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不只台南、高雄炒翻天,建商搶地搶到屏東、嘉義、花蓮去!

房市完美風暴1
文 / 彭杏珠    攝影 / 陳之俊、池孟諭
2021-11-16
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不只台南、高雄炒翻天,建商搶地搶到屏東、嘉義、花蓮去!
台灣房市形成「完美風暴」,不僅都會區房價上揚,蛋白區漲幅更驚人!陳之俊攝
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在資金氾濫、原物料上漲、建築工短缺、「房地合一稅」2.0等因素下,台灣房市形成「完美風暴」,尤其是台積電加碼投資的地區,更帶來加乘效益,從新竹、台中、台南再到高雄,不僅都會區房價上揚,蛋白區漲幅更驚人!其他縣市也雨露均霑,建商搶土地都搶到屏東、嘉義、南投、花蓮去了。

近二年來,大家都在問:為何疫情下的台灣,房價不降反升?不管央行祭出什麼打房措施,全國房價像發了瘋似的上揚。

首先,住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨指出,如果從財務、金融的角度來看,就不會感到納悶不解了。

徐佳馨分析,台灣的不動產是一種最長時間、最低成本(低房貸利率)的槓桿投資,房子就像「金融商品」,不是靠出生率就是靠經濟支撐起來,儘管台灣少子化問題嚴峻,但,經濟面就能撐起熊熊房市,讓房價屹立不搖。

這兩年來,經濟面表現最亮眼的就是股市。受到中美貿易戰、疫情衝擊、產業斷鏈等因素影響,以及政府祭出「鼓勵台商回國投資」的政策,許多台商趁著這一波低稅優惠措施,紛紛將錢挪移回來了。

這些資金到底到哪裡去了?除設廠外,最好的管道就是股市。投資政策雖禁止炒房,並未限制流入股市,帶給台股難得一見的大榮景,不僅指數破萬點,還曾經站上1萬8000點的高峰。

台新投顧總經理李鎮宇分析,過去兩年來,外資瘋狂賣超台股,2020年共賣超6358億元新台幣,今年更變本加厲,累計前10月已賣超6015億元,今年有望突破去年的水平。值得注意的是,即便外資一直賣超,台股卻屢屢創新高。原因無他,就是台商因應中美貿易戰的供應鏈重整,將資金匯回台灣。

這一波股市動能實在太強了,近年來單日成交量至少維持在3000億~4500億元左右。台新投顧副總經理黃文清指出,去年4月13日加權指數站上萬點,以10080.65點收盤,成交量1189.24億元,隨後單日成交量不斷攀升,到今年的5月12日,更創下歷史天量的7828.25億元、7月15日收盤指數來到史上最高的18034.19點,成交量4584.76億元。

過去兩年台股屢創新高。陳之俊攝圖/過去兩年台股屢創新高。陳之俊攝

眼看房價驚驚漲,建商加快腳步到處搶購土地

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出,股市賺到的錢就順勢轉移到房地產去了。除雙北基期較高,沒有新題材,漲幅較小外。從去年開始,桃園、新竹、台中、台南都輪漲了一大波,尤以台中、台南表現最佳。

根據591在10月下旬的新建案調查指出,房市出現報復性反彈。今年第三季六都+新竹縣市的推案、房價、來人三大指標全面翻揚,總銷金額達4559億元、季增29%。

眼看房價驚驚漲,建商更加快腳步,到處搶購土地。根據央行統計的建築貸款融資顯示,從2019年6月以來一直維持雙位數成長,今年5月疫情還反而升溫,建築貸款餘額年增率居高不下,而建築貸款的主要成長就是來自建商的購地貸款,7月購地貸款年增率達到26.7%,購地貸款餘額占建築貸款餘額的比重則從去年底的59.3%增至61.7%;7月本國銀行新承作購地貸款平均成數也由去年12月的42.6%上升到63.6%。

央行眼看情勢不妙,繼去年12月8日、今年3月19日後,9月23日再次出手打房,第三度調整房市信用管制措施。包括新增規範六都與新竹縣市地區,自然人第二戶購屋貸款不得有寬限期,將購地貸款從六成五調降至六成,同時也調降工業區閒置土地抵押貸款最高成數為五成,並明定工業區閒置土地抵押貸款規範措施除外條款之「一定期間」為一年。

從去年年中至今,平均每坪造價成本多五成

儘管貸款成數下降了,建商深怕錯失良機,仍到處搶購土地,主要都會區幾乎無地可買,又將戰線延伸至屏東、嘉義、花蓮、彰化、南投等縣市。很難想像,為何建商要到這些農業縣市買地推案?

