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該買預售屋、新房還是二手房?差異、優缺點在哪裡?

文 / 胡偉良    
2021-01-12
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該買預售屋、新房還是二手房?差異、優缺點在哪裡?
僅為情境圖。取自shutterstock
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在房地產市場上,新房和二手房之間的討論經常成為討論的話題。差異、優缺點在那裡呢?

1.不同的交易條件

開發商在向買方出售新房子的前提是:開發商需要先取得建築執照(即建築許可)。

二手房房主出售二手房的前提是:已經有房屋的產權。

2.購房頭期款和貸款額度不同

新房(預售屋)和二手房頭期款比例不同,預售屋通常先繳交房價的~10%的訂金和簽約金,其餘10~20%比例的房款則分攤到興建期間分期繳納,二手房則需一次繳納自備款部分。兩者的房貸比例一般差異不大,但若房子比較老舊,可能房貸的比例就會比較低。

一般而言,北部可貸比例約為房價的七~八成;中部約為六點五~七成;南部約為五點五~七點五成;東部約為五點五~六成。

3.貸款年限不同

貸款年限受多種因素的影響,最常見的影響因素是貸款人年齡。比如30歲的人可以借30年來買新房子;但是如果他們購買舊二手房,他們可能只能借20年。一般房屋貸款年限都可以貸到20年左右,部分房貸會有30年年限,有些銀行甚至放寬到40年。

首次購屋者為避免剛買屋造成負擔過大,可以向銀行申請寬限期1-2年,近期甚至存銀行將寬限期拉長到3、4年,在寬限期貸款人只要交利息,減少剛出社會就繳交大筆房貸負擔。

根據內政部資料統計,國人六都購屋貸款期限2010年第1季期數多在216~226個月,平均貸款年限約為18年,最新統計去年第3季則拉長到261~272個月,平均貸款年限則來到22年,兩者相比換算差了約4年;而六都之中平均貸款期數最短的是房價最高的台北市,平均貸款期數為261個月,新北市、桃園市與台中市的貸款期數都為272個月,台南市為265個月,高雄市為271個月。

若以貸款1000萬元,貸款利率1.4%,貸款20年為例,本利平均攤還試算,平均每月房貸金額約為4萬7797元,如果拉長到30年期則每月房貸就降至3萬4035元。

僅為情境圖。取自shutterstock圖/僅為情境圖。取自shutterstock

4.買賣的物件以及流程不一樣

新房主要介於買家和開發商之間,二手房則是買家、賣家、仲介等三方的交易。

5.屋齡時間不同

屋齡是至房屋竣工之日開始算起。因此,新房屋齡相對較小,二手房,特別是一些舊二手房,屋齡就特別大,

二手房屋齡越大,住房感覺環境舒適度越低,另外,屋齡大的二手房,房屋的維修費用也越高。

6.交屋時間不同

如果你買的房子是預售屋,等待交房需要更長的時間;如果你買的是二手房,可以很快交房。

7.購房風險不一樣

如果要買新房,主要的風險是延遲交付房屋,開發商更改規劃、爛尾樓、房屋品質問題等不同問題。

二手房的主要風險來自於房屋本身、仲介、賣方;例如,購買房屋、仲介經營不誠信、欺騙購屋者,或者賣方不是房產的真正所有者。

8.社區與房屋本身的區別

a.裝修程度

新房通常是可透過變更設計來滿足你的個別需求,讓房間的配置一次到位。

如果買的是二手房。如果對裝修不滿意,需要拆掉原裝修再裝修,更麻煩。

b.房型結構

房齡大的二手房的房型配置一般都比較差,空間浪費比較多,空間效能往往沒有新房房型結構那麼新穎。

c.配套設施

購買預售屋,房子周圍的配套相對比較難以預期。

二手房除了可以看到真實的社區環境等,還可以清楚瞭解周圍的配套設施情況,社區環境相對也比較成熟。

購買新房(預售屋)和購買二手房在買房的成本、交易過程、買房的風險和注意事項等方面都有很大不同。無論是買新房還是買二手房,買方都可以根據自己的實際情況來選擇買新房還是二手房。

(原文刊載於《台灣商務平台》;本文獲授權轉載;內容僅反映作者觀點,不代表本社立場。)

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