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房地產投資學:舊房換新屋,當包租公有賺嗎?

文 / 一流人    
2020-03-12
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房地產投資學:舊房換新屋,當包租公有賺嗎?
僅為情境配圖。圖片來源:pexels
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正所謂「此一時彼一時」,不同的時空環境背景以及個人所能負擔的經濟條件都不一樣,即使是同樣的物件,在若干年後依舊會有不一樣的命運……而這就是評估一個物件好壞的關鍵所在,只要懂得把握這個關鍵,賺錢絕非難事!(本文摘自《小資族的不動產煉金術》一書,以下為摘文。)

身邊有個朋友小Q,他父母在20年前用市價800萬買下桃園一棟透天店面,並且長期在此處做生意,如今房價已經上漲到2,500萬,小Q問我:「想先把房子賣掉,再去買下附近的新房子,但看過附近可以買到的房子,感覺也都是差不多一樣的類型?這樣增值空間,換到的房子價格還是跟現在的市價一樣,這樣沒有賺到增值的效應阿!即便賣掉舊房子,也無法買到合心意的新屋啊!」

聽完他的問題,我說:「你的想法其實已落入一個迴圈當中,你仔細想想,當初20年前,你的父母用800萬買下這棟房子,他們其實可能並非用800萬現金買的,或許只用了300萬的自備款而已。假設你父母親到現今都尚未跟銀行結清這800萬貸款,那麼光這棟房子的增值現金已有1,700萬之多,你可以用更多方法換到更好的房子,或藉此創造更多的現金流!」而我給了他以下三種建議:

1.以舊換新,部份貸款 

把房子用2500萬賣掉,拿著房子增值的現金1,700萬當做頭期款,去買周邊附近的房子,那這筆現金可以買到市價5,000萬(貸款7成)以上的房子,用小Q父母在20年前的買房策略(只付頭款+繳利息),這樣這間房子,不就從當初的老透天,換到市價5,000萬的新房子了!

2.舊屋增貸,再買房來租人

請小Q父母去銀行辦理理財型房貸,把房子增值的1,700萬價值用房貸利率增貸出來,當做頭期款,買幾間未來看漲的房子來租人,讓租金來支付房貸,房子自己養活自己,等到房子愈來愈增值的時候,就可以有更多的現金可以運用了!

3.舊屋增貸後買新屋,舊屋租人

請小Q父母去銀行辦理理財型房貸,把房子增值的1,700萬價值用房貸利率增貸出來,當做頭期款買一間適合自己的房子,讓目前這間舊房子出租給別人,讓租金來支付舊房子的房貸,多出來的租金,也可以當作自己的生活費!

不知道大家看出來了沒有,透過這幾種方法評估出來的結果,差異其實就很大了,小Q所發問的問題,表面上看起來確實沒有透過房子獲得相關的增值財富,但是如果筆者提出的方法1、2、3面向來看,則會有不一樣的結果了。

自住投資雙管齊下,自備款一樣多,未來差很大

有一天,有一個朋友Jason問我:「最近想要在台中買房,我現在手邊有兩個案子在掙扎,一間開價500萬,三房兩廳,另一間則是10坪左右的小套房,售價300萬,你覺得我要背負比較高的貸款買下三房兩廳這個物件好呢,還是買負擔較輕的這個小套房來住呢?」我聽完後只問他:「你目前的想法,只想到自己自住的思維,你未來會想要透過這間房子不僅有自住的效益還有增值的效應嗎?」他說:「當然是買來自住,並且在未來有增值的效應。」我說:「那你在買房子前,就要為了未來出售時候做準備了!」

緊接著我拿出紙筆,列了一個表格給他,請他自己比較看看,哪一個比較有利!