屋比房屋總監陳傑鳴進一步指出,除資金外溢效應外,建商將陣地轉移到非「六都及新竹縣市」地區,這些基期低的地方沒有信用管制問題,獲利空間大,房價自然跟著起來。

建商到各地去推案,投資客也跟著進駐,「總歸一句話,游資太多了,在台灣除了買股票,就是置產,更何況過去幾十年以來,房價從未停歇過,投資人都很有信心,」徐佳馨說。

曾敬德分析,非六都及新竹縣市的地價基期低,鄉下地區,都以沒有電梯的透天厝居多,當地也有換屋需求,不管是老人或年輕新婚族,也想住有大樓管理的電梯房,「建商推案,只要量體不大,很快就被市場吸收,不用擔心賣不掉」。

原本就處在高位的房市,也在台積電不斷擴廠下,達到沸騰。不過,當台積創造工作機會、引爆食衣住行商機之餘,也帶來後遺症。

台積電宣布前往高雄設廠後,週邊房價驚漲。池孟諭攝圖/台積電宣布前往高雄設廠後,週邊房價驚漲。池孟諭攝

2019年底至今,台積南科5奈米、3奈米廠如火如荼興建,加上全國不斷推出新建案,讓原本斷層的建築工更形短缺。台南上曜建設董事長張𧙗銘指出,各方搶工搶到電焊工日薪從6、7000元漲到1萬3000元,水泥工3000至4500元、一般粗工1500至1800元。現在依然缺工嚴重。

原物料也大漲,今年1至8月,每坪鋼骨、機電、水電連工帶料,都增長一倍。從去年年中至今,平均每坪造價成本多了五成。

「全民瘋台積」搶購潮,仍會持續好一陣子

截至目前為止,台南房價仍持續上漲中,為六都當中最強,根據清華安富房價指數顯示,去年元月至今年9月,台南指數漲幅達到13.2%。

而在台南南方的高雄,從今年8月起,就盛傳台積要到高雄楠梓煉油廠舊址設廠的消息,雖未獲得證實,但楠梓、岡山、左營、仁武的房市已聞「積」起舞,今年9月,不少建商直接「封盤」不賣了。

根據591新建案的調查顯示,「全民瘋台積」的高雄,今年第三季推案量達543億元、季增逾一倍,平均成交價每坪26.9萬元、季漲幅29%,量、價增幅雙雙居全台「六都+新竹市」之冠。

591的市調表示,北高雄市況迅速增溫,各路投資客進駐,在地人同樣磨刀霍霍,「掃房大軍」成形。左營、楠梓及仁武等區,無論新屋、預售屋均遭到買方「地毯式轟炸」,市場供貨急遽減少,只要一有案源釋出,便有多組人馬加價搶購,甚至傳出有案場為控制銷售速度,祭出以價制量、如「一坪漲3萬元」的策略,依舊無法逼退買方。

等到11月10日,台積在重訊中宣布,將在高雄設立7奈米及29奈米製程晶圓廠的消息後,高雄的房仲業、建商欣喜若狂,預期「全民瘋台積」的搶購潮,仍會持續好一陣子。

「其實,台積投資高雄的規模、金額都無法跟竹科、中科、南科相比。明明是下一場小雨,卻被哄抬成變成一陣大雨,房價飆漲到非常離譜,」一位業內人士歎氣說。

不具名的業者也表示,高雄原本就有很多房子賣不掉,為何現在會搶不到?因為喊了多年的台積投資案,終於在蔡英文總統的一聲令下,開「綠色通道」落實了,建商、房仲業、投資客當然不會錯過這個機會。

「房地合一稅」2.0打不了房,反而助長房價上漲

其實,這一波房價的漲勢並非單一因素所促成,而是資金氾濫、低利率房貸,以及原物料上漲、地價飆升、建築工短缺導致營建成本大增等多重因素,所形成的「完美風暴」,讓居高不下的房價更為雪上加霜。

