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房地產投資大戶開始倒貨,你會是最後一隻老鼠嗎?

房市完美風暴5
文 / 彭杏珠    攝影 / 杜軍儀
2021-12-03
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房地產投資大戶開始倒貨,你會是最後一隻老鼠嗎?
圖/房地產示意圖。杜軍儀攝
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這一年來,房價飆漲,民眾都覺得漲到「失心瘋」了。卻苦了一群首購族或想要換屋的自住客,這群人非常擔心:「自己會成為最後一隻老鼠」。最近,確實有投資大戶開始出清存貨,獲利了結、退出市場。連「吉家網不動產」董事長李同榮都不得不提出警訊,明年的預售市場將進入風險期!

在台積電投資效應、資金氾濫、原物料上漲、通膨等因素下,全台不僅蛋黃區,連蛋白區也愈漲愈兇。「吉家網不動產」公布今年第三季六都的房市季報,跟去年第三季同期相比,房價漲幅前十大的行政區,除竹北外,清一色都是有新興工業區題材的蛋白區,是50年來,蛋白區第一次強勁反彈的特殊景象。

由於吉家網在彙整實價登錄資料時,都是將新竹縣市跟桃園劃為同一區,所以非六都的新竹縣市也會被統計進來。比較今年第三季較去年第三季漲幅第一名的就是新竹縣竹北市,成長率高達25.01%,每坪平均單價從23.39萬增至29.24萬元。

高雄市的蛋白「岡山區」,漲幅達21.28%

新竹縣市非六都,吉家網將新竹、桃園歸類為同一區,竹北才會入列。資料來源:吉家網不動產圖/新竹縣市非六都,吉家網將新竹、桃園歸類為同一區,竹北才會入列。資料來源:吉家網不動產

其餘的九大行政區,均為六都的蛋白區,第二名是高雄岡山區,增長21.28%,單價已來到18.35萬元。第三名為台南新市區,增加20.27%,單價快突破2萬元,為19.82萬元。

吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮表示,這一波房市上漲行情,完全是台商製造業大量回流所致,以半導體為首的科技業者大舉投資北中南的新興工業區,提供就業機會,並造就周邊商圈聚落榮景,導致過去基期低的蛋白區,因擴廠效應而全面翻升,增幅非常明顯。

正因房價連漲數十年不停止,讓有自住需求的民眾更為恐慌,尤其是今年,很多人怕買不到房,又擔心追到高點被套牢。

台南市漲幅驚人,第三季較同期成長11.39%

新竹縣市非六都,吉家網將新竹、桃園歸類為同一區。資料來源:吉家網不動產 圖/新竹縣市非六都,吉家網將新竹、桃園歸類為同一區。資料來源:吉家網不動產

投資大戶退出房市,趁高點出清庫存倒給自住客

確實,最近房市似乎出現了一股不尋常氣氛。

「大家房屋」企畫研究室副理郎美囡調查後發現,從2020年下半年受資金潮帶動,價量齊揚,導致預售屋新案開價不斷創新高,加上房地合一2.0從今年7月上路後,大幅壓縮短線操作的獲利空間,已有投資大戶擔心未來漲幅有限,斷然封手、退出不動產市場,並趁著這一波高點,出清所有庫存,倒貨給散戶或自住客接盤。

不僅投資戶大清倉,獲利了結,連買方也陷入觀望。郎美囡從房仲交易端發現,有不少買方認為房價「高不可攀」,轉為觀望,「買不下手了」。

起因於房市過熱,恐將引發政府下一波更嚴厲的打房,所以連建商也開始收斂行銷宣傳,加上營建成本增加、缺工缺料等因素,有些小型建商早已停止推案了,明年新案量應該會有所調控,「不過,房價還不至於馬上崩跌,目前並無下行壓力,供給端仍會堅持守住在高價位,」郎美囡分析。

至於,有首購或換屋需求的人該怎麼辦?

