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房市恐泡沫?顏炳立:吳郭魚當石斑賣,蛋白房市將打回原形

房市黑天鵝盤旋,台灣房市今年轉趨保守
文 / 林鳳琪    攝影 / 張智傑、林鳳琪
2022-03-31
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房市恐泡沫?顏炳立:吳郭魚當石斑賣,蛋白房市將打回原形
圖/房市示意圖。張智傑攝
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房市黑天鵝陰影持續籠罩?顏炳立斷言今年房市:「厚德載物,德不配位,蛋白區將打回原形,猛虎現形變家貓。」

「說台灣房市會泡沫太誇張,台灣(房市)不會倒,只是會跟這張照片一樣,頂多只是打回原形,」戴德梁行董事總經理顏炳立直言,過去一年,台灣房市過度炒作,尤其是預售屋,蛋白區開價:「明明是台灣鯛,卻當成石斑魚賣,當然會出事!」

今年(2022)以來,房市黑天鵝一波接一波,除了大環境有戰爭、升息、通膨等考驗,對內則是政府打房頻頻出招,顏炳立生動比喻,過去開發商說不受打房影響,但現在是內政部、財政部、央行統統都來,打房七煞拳齊出,拳頭四面八方打來:「直接斷你(開發商)金流,你怎麼擋?擋都擋不住。」

黑天鵝齊出,這位專家怎麼看台灣今年房市?顏炳立形容:「一句話,就是『厚德載物、德不配位』。」

戴德梁行董事總經理顏炳立。林鳳琪攝圖/戴德梁行董事總經理顏炳立。林鳳琪攝

「厚德載物」「德不配位」皆出自《易經》,是指君子的品德應如大地般厚實可以承載萬物。德不配位則是一個人的德行若配不上自己的地位。

近年,在台商回流與低利率資金狂潮帶動下,台灣不少重劃區新推案預售屋,開價一路走高。顏炳立舉例,天母每坪200多萬,而同期大安區每坪房價才160萬。

再如前陣子,高雄在台積電設廠話題炒作下,昔日被視為邊陲蛋白區的預售屋,開價每坪直接從10幾萬元翻漲至30萬元,但同期,高雄傳統房市黃區,成屋每坪房價才10幾萬元。

「你問我房價合不合理,很簡單,魚(買方)這麼小,餌(房價)這麼大,看得到也吞不下去,」顏炳立預言,市場將回歸自住剛需,買方將更理性:「蛋白區房市一定會下修!」

但房價會同步下跌嗎?顏炳立斷言,因市場資金仍多,利率仍低,短期要看到房價下跌:「一句話,恐怕你得等到花兒也謝了……。」

雖然房市黑天鵝盤旋,台灣房市今年轉趨保守,但戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達透露,過去幾年,地方政府積極標售公有地,今年態度將轉趨保守。在土地供給面仍不足的情況下,房市依然有撐。

土地單季交易量三年新低,捷運土開及公辦都更成新興戰場 

根據戴德梁行統計,2022年第一季土地交易量僅新台幣455億元,創近三年單季最低成交量。

戴德梁行表示,雖然今年才走過第一季,但從央行去年四度實施房地選擇性信用管制,今年3月再宣布升息,已能明確感受到今年土地交易市場周遭的冷空氣,儘管央行表示升息係為抑制通膨預期而非打炒房,但對中小型建商而言,今年要取得土地之難度將更高。

除了政府打房政策,建商同時承受人工、建材成本上漲的壓力,加上過去幾年取得的土地成本是年年高漲,整體而言無讓利空間,房價無下跌條件。

戴德梁行分析,對於資本雄厚的大型建商而言,緊縮土地貸款成數或升息1、2碼或許影響不大,獵地趨勢仍將持續,但出手前之評估將更趨謹慎,預估今年土地交易量將明顯下滑。

相較於住宅市場轉趨保守,商辦市場在需求強勁、供給面短期仍不足情況下,市場依舊熱騰騰。

信義區A辦,每坪租金站上5000元,南港也從每坪千元跳漲至3000元,戴德梁行提醒,值得注意的是,2023年南港將有大量新落成商辦釋出,屆時恐衝擊台北市舊商辦大樓租金行情。

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