所以儘管台灣面臨少子化問題,去年還迎來人口的負成長,投資客卻絲毫不畏懼。徐佳馨再次強調,房市不是靠人就是靠錢堆起來,這一波就是資金行情。

陳傑鳴進一步指出,雖然少子化、老年化,長期將影響房市需求,但台灣的家戶結構改變,小家庭增加,目前總戶數不減反增,中小坪數如兩房的產品,成為市場主流。他表示,「台灣還是有自住、換屋的剛性需求,加上投資客跟著建商、台積的腳步置產,房價短期內不會下跌」。

以台積即將進駐的高雄為例,業內都知道,目前空屋率不低。在當地開餐廳的老闆阿勇說,晚上去左營、苓雅、前金、三民、新興、前鎮、鳳山一帶逛一逛,新建案的點燈率僅三至四成。「市中心沿路的店面,三間就有一間不是出租就是出售,高雄很多地方的晚上都是黑黑暗暗的」。

但,阿勇也不得不承認,高雄的房價勢必會被炒上去。尤其是在低利率房貸的助攻下,讓房市更為惡化,房貸利率創歷史新低的1%多,成為投資客炒房的利器,「他們從股市很容易賺到比房貸高幾倍的錢,1%多的貸款,撐個四、五年再賣,根本不是問題」。

雪上加霜的是,今年7月啟動的「房地合一稅」2.0版,不僅打不了房,反而助長房價上漲。台南上曜建設董事長張𧙗銘分析,房地2.0讓地主跟預售屋鎖住惜售,導致供需失衡。因為預售屋、成屋交屋後的第六年,交易稅才降為20%,前兩年稅金高達45%,第三至第五年35%,除非資本利得非常大,否則投資客寧可抱在手裡。

高雄近幾月來聞「積」起舞,成為全台房地產大熱區。高雄示意圖。池孟瑜攝影圖/高雄近幾月來聞「積」起舞,成為全台房地產大熱區。高雄示意圖。池孟瑜攝影

短時間內看不到房價有下跌的訊號

曾敬德指出,從各種數據觀察,短時間內看不到房價有下跌的訊號,自住客衡量自身的財務能力,面對房價波動也不會造成壓力的前提下,遇到合適的物件就可以考慮進場。

而且買房的壓力也愈來愈大。由於房價漲勢凶猛,銀行愈發保守,新成屋或中古屋已無法借到八成的房貸,頂多七成,要支付更多的頭期款。

住商不動產資深經理徐佳馨附和說,銀行近來為風險把關,鑑價變保守,不會以實際交易價核貸,若一年內漲幅太高地區的房子,恐不會承認成交價。民眾置產前要留意,漲過快的房子會面臨貸款不足問題,得多準備一點自備款。

她就遇到一位投資客,今年元月在新北市買一間750萬的房子,11月以950萬脫手,當買方想貸款時,銀行鑑價後只願意放款675萬元,問了四、五家銀行都一樣,只好再補上180萬的差額。

更棘手的是,台商資金回流潮還未結束。

李鎮宇說,這次中國大陸經濟下行的週期恐怕要持續兩年。過去幾年資金回流潮中,唯一不動如山的就是瞄準大陸內需市場的台商。現在聚焦內需的台商恐不得不暫做資金挪移了。以中國內需的經濟量體,只要挪移一部分資金,會對淺碟式的台灣市場帶來衝擊,這些資金疊加過去兩年的台商回流資金,將進一步堆升台股跟房市的動能,對通膨會造成巨大影響。

上曜建設董事長張𧙗銘表示,這兩個月,台南、高雄預售屋每坪大約多了5萬元,新建案開賣幾乎都是以跳空漲停開盤。預計明年台南市區新建案會站上40萬,善化35萬;高雄市區每坪35至40萬,蛋白區也會漲到30萬元。

在房市的「完美風暴」之下,民眾恐盼不到房價回頭了,全國各縣市的房價已呈現愈墊愈高的趨勢,財富分配不均更形嚴峻,到底影響有多深遠?何時才會結束?政府實應加以重視人民「居住」的問題。(本文未完,接續閱讀👉 台灣房市發瘋了!連「後山」花蓮都上漲14%)

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