遵守，事前做好準備，才能保障自身權益，這更是重中之重。
而由於預售屋都是在房屋未興建前，透過代銷、仲介或建設公司之口頭或圖樣等說明，讓消費者決定是否購買，因此相對於已有具體成屋的情況，預售屋仍有許多需要特別留意的細節。
針對一般民眾在購買「預售屋」時，在雙方洽談、簽約過程中，更有亟需注意的20個「購屋法律保護術」務必牢記，以便日後在洽談條件與簽約時，可以藉此保障自身權益，避免受害。
1．契約「5日」審閱期
賣方應提供「至少5日」的審閱期，且審閱日數應由買賣雙方協商（不得少於5日），不可直接印上審閱日數，也不可以記載「已充分閱讀故放棄審閱期」等，更不可要求買方須先支付訂金，方才提供5天的契約書審閱期……，消費者可以妥善利用這個「審閱期」，詳細閱讀契約書狀內的條文是否符合公平原則及相關法令規定。
2．業者應確保廣告內容真實
依照《消費者保護法》之規定，業者其對消費者所負的義務，不得低於相關銷售廣告內容（例如附設泳池、圖書室、SPA會館等），購屋者可要求業者將廣告內容作為合約附件，並建議消費者保留當時的相關廣告文宣或DM，用以做為日後若發生爭議時的佐證資料。
3．履勘現場環境
有意購屋者，可先至建案預定定附近地區勘察，了解附近交通及生活機能；另外，一併注意是否有不利房屋之嫌惡設施（例如加油站、工廠）。此外，對於可能有危害人體安全疑慮的狀況（例如山坡地、高壓電塔），也應一併納入考量。
4．調查賣方公司紀錄及使用建材
對於建案之建設公司、營造商、代銷公司甚至是仲介公司等，尤其賣方是否領有建築執照，都可事先上網查詢並了解該公司過往的紀錄，作為選購房屋時的參考依據。另外在工程進行期間，也可至現場了解施工進度，確保自己權益受損時（例如工地遲遲未依約開工），能夠在第一時間內採取適當的保護措施。
5．調查價格行情
對於銷售價格是否合理，可先上網至實價登錄或坊間房屋交易平台上查詢，了解鄰近市場行情，以免受到銷售端不實價格或話術的不當影響。
6．貸款額度、利息及還款能力
一般來說，購屋除了頭期款及各期工程款以外，其餘部分通常會搭配銀行貸款來支付，因此，應該先明確瞭解貸款額度、利息等情形，並且衡量自己的還款能力，務必在經濟能力容許的範圍內，再為自己下正確的購屋決定。
7．付款的金額、期程與時間
預售屋的付款，一般分為訂金、頭期款、工程款以及交屋後的尾款，尾款一般都是以銀行貸款來支付（一般實務上常見為房屋總價的七成），至於訂金、頭期款、工程款，訂金及頭期款等，則多半會在簽約前及簽約後不久便須繳交。至於工程款，則係按照工程進度分期繳交，相關付款金額、期程與時間，都應載明於契約中，消費者應詳細閱讀，並就相關資金預作充足準備。
8．查詢土地產權、分區使狀
為了避免土地產權在日後發生爭議，建議應向賣方確認土地是否取得完整之權利，並可要求提供相關證明文件。另外，也應瞭解房地產座落、土地分區使用（住宅區），以及核准使用執照的申辦情形，例如工業區房屋不得作為住宅使用，便是一例。
9．房屋土地專有及共有之各種面積
購買預售屋日後建物完成後，移轉產權時，將會區分房屋及土地，土地基本上是共有持分，房屋則會區分共有及專有區域，共有部分即一般所稱公設，專有區域中還區分室內專有區域及附屬建物（露台），務必詳細了解閱讀合約中，有關房地產權比例及性質的規定。
10．查詢停車位現況
購買停車位應該詳細注意停車位之面積、淨高、淨寬、樓層；另外，是否屬法定停車位、自行增設停車位、獎勵停車位以及平面式或機械式的車位？….這些都應該要特別留意才行。
11．應由賣方負擔自來水、電力、瓦斯管線等相關費用
建物接通自來水、電力、瓦斯之管線費及其相關費用（例如安裝配置設計費、施工費、道路開挖費、復原費及施工人員薪資等），區分內管及外管（以預售屋基地範圍內或範圍外來區別），有關自來水、電力部分，不論內管或外管部分，均應由賣方負擔。
至於天然瓦斯管線部分，有關內管部分（也就是預收屋基地範圍內之瓦斯管線），由賣方負擔；外管部分1原則上由買賣雙方另行特別議定之，若沒有特別約定，則須由賣方負擔；且按照相關法令本旨來解釋，原則上賣方應該也不得以定型化契約條款來約定，由買方負擔瓦斯「外管」接管費用。
