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一張圖回顧10年打房史!這次央行閃電打炒房,將讓房市榮景曇花一現?

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文 / 財經M平方    攝影 / 陳柏年
2020-12-10
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一張圖回顧10年打房史!這次央行閃電打炒房,將讓房市榮景曇花一現?
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「財經M平方」想讓你知道的是 : 今年以來,台灣房市受惠防疫佳、台商回流、史上最低房貸利率等三大因素,房市景氣擴張力道亦趨強勁之際,央行卻推出選擇性信用管制,我們將告訴你房市景氣是否從此轉向衰退?

一、台灣央行打房(打炒房)是真是假,房市熱絡景氣難道曇花一現?

2020/12/07 台灣央行突然召開臨時常務理事會決議,宣布調整不動產貸款針對性審慎措施,修正「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」,修正原因與內容如下:

1. 台灣央行為何修正房貸規定?

▌由於新冠肺炎疫情致全球經濟衰退,使主要經濟體央行實施超寬鬆貨幣政策,一方面,產生資金外溢效應,海外熱錢湧入台灣,年初以來台幣大幅升值快6%;另一方面,迫使台灣央行也只能保持寬鬆貨幣政策立場,市場資金動能充沛下,若銀行過度集中不動產授信,將影響信用資源配置,不利生產事業實質投資。

▌最新銀行消費者購置住宅貸款建築貸款成長持續走高,10月銀行不動產貸款占總貸款比重為35.9%,接近歷史高點37.9%。

▌自然人多筆購屋貸款及公司法人購屋貸款續增,部分案件出現貸款成數偏高、貸款利率偏低,以及寬限期過長等現象。且購地貸款部分借款人利用銀行資金進行養地、囤房,餘屋貸款亦有授信條件過於寬鬆等現象。

全體銀行不動產貸款占總放款比重。圖/全體銀行不動產貸款占總放款比重。

台灣消費者購宅、建商貸款餘額。圖/台灣消費者購宅、建商貸款餘額。

2. 央行本次祭出四大房貸限制措施,後續做滾動式檢討:

▌新增全國公司法人購置住宅貸款限制:第一戶貸款最高貸款成數為六成;第二戶(含)以上貸款,最高貸款成數為五成,均無寬限期。

▌新增全國自然人第三戶(含)以上購置住宅貸款限制:最高貸款成數為六成,無寬限期。

▌新增借款人購買都市計畫劃定之住宅區及商業區土地貸款限制:應檢附具體興建計畫,最高貸款成數為六成五,並保留其中一成等待工興建後始得撥貸。

▌新增餘屋貸款限制:最高貸款成數為五成。

央行聲明稿強調本次針對性審慎措施,僅規範高風險貸款戶(建商與投資客),並不影響首購及換屋等絕大多數實質需求貸款案件。 

MM研究員:本次央行措施以第三戶以上住宅貸款為主,避免打到首購、換屋族。同時,嚴打用「公司法人」名義申請住宅貸款,防止投資客藉成立私人公司炒房,規避房地合一稅。首次限縮「餘屋貸款」的成數,希望限縮大量推案建商的資金。

註:1.購置住宅貸款係指購屋貸款及購置高價住宅貸款。 2.高價住宅認定標準:台北市7000萬元以上、新北市6000萬元以上、其他地區4000萬元以上。 3.餘屋貸款係指建築業者以新建餘屋住宅 ( 含基地 ) 為擔保所辦理之抵押貸款。圖/註:1.購置住宅貸款係指購屋貸款及購置高價住宅貸款。 2.高價住宅認定標準:台北市7000萬元以上、新北市6000萬元以上、其他地區4000萬元以上。 3.餘屋貸款係指建築業者以新建餘屋住宅 ( 含基地 ) 為擔保所辦理之抵押貸款。

二、以古鑑今,上次台灣政府如何壓抑房市景氣過熱?

回顧十年前的房市榮景,2008年全球金融風暴後,全球進入低利率、量化寬鬆時代,海外資金大量湧入台灣,產生銀行放款有過度集中現象、推升台灣特定地區房價飆漲。2010 Q2與2009 Q1比較,信義房價指數(中古屋)國泰房地產價格指數(新成屋)分別上漲25%、17.1%,令台灣政府開始實施一系列的打房政策,包含:

▌央行本次重啟的選擇性信用管制,2010年與本次主要差異在於:分四次實施、針對公司法人戶與自然人兩戶以上、沒有餘屋貸款限制。

▌央行2010年啟動升息循環,調升重貼現率1.25%上升至1.88%。

▌政府稅制開徵奢侈稅、囤房稅、房地產合一稅,實施實價登錄、揭露、不動產交易三大項詳細資訊。

2010年台灣政府實施的一系列打房政策,由央行限制房貸槓桿成數與調升最重要的基本面利率(借貸成本),疊加各部會合作逐步推行奢侈稅、囤屋稅、實價登錄與房地產合一稅,導致房貸利率確實走升,成功壓抑住消費者購置住宅貸款、建商建築貸款高成長,房屋移轉交易棟數量逐漸下降,但也僅讓房價成長由高成長轉為溫和成長。

直到2015年美國升息引發新興市場風暴,使台灣經濟出現連三季衰退,房市景氣才正式進入衰退、房價大幅下跌。

台灣政府2010~2016年打炒房史。圖/台灣政府2010~2016年打炒房史。

未來台灣房市景氣會轉為衰退嗎?檢視基本面,哪些要素是支撐房市走勢的關鍵?完整內容都收錄在財經M平方網站上!

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