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太誇張!澎湖馬公三樓透天厝要賣3000萬

房市完美風暴3
文 / 彭杏珠    攝影 / 蘇義傑
2021-11-19
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太誇張!澎湖馬公三樓透天厝要賣3000萬
圖/澎湖馬公市多棟三樓透天厝,總價已拉到2500至3000萬元。僅為示意圖。蘇義傑攝
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每當提到台灣高房價議題,網友總會開玩笑說,不然,就搬到離島去住好了。以後,千萬不要再講這句話了,離島的房價不比本島低,甚至直逼六都,金門平均每坪成交價已高於桃園、高雄、台南;澎湖也贏過台南;馬祖甚至比幾個農業縣貴。澎湖馬公市三樓透天厝,總價拉到2500至3000萬元;金門市區每坪站上「三」字頭,年輕人想買間房,「千萬」已是基本門檻。

為何,金門、澎湖等離島的房價這麼高?

自從台積電於11月10日宣布要到高雄投資後,房價再次成為焦點話題。向來,民眾僅關心本島的房地產,仲介業也不會刻意研究離島的房市,導致大家一直有錯誤的「刻板」印象,認為「交通不便」「工作機會少」的離島,房子一定很便宜。

但,實際情形,卻讓許多人嚇一大跳。

屋比房屋總監陳傑鳴統整近五年的實價登錄資料,他發現從2017至2021年,金門平均每坪單價從18.3萬增至19.7萬,漲幅7.7%;澎湖則從13.1萬漲到15萬,成長14.5%。


陳傑鳴進一步分析全台及離島的房價,近一年金門、澎湖的平均成交價竟然可以與六都相比拚,分別排名全國第五位、第12位。金門甚至高過桃園、高雄跟台南三個直轄市,澎湖也打贏了台南市。

由於,這是所有新舊房屋的平均成交價,或許民眾感受不強烈。如果是觀察新屋成交價,金門、澎湖、馬祖(連江縣)均創下歷年新高。當地人想住在市區,跟六都+新竹市一樣困難。

從事房仲業22年的永慶不動產澎湖馬公加盟店店長洪玉茶,一路見證澎湖房地產的發展歷程。土生土長的她分析四大因素造成澎湖的高房價。

六成人口擠在馬公市,中正路每坪地價突破百萬

第一個原因是建地不足,人口集中,導致供需失衡:澎湖群島雖有127平方公里大,但本島僅64.24平方公里,總人口10萬5117人,均聚集在本島,其中,縣府所在的馬公市就占了6萬2854人,六成人口擠在小小市區,原本建地就稀少,導致供需嚴重失衡,房價自然上漲。

1999年時,馬公市中正路的土地一坪30至40萬,現在已突破100萬大關,連馬公市外圍的土地也漲到3、40萬了。

再來是,所有建築原物料都是從本島進口,造價自然不低。尤其是地狹人稠的馬公,物以稀為貴,市區都是20坪以內、三樓或三樓半的舊透天厝居多。1999年,一間透天厝總價800至1000萬,由於建地鮮少,多數是舊房重建變新屋,現在已拉高到2500至3000萬元,漲幅驚人達2倍以上。

「20年來,市區房價飆漲厲害,年輕人根本沒有能力在馬公買房了,」一位在縣政府上班的56歲公務員說。

第三個原因是,澎湖二次的博弈公投,助長了地價、房價:2009年,澎湖首度舉辦博弈「賭場」公投,建商、投資客早已聞到商機,卡位搶地,儘管最後公投失敗,但土地價格已墊高,下不來了;時隔7年後的2016年,澎湖再次舉辦博奕公投,建商、投資客又趁勢進場炒作。

過去,農地根本沒人要,一坪頂多1、2萬元,待投資商機浮現後,3、4、5、6萬一直往上攀升,尤其是博奕題材正夯時,有地主惜售,農地喊到每坪10萬元,嚇壞當地人。

洪玉茶說,房地產很奇特,建商、投資客都不可能賠錢出售,一旦價格拉上去,就下不來了。

澎湖有六成人口擠在馬公市,中正路地價驚驚漲!僅為示意圖。蘇義傑攝圖/澎湖有六成人口擠在馬公市,中正路地價驚驚漲!僅為示意圖。蘇義傑攝

掀起年輕一代買屋潮,新建案隨即被秒殺

第四個原因是,家家戶戶人丁興旺,出現新世代剛性需求:早期,每對夫妻少說都生四、五個孩子,還有十幾個的,以前都是住20坪、二層樓的住房,扣掉神明廳、廚房、衛浴,空間非常小。孩子陸續成家後,無法再擠在小小透天厝,只能買新房居住。

但,馬公市已無地可蓋,政府才逐漸放寬農地可以變建地,但規範限制還是很多,並非隨意可變更完成。政策稍微鬆綁後,建商就從馬公開始往外圍輻射,到西文里、西衛里、東文里、東衛里一帶蓋透天厝。

澎湖人偏好住透天厝,公寓跟華廈商品不多,賣相不好,而且對於「距離」的概念,跟台灣本島完全不同。如果騎車到馬公要10分鐘,就算很遠很遠了。「澎湖的房價是以機車行駛時間為基準,就像台灣是看與捷運站距離一樣的道理,」洪玉茶比喻,馬公市很擁擠,沒有停車位,出入都以機車為主。

澎湖這些年遇上年輕人買預售屋的高峰期,帶動房價不斷攀升。僅為示意圖。蘇義傑攝圖/澎湖這些年遇上年輕人買預售屋的高峰期,帶動房價不斷攀升。僅為示意圖。蘇義傑攝

即便是外圍地區,透天厝的總價也不便宜了,距離馬公市騎車5分鐘內的西文、東文、西衛里一帶,32至35坪的三樓透天厝,總價1500至2000萬元,車程10分鐘的東衛里,也要1000萬左右,如果是20分鐘以上的地區,幾乎沒有買氣。

不管是本地建商或是投資客,看上的都是當地的內需市場。

尤其這幾年,剛好遇上年輕人買預售屋的高峰期,洪玉茶說,「建商只要一推新案,隨即被秒殺,澎湖以剛性需求居多,九成九都賣給在地人自住。」

但,自從2016年元旦實施房地合一課稅後,投資客變比較少,今年7月又執行房地合一2.0,幾乎看不到投資客的身影了。

儘管澎湖現已無投資客加持,都是自家人捧場,但縣民卻一致認為,明年房價在原物料上漲、土地成本增加、通膨等因素下,仍會繼續上揚,不可能下跌。

現在,澎湖的平均成交價已贏過全國10個縣市,對年輕人而言,除非有長輩幫忙,否則,買房依舊是「遙不可及」的夢想。(本文未完,請接續閱讀👉 金門房價比桃園、高雄、台南高,每坪站上「三」字頭)

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