上述相關接管費用，由於金額龐大且攸關購屋者權益，建議務必於簽約時詢問查證。
12．房屋保固、履約保證、面積差額的「找補」機制
買賣契約中，就房屋應該有保固責任規定，係指從交屋日起算，結構部分保固15年；固定建材及設備部分保固1年。另外針對交屋部分，亦應該有履約保證的機制，一般區分有「價金返還之保證」、「價金信託」、「同業連帶擔保」、「公會連帶保證」，以及「不動產開發信託」等五種，其中尤以「價金信託」及「不動產開發信託」這兩種方式最為常見。
此外，日後若實際交屋時發生約定房屋坪數面積與實際情形不符時，契約中也必須設有「找補機制」，其中，若是交屋坪數小於合約坪數（也就是實際坪數小於約定坪數），不足部分賣方應全部找補，且無上限規定；但若交屋坪數大於合約坪數（也就是實際坪數大於約定坪數），多出的坪數，消費者最多找補不超過2%。
13．稅費的比例、負擔
預售屋買賣交易時會衍生的稅額，一般包括地價稅、房屋稅，在交屋日前由賣方負擔，交屋日之後由買方負擔；土地增值稅則由賣方負擔。另外，印花稅、契稅、代書費等相關費用，應於契約中清楚載明買賣雙方均由何人負擔，藉以杜絕爭議。
至於房屋火險及地震險，可向賣方配合之銀行投保即可。
14．物業管理約定
若賣方已有明確表示，房屋交屋後將提供物業管理服務，契約中則應明定物業管理公司、物業管理範圍及收費標準。
15．賣方之瑕疵擔保責任、違約條款
合約中，賣方應保證產權清楚，絕無一物數賣、無權占有他人土地、承攬人依《民法》第513條行使法定抵押權或設定他項權利等情事。
一般常見瑕疵糾紛，包括建物滲漏水或屬於海砂輻射屋現象、電路或管線裝置不當、法定停車位供作社區其他使用、建材規格或品質與約定不符等。
另外，若發生有賣方瑕疵及遲延交屋等違約情形，相關違約條款是如何約定（包含瑕疵如何修補、遲延罰金利息等），亦應一併注意契約條款如何規定，瞭解未來若遇到相關問題時，如何處理。
16．應載明特別約定事項
除契約載明事項外，如另有約定交易條件（例如：特別附設之電器或設備、露天陽台特別約定專用等），應以書面為主，請業者寫在契約中，以免口說無憑，日後產生糾紛。
17．公契、私契，性質不同
不動產簽約一般區分私契及公契，公契僅係作為向地政機關移轉登記及申報契稅、增值稅使用，通常係配合代書（即地政士）辦理，相關內容並非雙方真正買賣契約之約定，就買賣契約法律關係之實際約定，仍以登載在買賣契約私契中為準，此一部分，首次購屋者多半不清楚，建議務必特別留意。
18．「客變期」變更權利
在建案施工過程中，賣方通常會給予一定期間讓購屋者可以變更房屋室內設計格局，一般稱為「預售屋客戶變更設計期」，也就是俗稱的「客變期」，購屋者可在此時配合委請的室內設計師，要求賣方按照購屋者需求，變更屋內隔間與裝修，省去日後裝修成本。
但變更次數通常以一次為限。例如室內格局、插座位置、電源網路配置，或是更換廚具、衛浴設備等，至於主結構、大樓外觀、公共設施、主要瓦斯、汙水管線等，基本上是無法變更的。
19．保存往來文件及訊息記錄
有關與賣方或銷售端相關洽商、議約、簽約等文件或訊息記錄，都應該全數保留，若日後產生爭議，才有助於迅速還原事實。
另外，建設公司及銷售方所提供的廣告文宣、DM，依照消費者保護法規定，因為這些都會視為契約的一部分，如果發生坪數大小、實品狀況與文宣不符，這些資料都將成為你最重要的證據，可依照相關內容要求改善或請求賠償。
20．檢查是否有違反「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」之相關規定
內政部針對預售屋定型化買賣契約，亦有頒定「應記載事項」及「不得記載事項」，購屋者可針對相關條款，逐一檢視或詢問銷售人員，契約中是否均設有相關規定，並檢查是否有違反相關規定。賣方若有違反，主管機關可依《消費者保護法》規定，裁處最高處30萬元罰鍰。