知名的房地產分析專家、景文科技大學財務金融系副教授章定煊提出三點建議。

首先,一定要「買實不買虛」,亦即不要聽到建設開發題材,就急著往前衝,例如某大廠到哪裡投資,就跟著搶進,一定要分析到底實質投資是多少?能帶來多少就業機會?對周邊聚落會帶來什麼實質幫助?「不要聽到風就是雨的,不細加研究,就去買房,」他苦口婆心說。

郎美囡的看法一致。她提供兩個價格區間做為參考,房市前一波多頭是在2013~2015年,當時房價處於最高點,2016年房地合一上路後,才開始修正,高單價的豪宅,以及當時的新興重劃區、新市鎮的住宅已有房價鬆動跡象。如果預計想在機能成熟或發展超過10年的區域買房,可以將2013~2015年的成交價當作高價水位來參考。「亦即盡量不要買到超過這個區間的價位」。

shutterstock圖/shutterstock

購屋族口袋一定要深一點,以備不時之需

若是想買在近幾年新興的區域,由於沒有2013~2015年的資料,建議可參酌2019~2020年第一季的交易價及新案開價。

她進一步分析,全球疫情於在2020年初爆發,各國大灑幣救市,從2020年下半年起,交易價量齊揚。當時已銷售一段時間的預售案、新成屋,也跟著大盤拉高單價,但成屋並無營建成本上漲問題,建商也跟著漲價。

郎美囡說,「這個上升波段多數是被市場拉抬上來的,所以缺乏建設實現、自住撐盤的區域,房價易有鬆動風險,擔心買在高點者,或可將2019~2020年首季的價格作為購屋參考」。

據業者觀察指出,例如桃園青埔的軌道建設題材早已實現,周邊的生活機能還未完善,但去年單價已從三字頭漲到四字頭,如果自住客想要入手,真的要謹慎評估。

另外,這幾年火紅的新北市「央北重劃區」(中央新村北側)也會有價格鬆動的機會。

央北重劃區,從2018、2019年新屋開賣後,一路從五字頭飆到六字頭。業界人士分析,由於知名建商預售屋開價到六字頭,買氣旺盛,導致其餘建案也跟著追開到六字頭,去年甚至還開價到七字頭,目前有規劃中的新案,擬開價到八字頭。「但央北重劃區並無實質的建設題材,就算預計有十四張購物中心,仍無足夠的利多,可以拉抬到七、八字頭這麼高的價位,要特別小心」。

章定煊提出的第二個建議是,口袋一定要留深一點,以備不時之需。11月30日,美國聯準會(Fed)主席鮑爾不再以「暫時性」一詞來描述居高不下的通膨形勢。金融市場認為政策立場轉為鷹派,預計將提前至明年3月升息。

「跟美國連動的台灣也會有升息壓力,置產前多準備一點銀彈,以防房貸利息增加,」章定煊再次提醒。

郎美囡也附和說,近期很多客戶反映貸款條件落差太大,鑑估價極為保守、貸款成數普遍在七成以下,尤其是房價飆漲過快的物件,銀行只認飆漲前的價格,鑑估價與實際成交價差距頗大,容易造成買方的資金缺口,提醒簽約前務必向多家銀行詢問物件的鑑估價值,以免陷入自備款不足或繳不起房貸的困境。

炒地、炒紅單不收斂,房市就會被「炒焦烤爛」

章定煊特別提出第三個觀察點,就是美國的通膨走勢,一旦通膨持續惡化,「對於在美國這一艘大船旁邊的小船(台灣),馬上會搖晃得很厲害,房市首當其衝會受到波及」。

其實,多次對房市漲跌預估準確的李同榮,早於日前提出警訊。他指出,雖然近兩年房價上漲是有「基」(基本面)之彈,有「積」(台積電)就彈,但房價已逐漸進入超漲期。

李同榮進一步說明,如果炒地跟炒紅單不收斂,就會將市場「炒焦烤爛」。有三大理由,分別是中南部已充分反應房價低基期的補漲現象,會逐漸進入滿足點; 紅單猖獗造成假性需求過多,兩年後供給爆量後,會拉高預售市場的風險;假設政府在選舉壓力與民怨上升的壓力下,錯下重手,產生銷售停滯而成本增高的怪現象,房價就會硬著陸,一場大災難就會來臨!

「我不得不提出警訊,預售市場明年將進入風險期!」李同榮強調,明年想買預售屋的人要多加評估、謹慎小心,如果非要進場,一定要選擇生活機能好、交通便利的區域,以降低風險。

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