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台灣房市今年正在週期轉折點!胡偉良:「五要素」影響房價不容易下跌

文 / 胡偉良    
2021-10-21
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台灣房市今年正在週期轉折點!胡偉良:「五要素」影響房價不容易下跌
僅為情境圖。取自shutterstock
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台灣的房市,到了今年第三季,房價像是脫韁野馬,開始往前狂奔。筆者在6、7月間也多次撰文提出「第三、四季房價會大幅上漲」的看法。在上述推拉兩力的聯合作用下,9月起房價上漲之勢愈加明顯,縱在政府加大打炒房力度的調控措施之下亦難以動搖。

2020年資產神話被打破

過去10年,全世界資產價格有兩段神話,美國股市和中國樓市。2020似乎是打破神話的一年,病毒爆發、美股崩盤、油價腰斬、全球經濟衰退,中國樓市也在政府調控及恆大發生爆雷事件後急速冷卻。但是不到半年,美國股市卻出人意外的突圍而出 ,迄今在高點。中國樓市則已明顯走下神壇,光環不再。

從宏觀的角度審視台灣房市

倒是台灣的房市,到了今年第三季,房價像是脫韁野馬,開始往前狂奔。

本文,筆者將從宏觀的角度審視房市,從過去、當下和未來這三個時間點來和大家聊聊我對未來房市的判斷。

2003~2008年,房市從復甦走向飆漲

從2003年開始,受非典疫情(SARS)影響,台灣房市成交量和成交價都低到冰點。疫情過去之後,2003年下半年開始,房市開始走出行情,價格直通雲霄,那些年,媒體上聽到的最多的詞彙是:“台北市房價屢屢突破百萬” ,而今日,台北市的一些行政區域,像中山、大安、信義,百萬以上的房價已經成了區域中的基本款。

2009~2015年,房市走向過熱

上述的情景一直持續了4年,直到2007年下半年開始,以美國為首的次貸危機開始逼近,不出幾個月時間,全球股市出現崩盤,房市閃跌,但是進入2008年底,為了使經濟儘快復甦,奧巴馬宣佈施行量化寬鬆政策,中國隨即也出臺了“四萬億經濟刺激政策”!與此同時,台灣房市再次出現暴漲,房市走向過 熱,這波上漲可以說一直持續到了2015年底。

2016~2019年的回落階段,房市走向衰退

風水輪流轉,2015年就是風水輪轉的一年。

在政府一連串的打房措施下,2014年7月1日開始實施的囤房稅、台北市房屋評定現值構造單價、路段率調整,加上隨後(2016年1月1日實施)的「房地合一 稅」才真正的讓房價開始下跌。

2020年~當下房市

在經歷4年的衰退後,2020年房市重新步向復甦,年初新冠疫情爆發,引發了世界新一輪的經濟危機,舉世央行瘋狂救市,2020年年初因為疫情的到來也使得房地產成交量極其低迷,房市似乎即將進入休眠狀態,稍後,貨幣大增、利率調降,筆者當時即鼓勵大家勇敢進場購屋。不久,不少民眾開始進場買房、買股,房市、下半年股市雙漲(股市半年加權指數上漲27%),必須說這一波進場的都獲利滿滿。

今年2021年房價影響要素:經濟「K」型發展

2021年5月,新冠疫情在台爆發,台灣進入三級警戒,經濟「K」型發展型態顯著,部分產業(金融、科技、產業龍頭企業……)及高所得者收益愈來愈高,而一般中小企業、低收入者、傳產、航空、旅遊…則愈來愈衰。台灣的「富者愈富,貧者愈貧」現象已難避免。整體來看,在出口及民間投資動能旺盛帶動下,台灣2021年的GDP仍可達到5%以上的成長(上半年股市加權指數再度上漲21%)。

