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台北「房價收入比」是歐美的5倍!房市泡沫來了嗎?

從房價收入比看台灣高房價的本質問題
文 / 胡偉良    
2022-04-07
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台北「房價收入比」是歐美的5倍!房市泡沫來了嗎?
僅為情境圖。取自pexels
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【胡偉良觀點】觀察雙北市近20年的房價所得比變化,2002年台北縣平均維持在6.15倍,台北市則維持在6.01倍。但到2021年台北市已經加重到15.86倍,新北市加重到12.13倍——快速的把有房的和沒房的,在財富上劃分成兩個世界。

什麼是「房價收入比」?

簡單來說,房價收入比就是房屋總價與居民家庭平均年收入的比值。 

房價收入比愈高表示買房的難度愈大。台北市的房價收入比最高,也就是說如果想在台北市買房,理論上需要不吃不喝15年才能買房。可是現實中,那個買房的會真的等上15年才去買房?這就是理論與現實的差距。

因為我們學會了一個叫「槓桿」的東西,沒有人會真的等到把錢存夠了才去買,而且如果考量房價增長和收入增長幅度,可能會愈等買房希望愈渺茫。很多人也就是因為這樣的心態,所以大家都喜歡追漲房價。

這倒不是說有了槓桿買房就變得不難,買房對大多數普通家庭來說,的確是一件難事,而且越來越難。那房價收入比是不是就沒用了?

其他各國的房價收入比

在美國和北歐,房價收入比一般保持在2-3之間;其他西歐國家房價收入比常年維持在3-4之間;國際上認定的合理標準則是4-6之間。每個國家有每個國家的國情,每個國家有每個國家的過法。

世界銀行提出發達國家正常的房價收入比一般在1.8~5.5之間,而發展中國家合理的房價收入比則在3~6之間,比值越大,說明居民家庭對住房的支付能力越低。如果按照公佈的國內房價收入比來看,台灣房價高的程度的確驚人。

雙北市近20年的房價所得比變化,2002年台北縣平均維持在6.15倍,台北市則維持在6.01倍。但到2021年台北市已經加重到15.86倍,新北市加重到12.13倍。也就是這一波的房價變化,快速的把有房的和沒房的,在財富上劃分成兩個世界。

根據歷年房價負擔能力統計資訊,20年來家庭可支配所得中位數增幅不到兩成,但住宅中位數總價漲幅卻逾兩倍,相當於兩者差距在20年間拉大了10倍,要靠薪資買房已是一個愈來愈艱鉅的任務。

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要靠薪資買房已是一個愈來愈艱鉅的任務。僅為情境圖,取自shutterstock圖/要靠薪資買房已是一個愈來愈艱鉅的任務。僅為情境圖,取自shutterstock

房價收入比過高的城市,會有房市泡沫?

房價收入比太高意味著房地產對經濟增長的正作用在減弱,甚至會得不償失。

這些房價收入比過高的城市,買房風險增大, 存在區域性的房價泡沫。房價收入比過高需要警惕,但如果就此判斷,這樣的城市不能買房,反倒去一些房價收入比低的城市買房,那就更得不償失。一線城市房價高是對一般民眾算高,但是對綜合實力較好的有錢人來說可能不高。

其實,房價收入比不是買房唯一指標

如果完全依賴於房價收入比,對買房並不具有指導意義,台北、新北的房價的確很高,如果光看房價收入比來決定是不是去買房可能會很危險;像嘉義、屏東、基隆這些偏遠城市的房價收入比都不高(小於6),那是不是就該去買呢?顯然不是。買房不能把房價收入比當作唯一指標。

有人說台北、新北市存有泡泡,但是一般情況下,只要有人口源源不斷地流進來,市場就不會出現大問題。反之,一些根本就沒有人口資源和產業支撐的城市。房價收入比再低,買房也毫無意義,除非你去自住。

所以,房價收入比不是說沒有用,它的意義在於告知這個城市的房價與普通百姓收入懸殊,需要加以關注,但我們知道大城市的房價不是普通老百姓的收入決定的。它只是用來衡量普通家庭的購房負擔,它的合理與否還要看這個城市有沒有活力,它的租金回報率情形。

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真正該注意房價泡沫的地點

像大城市房價收入比高,意味著購房負擔重,如果租金水平也很低,那麼泡沫可能就比較大。像上述嘉義、屏東、基隆這樣的不發達城市,房價收入比即使低,可是租賃市場和二手房市場根本就沒形成,甚至都沒有,也就是說房價需求有價無市,賣不出去也租不出去。這才是真的最有泡沫的地方。

我不支持高房價,更反對房地產繼續成為少數人的遊戲,但另一方面,該如何讓居民收入增長上去,逐步消除高房價的負面作用,這也是執政當局努力的地方。畢竟,「擁有房子」是民眾安身立命的基礎,更是政府責無旁貸的使命所在。

這篇文章的出發點不是在為台灣的高房價收入比找理由。其實當今全世界的大都會地區房價收入比都不低,因為大都會地區具備了「稀缺」的特性。

面對台灣土地稀缺的本質和日益高漲的興建費用,透過產業升級,提升民眾所得或許才是降低房價收入比的不二法門。

(本文內容僅反映作者觀點,不代表本社立場。)

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