三房兩廳與小套房比較表。時報出版提供圖/三房兩廳與小套房比較表。時報出版提供

從上面的表中,大家有沒有發現,購買這兩種房子的自備款是差不多的,兩者最大的差別是每個月負擔的貸款利息,一個是6,000元,另一個是3,500元。嚴格來說,對於一個收入穩定的上班族來說,利息的負擔其實都不算太大!但是這兩種物件類型,對於未來的流動性與增值效應來說,箇中差別可就很大了。

若我們有100萬自備款,目前有兩個房子可供選擇,一個是三房兩廳總價500萬的房子,一般三房兩廳可以貸到8折;另一個10坪的小套房,總價300萬,但持有10坪小套房的貸款人信用狀況好一點或財務較穩健才有辦法貸到7成。此外,目前有許多銀行不願意承貸13坪以下的小套房,所以若您想要買13坪以下的小套房,建議可以先多詢問幾家願意承貸的銀行,以免屆時新屋貸款辦不下來。

再者,三房兩廳的物件在市場上是最受歡迎的款式,流動性會比小套房好,也因為容易受到市場的喜愛,未來也比較容易賣到好價錢。所以如果是以投資自住兩相宜的角度來看,最好的選擇就是三房兩廳。

最後再加碼一個利多,其實在這個案子裡,最棒的部分還不是這裡,如果N年後有機會賣出,若當時的房價每坪上漲1萬元,那30坪的三房兩廳就有30萬的增值空間,相對於10坪的小套房,增值的幅度就只有約10萬元左右而已。再者,三房兩廳的物件若在N年後賣出,你可以拿回100萬頭期款+增值的30萬資本=共可拿回130萬的現金;反觀10坪小套房N年後賣出,你可以拿回頭期款90萬+增值的10萬利息,共可拿回100萬現金,哪個比較好,自己想想看囉!

打造自己的18%優存

以前公務人員有18%可以領,但時代的變遷,讓18%也隨著國家政策不復存在,我們既然不是公務人員,也從來沒享受過此福利,但你相信嗎?我們還是可以創造屬於自己的18%。

在了解18%之前,我們要先了解什麼是投資報酬率!

您在看房子時若跟仲介說明意圖是投資用的,那麼仲介往往會問:「您希望的租金投報率是多少?」或跟您說:「這個物件很好唷,有高達10%的租金投報率!」當然,您在這之前一定先做好功課,徹底了解所有的投報率,這樣才有辦法讓房仲覺得你是一個內行的A級買方,也才能讓仲介更想把好的便宜Apple物件報給你。

至於投資報酬率,一般簡稱「投報率」,什麼是房地產的投資報酬率?且容我一一為大家說分明。

投資報酬率=年報酬/投資總金額×100%

無論是自住或是投資客,都要懂得看「租金報酬率」檢視房價與租金之間的關係,對自住客而言,搞懂租金報酬率可以判斷目前租屋或買房何者划算,對投資客來說,則可用以評估現在是否值得買房來投資,先來簡單說明這兩種投報率的差異。

1.「總價」租金收益報酬率

假設您在桃園買了一間房子,房屋總價假設是300萬(自備款60萬),這間房子隔成套房收租,每個月有4萬元的租金收入,一年可收到48萬。所以這個物件的「總價租金收益報酬率」是:

48 萬/(300 萬+ 200 萬)*100% = 9.6%

總價租金收益報酬率
=年收總租金/《房屋全額》投資總金額×100%

「總價租金收益報酬率」可以說是每月租金收入為4萬元,每年的租金收益為48萬,假設你購買的房子價格為300萬,裝潢款+雜支總花費200萬,其租金投報率就為 9.6%。

附帶一提的是,上述這個例子是在滿租的情況下,房產可創造的最大租金收益,實務上則要精算出「淨報酬率」,也就是要扣除包括貸款利息、稅金、裝潢費、維修費、物業管理費等相關成本以外,同時還得概抓約1個月的空置期,才是比較精準的租金收益報酬率計算法。

至於更精細的算法則是:

(48萬─利息─地價稅─房屋稅─維修折舊費─管理費-空置期)/(300萬+200萬)×100%

2.「現金」租金收益報酬率

假設您在桃園買了一間房子,房屋總價假設是300萬(自備款60萬),每個月有4萬元的租金收入,一年可收到48萬。那現金投報率代表你總投資的「現金租金收益報酬率」,其算法為:

現金投報率=年報酬/(自備現金+額外支出現金額度)*100%
現金投報率=(48萬)/(60萬+200萬)*100%=18.4%

*投資人需謹慎評估財力及風險承擔能力

《小資族的不動產煉金術:錢進法拍屋,18%輕鬆賺》一書,法拍小哥著,時報出版。圖/《小資族的不動產煉金術:錢進法拍屋,18%輕鬆賺》一書,法拍小哥著,時報出版。 

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