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住不起的未來!現代人嘆:是誰喊高了房價?

供需失衡、預期通膨、實價登錄2.0……萬箭齊發
文 / 李偉麟    
2022-01-05
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住不起的未來!現代人嘆:是誰喊高了房價?
圖 / 圖片取自 Shutterstock。
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近期央行、內政部接力祭出打炒房政策,力道之大,甚至動用到前所未見的《刑法》。但是,各項政策對房價似乎沒有發揮預期的抑制作用,反而有「愈打愈高」的態勢。不禁令人探問:房價真的是被炒高的嗎?

回溯政府之所以打炒房,正因為一年來全台多個縣市的房價上漲,且漲勢不歇。

然而,國立清華大學計量財務金融系兼任教授、安富金融工程研究中心執行長馬瑞辰說,「這幾年房價上漲的主因,並不是炒作炒高的。」

實價登錄2.0產生比價效應,推升房價

2021年11月全國清華安富房價指數,較上月增加0.41%,較去年同期增加4.23%,各縣市房價皆正成長,尤其中南部的強勁漲幅,帶動全國市場價格較去年同期上漲,並創歷史新高。

代表全國高達12000餘家建商的中華民國不動產開發公會理事長楊玉全,則指出中美貿易戰地緣政治的影響。他表示,「有大量的海外資金回台投資,當資金變多,利率低,再加上人們預期通膨心理,就會想要置產。」

「反倒是雙北,相較起中南部的熱絡,這兩年漲幅顯得有限。」馬瑞辰指出,觀察近一年來全國房價表現,到2021年11月為止,6都的漲勢趨緩,反而出現了外溢效應,也就是6都週邊的城市,例如高雄旁邊的屏東、台中旁邊的彰化、新北旁邊的基隆與宜蘭,指數顯示漲幅較明顯。

國立清華大學計量財務金融系兼任教授馬瑞辰指出,針對不動產投資信託(REITs)法案及細則,行政院已研議修法許久,如果能夠儘快確認送審到立院三讀通過,就能讓對房地產投資有需求的民眾們,有好的投資管道。圖/國立清華大學計量財務金融系兼任教授馬瑞辰指出,針對不動產投資信託(REITs)法案及細則,行政院已研議修法許久,如果能夠儘快確認送審到立院三讀通過,就能讓對房地產投資有需求的民眾們,有好的投資管道。

但是,房價之所以上漲,有來自外部的效應。其中讓人驚訝的,竟然是由於實價登錄2.0的實施。

馬瑞辰說,實價登錄2.0的登場,使得資訊更加透明,墊高區域行情,因為A建案的價格一登錄,後來變成推出的B建案的地板價。他說,「房地產跟其他商品一樣,都會有比價效應。」

「通膨、原物料、低利率,都是造成房價上漲的因素。這些問題不只發生在台灣,也不是建商造成的問題,」馬瑞辰認為,房地產可以是投資工具,見漲就打,不如把重點放在如何健全市場還來得更重要。

此外,他也指出,房價上漲是好事,代表城市有利多、有發展、有公共建設和民間產業投資,像是今年許多電子廠在台灣加碼投資設廠,帶動人口移入,房價跟著上漲;而房價上漲也代表人民的財富在增加。如果動不動就把房價上漲當成洪水猛獸,就顯得本末倒置了。而且,據統計,台灣的房屋自有率高達8成。對於擁有房地產的人,當然是希望房價上漲。

中華民國不動產開發公會理事長楊玉全建議政府可以年收入做為標準,給予有居住需求的年輕人購屋或租金補貼,目前從房地合一稅的稅收用途其中住宅政策就可以來支應。圖/中華民國不動產開發公會理事長楊玉全建議政府可以年收入做為標準,給予有居住需求的年輕人購屋或租金補貼,目前從房地合一稅的稅收用途其中住宅政策就可以來支應。

年輕人買不起房子?關鍵在所得

雖然台灣的房屋自有率高達8成,但社會上經常出現「年輕人買不起房子」的聲音,希望政府平抑房價,讓「住者有其屋」。

「買不起?要看買不起哪裡,」馬瑞辰意味深長地說。他指出,「如果說買不起指的是台北市蛋黄區的房價,那全國絕大部份的人是真的買不起,不是只有年輕人。」楊玉全也提出數據,破除「年輕人買不起房子」的說法。據統計,買房子的人,年齡在30歲至49歲之間者,高達64%。

「我認為與其討論買不起,不如退一步來看,關鍵其實在需要增加所得,」馬瑞辰一針見血地指出。馬瑞辰口中的「所得」,涵蓋範圍包括政府、產業及個人,也就是政府應鼓勵房產交易,可增加稅收;政府應協助產業轉型,除了增加稅收,更重要的是企業多賺,就有能力幫員工加薪,讓人民的收入提升;人們的所得提升,等於是購屋能力提升。

高雄。圖/高雄。

借鏡南韓經驗 增加持有成本效果不彰

觀察這幾波各層面齊發的打炒房措施,馬瑞辰相當肯定選擇性信用管制的作法,因為必須控管金融風險,以免釀成金融風暴,而不正常的預售屋紅單轉移,也的確需要管制;但是對於有閒錢卻不能買房子,以及用囤房稅來增加持有成本,他建議政府要三思而後行。

此外,針對內政部提出草案,將增訂私法人取得「住宅用」房屋許可制,馬瑞辰認為,台灣是一個民主自由、採行市場經濟的國家,「這讓我好奇,用這樣的方法限制投資不動產,是不是變相不鼓勵人民投資台灣?!」

新竹。圖/新竹。

馬瑞辰也以南韓的經驗指出,以綜合不動產稅的方式增加持有成本,結果不可行,持有成本被轉嫁給下一手的購屋人或房客,房價和租金並沒有如預期般下跌。

政府應保障人民「居住權」,房地合一稅可補貼

壓抑自由經濟的投資需求,而且長期來看,房價還是上漲的,馬瑞辰提出,不如把房地產的居住權與投資權分開,對症下藥,讓沒有足夠能力買房子的年輕人能夠有地方住,讓想要投資房地產的人也能夠得到滿足。

楊玉全建議政府可以年收入做為標準,給予有居住需求的年輕人購屋或租金補貼。如果以一年補貼50萬戶計算,平均每戶每月補貼6000元,目前從房地合一稅的法定稅收用途其中住宅政策就可以來支應。

造成房價高漲原因有很多,除了原物料和缺工導致成本上升,以及土地稀有性價格高漲,消費者預期通膨心理,都是推升房價的「元凶」……學者和公會代表不約而同呼籲,政府應疏導資金投資管道,而非採不斷加稅來壓制房價,才能真正健全房市。

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