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韓國瘋狂房市終於趨緩,文在寅打房做對哪件事?

文 / 林士蕙    攝影 / 賴永祥、蘇義傑
2021-12-13
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韓國瘋狂房市終於趨緩,文在寅打房做對哪件事?
圖/這兩年來房市漲幅超越新加坡與香港的韓國,終於稍見緩和趨勢。賴永祥攝
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曾一年大漲兩成、超越新加坡與香港的韓國房市,2021年9月以來終於有趨緩跡象。難道是政府打房出新招奏效?答案剛好相反。11月底,文在寅政府剛緊急送審房產稅修正案,以便放寬課稅起點,進而嘉惠買房者。此外,他亡羊補牢做對兩件事,才讓房市正常化露曙光。

瘋漲已久的韓國房市,近期有趨緩跡象。

根據韓國房地產委員會數據,在上個月,當地最熱門的首爾公寓交易價格,每週漲幅約0.1%至0.11%。雖還算不上下跌,至少價格已漲不動、有回穩跡象。

難道是當地文在寅政府,打房政策出新招奏效?

真正原因並非如此,而是11月底韓國朝野緊急送審房產稅修正案,將課稅起點放寬,反而成了嘉惠買房者的新政策。

房價漲勢超越香港、新加坡,文在寅向全國人道歉

回顧此前,文在寅因為施行多種打房政策,竟反讓房價創下15年以來最大漲幅,漲速還贏過新加坡、香港與倫敦,失控的房價,就此導致他民調跌至低點。

眼看明年(2022年)總統大選,執政黨就要大敗,文在寅只能在11月21日的當地電視直播中,坦承自己沒控制好房價,向全體國民低頭道歉,冀望挽回低迷的聲勢。

綜合《韓聯社》(Yonhap New Agency)《韓國先鋒報》等當地媒體分析,文在寅政府一系列打房政策,確實曾一路愈打愈漲。還好在近期認錯,亡羊補牢做對一些事,可能是讓近期房價得到抑制的原因。

囤房稅讓無殼蝸牛更苦,房價續漲

首先看看,文在寅打房政策錯在哪?

韓國總統文在寅。Flickr by Republic of Korea圖/韓國總統文在寅。Flickr by Republic of Korea

其實,自從他2017年上台開始,就陸續祭出20多項房價抑制措施,看似作法積極,卻愈搞愈糟。

像是2018年起開徵「囤房稅」,在首爾等大城市持有兩戶者,最高課稅3.2%。本意是希望要以高額稅收,減低民眾擁房意願。沒想到,竟然導致讓這些房東們,把預期上調稅收轉嫁租客身上,反讓租金上漲,無殼蝸牛更苦。

尤其是韓國工作機會大量集中在首爾,許多上班族沒有別的居住選擇,有些人認為租房更不划算,索性貸款買房。最後在新稅制實施三年內,首爾房價還是漲了五成。

另外,在2020年6月疫情期間,文在寅繼續宣布一系列打壓房價措施,包括了在一年後將綜合房產稅率上調;以及擁有多套房產的房東,房產轉讓稅則從65%提升到75%等。

但同時間,當地央行為了紓困不斷調降利率,至當年10月,利率已降至歷史低點的0.5%。

就在房產稅將一年後提高的預期心態、熱錢又滿天飛的情況下,當地民眾認為「現在不買,未來會因加稅變更貴」,引發了恐慌性買房潮。以致一年內至今,韓國房價竟又飆漲19%。

升息壓房市,初步見效

這樣瘋狂的房市怎麼收?還是得從熱錢的源頭控制。

據《韓國先鋒報》分析,在今年(2021年)8月韓國央行因為通膨疑慮,領先亞洲升息一碼後,原本8月時首爾房價每週均有0.2%左右漲幅,到了9月迅速降溫到0.1%。

另外,當地購屋情緒指數也從9月第一週起,連續六週下降。購屋情緒指數,反映的是購屋需求是否強於市場上的供應,若兩者供需持平則為100。而從9月至10月中,該指數已從107.2降至101.6,就可說明升息正迅速冷卻購屋的需求。

加上韓國政府今年初嚴懲投機性炒房後,可能終現效果。據韓國財政部統計,自今年3月起聯合當地警察局、國稅局嚴查各種房地產投機與逃稅案件後,至10月已有2909名房地產投資客,因觸法被起訴。

這兩年來房市漲幅超越新加坡與香港的韓國,終於稍見緩和趨勢。蘇義傑攝圖/這兩年來房市漲幅超越新加坡與香港的韓國,終於稍見緩和趨勢。蘇義傑攝

圈地醜聞,讓政府改變作風

事實上,當地政府此舉可說是亡羊補牢,特別是今年3月爆發的圈地醜聞。

負責新市鎮開發的國企高層,因為事先得知地點,私自圈地等房價上漲。事件傳出後,當地民眾大為震怒,認為政府打房「攏是假」,導致執政黨在隨後的首爾市長補選慘敗。自此,文在寅才痛下決心,要求政府團隊嚴打投機炒房。

不過,許多民眾仍對文在寅的作為不滿意。

像是南韓明知大學教授權大重便批評,政府的打房根本打錯地方。原意只針對高價豪宅徵收的綜合房產稅,現在變成普遍上班族都要繳交的稅種,主要是政府忽略了這幾年房價飛漲多快,起徵點已過低,結果變成懲罰辛苦揹房貸的一般老百姓。

房產稅起徵12月中放寬

順應民意,文在寅政府趕緊從善如流。近期已送審房產稅修正案,放寬名下只擁有一套房屋的家庭,房產稅起徵點從原先的9億韓圜(約合2100萬台幣),提高到12億韓圜(約2800萬台幣),預計通過後在12月中旬立即施行。

根據OECD統計,韓國民眾群起買房、揹房貸行為,已讓該國的家庭負債比,在今年登上OECD各國第一。

然而許多當地專家均認為,只要通膨不止息,房價頂多只會短期壓制。這也使得韓國近期升息動作頻頻,11月底第二度升息,預計明年還有一波。

從韓國的經驗來看,政府用政策強壓,最後只讓一般人更堅信擁房才能保住財富價值,房價反而漲不停。倒不如做好三件事:一是調控熱錢讓市場恢復正常,二是減少投機客,三是讓真正需要買房的老百姓不被過苛稅制懲罰,也許才是政府該有的作為。

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