筆者在6、7月間也多次撰文提出「第三、四季房價會大幅上漲」的看法,主要理由即在:「構成房價的三個主要要素,包括營建原物料、人工及土地資源,自2020年起即大幅上漲,且沒有下跌的可能」,加上「超低利率、民眾在封鎖期間存下大筆積蓄並等著花用、房屋供給有限,以及對全球經濟將復甦的預期心理」。

在上述推拉兩力的聯合作用下,9月起房價上漲之勢愈加明顯,縱在政府加大打炒房力度的調控措施之下亦難以動搖。

僅為情境圖,杜軍儀攝。圖/僅為情境圖,杜軍儀攝。

房市未來價格走勢兩因素

在談房市未來之前,大家先記住房市未來價格的走勢取決於兩個因素,分別是:

1. 經濟復甦:

房市未來發展的前提是:疫情獲得控制,只有疫情控制住了,才會出現新的經濟流動,帶來經濟體的正常運轉,也才會帶來房市真實的買賣需求。

2. 房價預期:

影響價格走勢的,永遠都是預期!筆者曾經提出一句看房價的口訣:

長期看人口、中期看危老改建成效、短期看政府政策與民眾預期。

再仔細分析,最主要影響房市價格的其實是五項:土地、政策、資金、人口、和營造成本!

主要影響房市價格五要項 

1. 土地供給

過去那麼多年房價一直在漲,一個很重要的因素,就是地價不斷的上漲。

由於大都會的土地已經開發殆盡,土地早已成為稀缺資源,除非出現經濟危機,否則土地地價下跌的機率不高。原料價格不降低,成品的價格又能降多少呢?土地不降價,房價又能降多少呢?

2. 政府政策 

土地地價影響政府稅收,在政府財政日益困窘的情況 下,政府也不會樂見地價、房價價格下跌。

去年三月,疫情影響下,來了一波全球降息潮,美國重啟7000億量化寬鬆政策,同時美聯儲開始在市場上大手筆購買債券,國外的貨幣政策已經鬆到不能再鬆,當美國印出來的一大筆錢流入市場,將市場上的商品原材料價格推高,其他國家也會因此帶來輸入型通脹……,亦即美國印錢,別的國家也不得不跟進!這樣類似於2009年的時候的寬鬆情況又來臨了……。

而拉動GDP的三個重要因素,投資、進出口、和消費,消費因為疫情被停滯了,所以在疫情未完全恢復期間,房地產的投資仍屬重要,因此政府不會沒來由的打房。

3. 資金流向 

2020年半年,台灣率先控制住了疫情,但是病毒卻依然在國外肆虐,使得出口反而更加順暢,加上中美貿易衝突加劇,導致很多大陸台商資金為了避險開始返回台灣。當社會上的閒置資金增多後,一旦遇到有利可圖的資產,資金就會一窩蜂的奔向那裡,尤其在通貨膨脹日益顯著的當下。

4. 人口變動

成交量和成交價是影響價格的最直接因素,而帶來資金的就是人口!

長期看人口!這話不假,但是直接推升資產價格的不是人口,而是經濟!

台灣的人口往六都集中是我國人口流動的必然趨勢,尤其大城市,就像筆者一再的提到的「只有大城市才有房地產」,房地產的分化也是不可逆的大勢,大者恆大,而小型城市終將走向人口凋零的命運。

5. 營造成本

構成房價的三個主要要素,包括營建原物料、人工及土地資源,都沒有下跌的可能;像營建原物料中的水泥、鋼鐵、砂石、木材,在自然資源日漸耗竭、二氧化碳排放管制的情況下,只漲不跌;而營造施工的人力在年輕人不願從事、現有勞工老化並逐漸退出、外勞引進困難的狀況下,短缺只會愈來愈嚴重;因此,整體來看,營造成本上漲是必然而不可逆的趨勢。

房市30年一次大週期,10年一次中週期,3、4年一次小週期!而當下,恰恰是新一輪中週期的轉折點!

(本文內容僅反映作者觀點,不代表本社立場。)

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