上週預算專欄出爐，最多人私下問我的問題是：「新天地那邊一個月要20萬台幣的房租？高得嚇人，那不如用買的算了？」
關於在上海，到底要買房還是租房，始終是一個兩難的問題。
我有個高中同學15年前就來大陸發展，到現在都還在租屋。我問他：「你當初怎麼沒買房？」他一臉沮喪地說：「剛來的時候薪水很低，根本買不起，後來好不容易存了點錢，卻發現存錢速度趕不上房價漲幅，每年都覺得房價好貴，就這樣一年等過一年，現在房價都漲了十幾倍，哎……」
圖／上海新天地，（圖片來源：pxhere）
早期來大陸的台商，很多都抱著賺一筆就回台灣的心態，但這些人大都沒賺到錢，真正賺到錢的是那些買了房子、長期定居的人。幾乎百分之九十的台商都會告訴你：「我在這裡做生意，做幾次失敗幾次，以前好幾棟工廠都賣掉了，唯一賺到錢的，就是當年有買房子。」
聽起來好像非買房不可了？這時候我再告訴你一個祕密，微信很多神祕群組，專門討論房地產即將出台的政策：哪裡又要蓋機場、哪裡又要開地鐵……。群組大神更狂喊：「虹橋樞紐結合高鐵、機場、地鐵、會展中心，在國家政策規畫中，連結華東華南華北，未來不只是上海中心，更會成為宇宙中心！」聽了這些八卦，你應該會想：「再不買房，就是我傻了！不趕快進場去宇宙中心搶個席位，未來不就會被踢出太陽系？連地球人都當不成了？」
說正經的，大部分的經濟學家都認為中國經濟的成長，絕對是世界經濟重要的火車頭。房地產長期來說，也絕對會跟著經濟成長……。但對我們這些平民百姓來說，手上沒有幾個億，只有辛苦存的一筆頭期款，長期經濟跟我們是遙遠的陌生人。我們唯一關心的只有眼前的現在：「今天我若要把手上唯一的雞蛋砸進一間房，到底會變成餿掉的蛋黃？還是變成未來的黃金？」
專攻總體經濟學的同濟大學劉教授說：「當年日本和美國房產泡沫，房價大約是人均年GDP所得的170％，而現在大陸房價是人均年GDP所得的500％。」意思是，日本、美國房價，當地人不吃不喝17年可買房；而大陸則是50年。大陸房產不只是泡沫，更是一顆歷史上最大的泡沫。
但大陸房產泡沫到底會不會破？還是會愈吹愈大？我們來看看幾個人的選擇，或許可以一窺究竟。
香港知名富豪李嘉誠，身為房地產大鱷，他在過去幾年已逐步把大陸手上房產變現，人也跑去國外享受生活了。鏡頭轉到虹橋青埔售樓處，西裝筆挺的銷售代表拿著捶子，敲碎了第一百顆金蛋，賀成交。他說：「房地產占中國經濟最大比例，習大大絕對不會讓經濟大跌，所以大家不要害怕房價短期的下跌！長期來說，虹橋是宇宙中心，青埔是離宇宙中心最近的住宅區！」
圖／香港知名富豪李嘉誠在過去幾年逐步把大陸手上房產變現。（圖片提供：達志影像）
你鐵定覺得銷售代表說話不靠譜，那再次把鏡頭轉到不會說假話的數據：「2018下半年，上海部分地區新房跟二手房出現倒掛現象！」
大家想必不懂什麼是「倒掛」？一般來說，新房價格會高於二手房，然而在大陸因為政府管制，有「限價令」，規定房產商房價只准依照國家規定的價格出售，而2018為了壓抑房價，所以出現了奇怪的現象，新房的房價竟然比二手房還低！這就是「倒掛」。你看到這裡一定會想：「這麼好康的事～那還不趕快進場？」然而市場交易狀況並未因此出現熱賣，反而2018下半年房產均價，是近幾年來首次出現下降。
過去幾年中國房市激烈的上漲，最誇張的就是「限購令」。你想買房子？有錢還不夠，你要有戶口，要是精英人才……各種限制條件符合，才准買房。而且買房子，名額有限，因此經常看到售樓處大排長龍，不懂的人以為在買菜？錯了～是在買房！他們要搖號抽牌，買房就像抽樂透一樣，抽中才准買。這種誇張的現象，也就是經濟學中經常說的供需不均衡。理論上來說，既然買房要排隊，需求是大於供給的，所以很多專家學者認為隨著房價下滑，政府可能會放鬆政策，逐步開放限購和限價，根據中國房產歷史經驗，只要政策一出現寬鬆，房價就可能大漲！
看了這一長串分析，有的說房價會漲，有的說會跌，想必大家都頭昏了，只想問：「所以結論到底是該買房還是租房？」那我就以自己為例，來幫大家算一筆帳！以我現在租的房子來說，市場房價約台幣4000萬，租金一年約50萬台幣，房租報酬率是1.25％。要知道如果你把錢存在大陸銀行裡，選擇風險最低的理財方式，也可以有3～4%的回報率。所以如果2019房價因為劇烈多空交戰，呈現不漲不跌的狀態，你一年就虧了至少70、80萬台幣！
更何況以上試算是以4000萬的投入為基準。你若是小資階級，想必只有頭期款，剩下通通是貸款，要知道大陸的貸款利率可比1.25%的房租報酬率高三、四倍！你每個月光是還貸款就會先賠個幾萬元！這筆帳算完，你若現在要入手上海房市，的確有點不划算！
看著大陸房價漲漲漲，本地人又是什麼感覺呢？我們經常與兒子同學的阿公阿嬤聊天，這些上海人都說：在香港回歸之前，房子都是分發的，那時候日子可好了，無憂無慮，左鄰右舍感情好，自從1998年起房子開始買賣，才短短20年，這房價漲了幾十倍，搞得整個小區人人開口閉口都是房價，租金、錢錢錢……，人心不古了……唉。」
我自己對待房屋的投資之道是「保持快樂的心態」：如果你買了房子，住在裡面闔家歡樂，這就是對的投資。但如果你買了一間房子，為了還貸款和無法預測的漲跌，讓自己壓力很大，跟妻子吵架，亂吼小孩，摔破花瓶，這絕對就是大錯特錯！每個人都有發財夢，但在做夢之前，先看看自己手上的籌碼，量力而為！千萬不要為了投資而買房，弄到自己財務槓桿過大，最後家破人亡。
我相信此時會有很多人反對：「有土斯有財，我一定要有房子才有安全感！」那你更該反問自己：「為什麼我要靠外在的房子來獲得安全感？為什麼我不能發自內心地感到滿足？」當你真正看透了人生，你會知道房子、車子、存款……，都只是紙面上的價格，真正有價值的是你的思考與態度～如何以正面的思考，開心的態度，面對每一天的挑戰，為人類和整個世界創造價值，那你擁有的將不只是一棟房子，而是充滿意義的人生！
（若有任何關於上海的問題，也歡迎直接聯繫盧泓luhong0331@163.com）
（本文內容僅反映作者觀點、經驗，不代表本社立場。）
