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平均地權三讀後,台灣居住正義了?能進場買房?

台灣2023房市的四個可能

林鳳琪
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林鳳琪

2023-01-10

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圖/房市示意圖。蘇義傑攝
圖/房市示意圖。蘇義傑攝

10日三讀過關,即將於上半年上路,有打房大魔王之稱的《平均地權條例》修正案,將讓原本就已熄火的台灣房市,2023年再添哪些變數?專家預言,房市將掀兩大亂象、四趨勢,剛需自住者買房時機點已到?

毫無意外,被視為「打房大魔王」的《平均地權條例》修正案,10日火速獲立院三讀通過。其中備受熱議的私法人購屋許可制,雖不溯及既往,但5年內不得移轉。

一直以來,最被詬病的炒房手法之一的「預售屋紅單轉讓」,政府更是祭出殺手鐗,除禁止預售屋轉售外;對於散播不實消息者,更直接明文規定重罰,最高可罰5000萬元。

專家指,早在去年7月就有恐慌性賣壓

2022年底,平均地權修法過初審後,市場充斥「2023房市急凍」「房市硬著陸」等悲觀聲浪。住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨觀察,平均地權條例修正案在立院已擱置一段時間,事實上,早在2022年7月就有一波恐慌性賣壓出籠。

徐佳馨也提醒,去年來不及「脫身」「下車」的投資客,想在目前市況不佳時轉單,並不容易。且2022年原本就已逐步下修的台灣房市,一度呈現「量縮、價撐」,買賣雙方僵持不下的局面,隨著平均地權過三讀後,2023房市預料將從「賣方市場」轉為「買方市場」。

「許多『買家』正等著『翹腳撿便宜』,賣家若不小賠,恐怕很難出場脫身,」「且之前就有建商為避免麻煩,不少預售屋建案都有綁『交屋前半年才能換約』條款,」徐佳馨直言:「這次投資客想要下車,恐怕難了!」

三讀後,2023年台灣房市將何去何從?房產趨勢專家、吉家網創辦人李同榮直批,台灣房市將出現兩大亂象。

房產趨勢專家、吉家網創辦人李同榮。李同榮提供

房產趨勢專家、吉家網創辦人李同榮。李同榮提供

亂象一、小建商消失中、爛尾樓恐重出江湖?

李同榮表示,這一波房市多頭,大建商口袋深,獵地早,成本管控優勢下,家家獲利成長,不受緩跌市場影響。反觀小建商,腹背受敵。除了央行土建融限貸,營建成本高漲外,如今又面臨政策強勢打房,萬一資金鏈斷,爛尾樓恐重現。

亂象二、都更市場添變數。

文林苑事件後,業界曾言「都更已死」。好不容易,政府祭出危老,讓雙北危老宅重建都更,有了一線希望。李同榮直批,平均地權上路後,對都更原已意興闌珊的建商會打退堂鼓,甚至談妥整合條件的個案,也可能因實施者藉機重啓談判,打回原形。「都更可能又要再死一次!」

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「不意外。」台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示,平均地權條例修法三讀通過,早在意料之中。至於台灣特有的預售屋市場,將正式走入冷靜期。張旭嵐以四大趨勢預言2023台灣房市。

趨勢一、成屋比預售屋搶手。

平均地權修法上路後,限制預售屋換約和轉手,投資客消失,自住買家也將轉往成屋市場。兩個市場,一降溫、一升溫,且成屋市場在供給量未放大前,將拉近價差,成剛需購屋者最愛。

趨勢二、豪宅市場急凍。

根據台灣房屋趨勢中心最新統計,2022年前11個月,單價兩百萬的豪宅交易,交易筆數僅27筆,跟去年同期的52筆相比,幾乎等於腰斬。這27筆超豪宅交易中,有13筆以法人名義購買。平均地權條例修法上路後,私法人購屋許可制,可以預見豪宅市場交易將急凍。

趨勢三、建商大者恆大,市場只剩大咖玩家。

預售屋禁止轉售與土建融限貸兩大緊箍咒下,未來推案將從預售案轉為成屋案。但成屋推案,興建期間難有收入,建商金流需求龐大,不利財力有限的中小型建商,預料將逐漸淡出新案市場。未來口袋不夠深的建商將更難生存。

趨勢四、房市資金流向蛋黃住宅與商辦避險。

市場疲軟下,預料蛋白區房市與房價將下修。機能成熟的房市蛋黃區,以及保值的商辦,將成為資金避風港。尤其「私法人購屋許可制」,私法人被逐出住宅市場後,兼具自用與出租收益的商辦,將可能成為今年修法後的法人置產重點。

最快上半年,打房大魔王平均地權修法可望上路。張旭嵐觀察,2023台灣房市將回歸剛性需求,屆時自住客更有機會在市場上撿到便宜。

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