爸媽年輕時辛苦打拼，賺了一些錢、買了一些不動產，總希望能提前安排將財產留給下一代，以避免日後的紛爭。二親等的買賣移轉是很常見的諮詢問題，但通常真的會辦的機率不高，最主要是因為稅金的問題，比一般人想像的複雜很多，且聽我說來。（本文節錄自《連房仲都說讚！許代書教你從買賣到繼承的房地產大小事》一書，作者：許哲瑝，財經傳訊出版，以下為摘文。）
二親等過戶移轉有兩種方式，一是買賣，二是贈與。該用哪一種方式？簡單說，有急迫性想快速完成移轉過戶，不在乎稅金的，就可以直接選擇贈與。沒那麼趕著要過戶，想節省稅金的，可以選擇用買賣的方式。
以「贈與」方式辦理不動產轉移
贈與的財產價值如果超過244萬元，多出的部分會被課贈與稅，而不動產贈與其價值的認定就是房屋評定現值以及土地公告現值，所以，如果你要贈與的不動產，兩者相加沒超過244萬，那麼你就不會被課到贈與稅，可以直接用贈與的方式移轉。
贈與總額每一年1月1日都會歸零重新計算，因此，有的親朋好友會教你，如果贈與金額或價值超過244萬元，可以分次分批逐年贈與，將每一年的贈與總額控制在244萬元內，就可以避免被課徵贈與稅。
原則上沒有錯，但如果事情可以這麼簡單的話，地政士這張牌就顯得沒有價值了。
分次贈與可以避免被課徵贈與稅，但同時要考量分次贈與的次數，因為你每一次贈與都要付代書費，辦一次也是萬把塊起跳，如果長輩已經退休了，想親力親為，不假手他人，並誓言斷了地政士財路，我也沒有任何意見。
再來，如果贈與人名下有兩、三間不動產的話，分年贈與可能會有緩不濟急的情形。萬一贈與到一半，贈與人有什麼閃失的話，後續必須依繼承相關規定處理，有可能增加財產分配與繼承的難度，搞到子女之間產生糾紛、發生嫌隙，那就不好了。
最後，贈與移轉該繳的土增稅、契稅、規費等，也是按比例計算繳納，總額跟一次過戶是一樣的，甚至土增稅還有可能年年調漲，加總起來比一次過戶完成還多很多。
綜合以上幾點做個結論，分次贈與不是不好或不行，而是必須考量周全、規劃完善再下定論。
另外，還有很重要的一點，以贈與取得的不動產取得的價值跟成本很低，將來在賣的時候獲利空間就會變得很大，可怕的是房地合一稅就會變得很重，這是贈與前一定要知道事情，因為過戶完成後是沒有補救措施的。
舉例來說，市價約800萬的房子，也許公告現值才200萬，以200萬贈與取得，將來在賣的時候就算只賣700萬，以房地合一計算方式是700萬減200萬，等於500萬，然後再扣除其他費用來計算稅金，再怎麼算，稅金都非常嚇人。
以「買賣」方式辦理不動產轉移
再來，我們要討論如果用買賣的方式來辦理過戶的話，會遇到什麼樣的問題？
首先，買賣就必須要有實質上的買賣行為，合約買賣價格可以雙方合意就好，但不得低於公告現值，否則會被國稅局認為你是假買賣真贈與，然後買方必須真的拿錢出來買，當然自備款如果沒有那麼多，也可以用房子抵押給銀行借款，就跟一般買賣一樣（出賣人不得當買受人的保證人喔）。
為什麼要搞得那麼複雜？買賣雙方不都是認識的嗎？因為前面提到二親等的買賣要進國稅局申報，國稅局會審核買方的財力，會檢視這筆買賣的金流，以避免假買賣之名行贈與之實，逃漏贈與稅。而說到國稅局審核金流這部分，又是另一個需要克服的難關。
以上兩種方式不管哪一種，過戶移轉基本的契稅、印花稅、土地增值稅照樣要繳。比較特別的是，如果用贈與方式，土地增值不能申請自用稅率，所以，如果所有權人已經持有很長一段時間，土地增值稅很重的話，也要將這點考慮進去。
