曾一年大漲兩成、超越新加坡與香港的韓國房市，2021年9月以來終於有趨緩跡象。難道是政府打房出新招奏效？答案剛好相反。11月底，文在寅政府剛緊急送審房產稅修正案，以便放寬課稅起點，進而嘉惠買房者。此外，他亡羊補牢做對兩件事，才讓房市正常化露曙光。
瘋漲已久的韓國房市，近期有趨緩跡象。
根據韓國房地產委員會數據，在上個月，當地最熱門的首爾公寓交易價格，每週漲幅約0.1％至0.11％。雖還算不上下跌，至少價格已漲不動、有回穩跡象。
難道是當地文在寅政府，打房政策出新招奏效？
真正原因並非如此，而是11月底韓國朝野緊急送審房產稅修正案，將課稅起點放寬，反而成了嘉惠買房者的新政策。
房價漲勢超越香港、新加坡，文在寅向全國人道歉
回顧此前，文在寅因為施行多種打房政策，竟反讓房價創下15年以來最大漲幅，漲速還贏過新加坡、香港與倫敦，失控的房價，就此導致他民調跌至低點。
眼看明年（2022年）總統大選，執政黨就要大敗，文在寅只能在11月21日的當地電視直播中，坦承自己沒控制好房價，向全體國民低頭道歉，冀望挽回低迷的聲勢。
綜合《韓聯社》（Yonhap New Agency）、《韓國先鋒報》等當地媒體分析，文在寅政府一系列打房政策，確實曾一路愈打愈漲。還好在近期認錯，亡羊補牢做對一些事，可能是讓近期房價得到抑制的原因。
囤房稅讓無殼蝸牛更苦，房價續漲
首先看看，文在寅打房政策錯在哪？
圖／韓國總統文在寅。Flickr by Republic of Korea
其實，自從他2017年上台開始，就陸續祭出20多項房價抑制措施，看似作法積極，卻愈搞愈糟。
像是2018年起開徵「囤房稅」，在首爾等大城市持有兩戶者，最高課稅3.2％。本意是希望要以高額稅收，減低民眾擁房意願。沒想到，竟然導致讓這些房東們，把預期上調稅收轉嫁租客身上，反讓租金上漲，無殼蝸牛更苦。
尤其是韓國工作機會大量集中在首爾，許多上班族沒有別的居住選擇，有些人認為租房更不划算，索性貸款買房。最後在新稅制實施三年內，首爾房價還是漲了五成。
另外，在2020年6月疫情期間，文在寅繼續宣布一系列打壓房價措施，包括了在一年後將綜合房產稅率上調；以及擁有多套房產的房東，房產轉讓稅則從65％提升到75％等。
但同時間，當地央行為了紓困不斷調降利率，至當年10月，利率已降至歷史低點的0.5％。
就在房產稅將一年後提高的預期心態、熱錢又滿天飛的情況下，當地民眾認為「現在不買，未來會因加稅變更貴」，引發了恐慌性買房潮。以致一年內至今，韓國房價竟又飆漲19％。
升息壓房市，初步見效
這樣瘋狂的房市怎麼收？還是得從熱錢的源頭控制。
據《韓國先鋒報》分析，在今年（2021年）8月韓國央行因為通膨疑慮，領先亞洲升息一碼後，原本8月時首爾房價每週均有0.2％左右漲幅，到了9月迅速降溫到0.1％。
另外，當地購屋情緒指數也從9月第一週起，連續六週下降。購屋情緒指數，反映的是購屋需求是否強於市場上的供應，若兩者供需持平則為100。而從9月至10月中，該指數已從107.2降至101.6，就可說明升息正迅速冷卻購屋的需求。
加上韓國政府今年初嚴懲投機性炒房後，可能終現效果。據韓國財政部統計，自今年3月起聯合當地警察局、國稅局嚴查各種房地產投機與逃稅案件後，至10月已有2909名房地產投資客，因觸法被起訴。
圖／這兩年來房市漲幅超越新加坡與香港的韓國，終於稍見緩和趨勢。蘇義傑攝
圈地醜聞，讓政府改變作風
事實上，當地政府此舉可說是亡羊補牢，特別是今年3月爆發的圈地醜聞。
負責新市鎮開發的國企高層，因為事先得知地點，私自圈地等房價上漲。事件傳出後，當地民眾大為震怒，認為政府打房「攏是假」，導致執政黨在隨後的首爾市長補選慘敗。自此，文在寅才痛下決心，要求政府團隊嚴打投機炒房。
不過，許多民眾仍對文在寅的作為不滿意。
像是南韓明知大學教授權大重便批評，政府的打房根本打錯地方。原意只針對高價豪宅徵收的綜合房產稅，現在變成普遍上班族都要繳交的稅種，主要是政府忽略了這幾年房價飛漲多快，起徵點已過低，結果變成懲罰辛苦揹房貸的一般老百姓。
房產稅起徵12月中放寬
順應民意，文在寅政府趕緊從善如流。近期已送審房產稅修正案，放寬名下只擁有一套房屋的家庭，房產稅起徵點從原先的9億韓圜（約合2100萬台幣），提高到12億韓圜（約2800萬台幣），預計通過後在12月中旬立即施行。
根據OECD統計，韓國民眾群起買房、揹房貸行為，已讓該國的家庭負債比，在今年登上OECD各國第一。
然而許多當地專家均認為，只要通膨不止息，房價頂多只會短期壓制。這也使得韓國近期升息動作頻頻，11月底第二度升息，預計明年還有一波。
從韓國的經驗來看，政府用政策強壓，最後只讓一般人更堅信擁房才能保住財富價值，房價反而漲不停。倒不如做好三件事：一是調控熱錢讓市場恢復正常，二是減少投機客，三是讓真正需要買房的老百姓不被過苛稅制懲罰，也許才是政府該有的作為。
