從歷史經驗來看，所有的泡沫中房地產應該算是最危險的一種。畢竟股市的暴跌通常還不足以拖垮銀行系統，但是房地產市場的一次崩盤，卻足以顛覆銀行的根基。大陸近期爆發的恆大事件，就是中共刺破房市泡沫的具體例證。就像在狂歡派對中，明智的主人總是會在客人喝的爛醉前撤掉酒杯，以防止賓客醉後生事。
泡沫經濟的原因
曾經有個諾貝爾經濟學得主給泡沫經濟做過這樣的描述：
也就是說當主要經濟活動來自大量投機活動所支撐時，由於缺乏實體經濟的支持，這種價格的上漲就會像泡沫一般容易破裂，經濟學上稱為「泡沫經濟」。
為了維持泡沫的不斷膨脹，就需要有越來越多的人繼續接手，到了最後沒人願意再高價承接時，泡沫就會破裂。當房價不斷上漲，到沒人接盤的時候，房子賣不出去，房市有行無市，這時，房市就會崩盤。
從歷史經驗來看，所有的泡沫中房地產應該算是最危險的一種。畢竟股市的暴跌通常還不足以拖垮銀行系統，但是房地產市場的一次崩盤，卻足以顛覆銀行的根基。
日本房地產市場泡沫，導致數十年經濟失落
日本90年代的房地產泡沫足堪借鑑，房地產泡沫破裂會造成骨牌效應，並拖垮銀行系統，造成整個國家的經濟危機。1990年代日本的房地產市場崩盤即來自過度的投機炒作，房地產出現泡沫後，政府也沒對銀行體系採有效監管，到了最後終於導致房地產市場崩盤，也導致日本隨後數十年的經濟失落。
大陸近期爆發的恆大事件，就是中共刺破房市泡沫的具體例證，從2016年起中共就提出「房住不炒」的政策主張，隨後並透過一連串的行政監管措施來壓制房地產泡沫，2020年的金融管制措施（三道紅線）更成壓倒恆大的最後一根稻草。
這些措施的目的就是要防止泡沫破裂導致房市崩盤，而使房市泡沫走向漸進式的軟着陸，這就像在狂歡派對中，明智的主人總是會在客人喝的爛醉前撤掉酒杯，以防止賓客醉後生事。
台灣房市有泡沫嗎？房價會崩盤嗎？
房地產是一個週期性的行業，2003年台灣的房市從谷底的蕭條，走向復甦，中間碰到2008年的雷曼兄弟危機， 2010房地產重新走向過熱，2011年起政府也開始打房（奢侈稅、實價登錄、房地合一），2016 年房市步入衰退，經歷4年，2020年疫情引發全球資金大放水，房市重新步向復甦，這是房地產的正常週期性變化。
2021年政府擔心房市過熱帶動房價，為了防範未然，開始祭出2.0版的房地合一、實價登錄，央行也頒佈了金融管制措施。
圖／政府擔心房市過熱帶動房價，防範未然。僅為情境圖，取自shutterstock
做為一個實務的業者，我必須清楚的告訴大家，現在大都會區的房產（像，台北市），只要地點稍優，「房價不是高的過頭、離譜」，是很容易售出的，根本不會有沒人接盤的問題，所以根本不存在著「崩盤」的問題，之所以如此，就在於它的「虛缺性」，尤其蛋黃區的好房子甚至會愈來愈買不到。反之，一些人口流出、沒有產業支撐的地區以及偏郊的房子，基本上，是窮人的避難所，其房產未來的增值性不只看好，甚至有下跌的可能。
胡偉良：房地產已經愈來愈像股市
房地產隨便買隨便賺的時候，已經過去了，今後要靠買房賺錢已經愈來愈困難了，尤其是投資房地產，一定要夠專業，能了解房地產的脈動、掌握房地產的趨勢，才能確保成功，房地產已經愈來愈像股市，沒有三兩三莫要上梁山，專業不夠、時間、資訊不足，將很難從中獲利。
對於當前的房市，如果是剛需（首購或換房），筆者覺得可以進場，但對於地點的選擇、産品的種類，建商的信譽，仍要多加注意；至於投資，更要千挑萬選，挑對好的標的物（仍然是地點、產品、建商），但要加上進場的時機。
地點和坐落的城市代表了它所擁有的各種資源聚集，包括；生活、醫療、交通、教育和財政資源；而進場的時機則決定了日後出售的價差空間。
與其他投資標的物相比，房地產投資的優點在「槓桿」效益，可以「放大」投資的獲利，缺點則在於「流動性」較差，不能立即取回現金。
台灣的房市有泡沫嗎？房價會崩盤嗎？我的答案是有泡沫，但不會硬著陸，房市更不會崩盤，尤其在大都會區。
（本文內容僅反映作者觀點，不代表本社立場。）
