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台灣房市有泡沫?專家:隨便買隨便賺的時期已過,投資要更專業

房地產是一個週期性的行業
文 / 胡偉良    
2021-11-09
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台灣房市有泡沫?專家:隨便買隨便賺的時期已過,投資要更專業
僅為情境圖。取自shutterstock
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從歷史經驗來看,所有的泡沫中房地產應該算是最危險的一種。畢竟股市的暴跌通常還不足以拖垮銀行系統,但是房地產市場的一次崩盤,卻足以顛覆銀行的根基。大陸近期爆發的恆大事件,就是中共刺破房市泡沫的具體例證。就像在狂歡派對中,明智的主人總是會在客人喝的爛醉前撤掉酒杯,以防止賓客醉後生事。

泡沫經濟的原因

曾經有個諾貝爾經濟學得主給泡沫經濟做過這樣的描述:

如果今天價格上漲的原因是由於投資者相信,明天他們能以更高的價格賣出,而基本要素的價格又沒有調整,那麼就存在著泡沫。 

也就是說當主要經濟活動來自大量投機活動所支撐時,由於缺乏實體經濟的支持,這種價格的上漲就會像泡沫一般容易破裂,經濟學上稱為「泡沫經濟」。

為了維持泡沫的不斷膨脹,就需要有越來越多的人繼續接手,到了最後沒人願意再高價承接時,泡沫就會破裂。當房價不斷上漲,到沒人接盤的時候,房子賣不出去,房市有行無市,這時,房市就會崩盤。

從歷史經驗來看,所有的泡沫中房地產應該算是最危險的一種。畢竟股市的暴跌通常還不足以拖垮銀行系統,但是房地產市場的一次崩盤,卻足以顛覆銀行的根基。

日本房地產市場泡沫,導致數十年經濟失落

日本90年代的房地產泡沫足堪借鑑,房地產泡沫破裂會造成骨牌效應,並拖垮銀行系統,造成整個國家的經濟危機。1990年代日本的房地產市場崩盤即來自過度的投機炒作,房地產出現泡沫後,政府也沒對銀行體系採有效監管,到了最後終於導致房地產市場崩盤,也導致日本隨後數十年的經濟失落。

大陸近期爆發的恆大事件,就是中共刺破房市泡沫的具體例證,從2016年起中共就提出「房住不炒」的政策主張,隨後並透過一連串的行政監管措施來壓制房地產泡沫,2020年的金融管制措施(三道紅線)更成壓倒恆大的最後一根稻草。

這些措施的目的就是要防止泡沫破裂導致房市崩盤,而使房市泡沫走向漸進式的軟着陸,這就像在狂歡派對中,明智的主人總是會在客人喝的爛醉前撤掉酒杯,以防止賓客醉後生事。

台灣房市有泡沫嗎?房價會崩盤嗎?

房地產是一個週期性的行業,2003年台灣的房市從谷底的蕭條,走向復甦,中間碰到2008年的雷曼兄弟危機, 2010房地產重新走向過熱,2011年起政府也開始打房(奢侈稅、實價登錄、房地合一),2016 年房市步入衰退,經歷4年,2020年疫情引發全球資金大放水,房市重新步向復甦,這是房地產的正常週期性變化。

2021年政府擔心房市過熱帶動房價,為了防範未然,開始祭出2.0版的房地合一、實價登錄,央行也頒佈了金融管制措施。

政府擔心房市過熱帶動房價,防範未然。僅為情境圖,取自shutterstock圖/政府擔心房市過熱帶動房價,防範未然。僅為情境圖,取自shutterstock

做為一個實務的業者,我必須清楚的告訴大家,現在大都會區的房產(像,台北市),只要地點稍優,「房價不是高的過頭、離譜」,是很容易售出的,根本不會有沒人接盤的問題,所以根本不存在著「崩盤」的問題,之所以如此,就在於它的「虛缺性」,尤其蛋黃區的好房子甚至會愈來愈買不到。反之,一些人口流出、沒有產業支撐的地區以及偏郊的房子,基本上,是窮人的避難所,其房產未來的增值性不只看好,甚至有下跌的可能。

胡偉良:房地產已經愈來愈像股市

房地產隨便買隨便賺的時候,已經過去了,今後要靠買房賺錢已經愈來愈困難了,尤其是投資房地產,一定要夠專業,能了解房地產的脈動、掌握房地產的趨勢,才能確保成功,房地產已經愈來愈像股市,沒有三兩三莫要上梁山,專業不夠、時間、資訊不足,將很難從中獲利。

對於當前的房市,如果是剛需(首購或換房),筆者覺得可以進場,但對於地點的選擇、産品的種類,建商的信譽,仍要多加注意;至於投資,更要千挑萬選,挑對好的標的物(仍然是地點、產品、建商),但要加上進場的時機。

地點和坐落的城市代表了它所擁有的各種資源聚集,包括;生活、醫療、交通、教育和財政資源;而進場的時機則決定了日後出售的價差空間。

與其他投資標的物相比,房地產投資的優點在「槓桿」效益,可以「放大」投資的獲利,缺點則在於「流動性」較差,不能立即取回現金。

台灣的房市有泡沫嗎?房價會崩盤嗎?我的答案是有泡沫,但不會硬著陸,房市更不會崩盤,尤其在大都會區。

(本文內容僅反映作者觀點,不代表本社立場。)

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