王世安與吳曉卿（化名）夫妻倆原本住在永安市場捷運站附近，走路約5 分鐘路程。最近，他們計畫生小孩，但一想到小孩將來的托育及學區問題，他們開始有換屋想法，決定要搬回娘家附近。
他們看中景美靠世新大學旁河堤的房子，離娘家只有一個巷子距離。這棟房子屋齡3 年，權狀36 坪，屋況良好，無需再另外花錢裝潢。由於這間房子已經空屋一陣子，世安原本以為價格很好談，沒想到透過仲介詢問，才發現屋主態度堅決，「沒有1, 500 萬元絕對不談。」
1,500 萬元，相當於每坪42 萬元，價格雖高，但這對夫妻更擔心現在不買，以後房價愈推愈高更買不下手。因此他們仍舊決定執行換屋計畫，同時進行「賣中和的舊房」以及「買景美新房」的行動。
然而這是一項大膽計畫。世安擔心要是有一邊「卡住了」，例如舊房已經賣掉，新房卻沒有買到，他也會擔心家具沒地方擺、甚至沒有地方住；或者新房已經到手，舊房卻沒有賣掉，他要同時負擔兩筆房貸，不知道自己扛不扛得了？
世安是日本公司的業務員，專門賣高級醫療器材，每月固定底薪6 萬元，每月再視績效核發月獎金1 到4 萬不等。曉卿則是國立大學的行政人員，雖不是公務人員，但享有同等的福利及放假制度，月薪固定領3 萬。
兩人講好日常生活所有開支都由世安支付，所以世安賺的錢都當月花光光，包括房貸、這個月領得多就花得多，領不多就省吃儉用。曉卿的薪水則統統存起來，只是個性保守的她，把錢都存在銀行定存，沒有做任何投資。
到底他們該如何規畫才能讓換屋行動順利完成呢？
換屋考量1：
Q1：現在是換屋的好時機嗎？景美屋齡3 年房子，1,500萬是否合理？
A：景美世新大學的中古屋價格每坪約35 萬到40 萬元之間，世安跟曉卿看中的房子屋齡只有3 年，因此價格大約40 萬元左右，此屋主開價每坪42 萬，價格較一般市場行情高，而且沒有降價空間，主要就是在於未來在景美與新店之間，將會有一條環狀捷運，第一階段預計在民國104 年完工，到時候就可以跟新莊線、板橋線、土城線、中和線及新店線銜接轉乘，有了這個「捷運藍圖」，使得景美跟木柵地區的房價一直降不下來，而且與都會中心的房價相比，景美算是漲幅落後的地區，屋主若開價42 萬元雖偏高，卻在可以接受的範圍。
台灣房屋不動產研究室執行長邱太煊認為，房價雖高了一些，但可以接受的原因在於，世安跟曉卿考慮生孩子，考量未來孩子出生後，會有保母、學區等需求，從中和永安市場換到景美新房，基本上曉卿媽媽願意幫忙帶孫子，省了不少保母費，而學區也從北縣換成北市，都是加分效果。
上海商銀個金部經理馬婉瑜則強調，世安跟曉卿買房是為了自住而不是投資，只要地段還不差，反正短期沒打算賣，用時間來對抗通膨，總有房價漲回來的時候。
而且買房就像挑對象，憑的是第一印象，第一印象好，地點跟屋況又符合自身要求，再加上景美地區房價短期內沒有降價的理由，所以現在進場買，雖不一定賺但肯定不會吃虧。
「世安是月光族、曉卿則是超級保守的人，若是沒有較好的理財計畫，與其把錢亂花掉，還不如定下心來買個好房子。所以，房價合理與否除了參考周遭房屋成交行情外，也要考量購買房屋是否符合自己的需求。」馬婉瑜。
Q2：央行對買第2 間房子政策性打壓，換屋族有哪些影響？
A：舊屋登記的名字是世安，因此要是世安想要用自己的名字再添第2 棟房，且必須跟銀行貸款的話，恐怕在資金
面上會吃緊許多。
因為依據央行的規定，針對名下已經有房產，而且新舊屋都位於台北市或台北縣10 個特定地區內且舊屋已有貸款時，第2 戶購屋貸款最高僅能貸款7 成且無寬限期，實際可貸成數依各銀行自訂規則而不同，可能低於7 成，利率則高於一般購屋貸款至少0.25％∼ 0.5％。
「以世安的情況來看，第2 間的房貸利率可能會被提高到2.5%，一般人只要2%。」馬婉瑜說。
換句話說，新屋總價1,500 萬元，若是用世安的名義買房且貸款，自備款可能要準備至少450 萬元，換成曉卿的名字，則自備款只要準備200 萬元，光是自備款就相差了250 萬元。況且，曉卿在國立大學擔任行政人員，有些銀行特別針對國立大學的教職員工推出優惠貸款，前6 個月利率最低可到1.68%，與平均利率2% 相比，
還是划算許多。因此建議換屋者，若一定要以同一個人的名字來買房跟貸款，就要先賣再買；若是無法先賣再買，最好房產及銀行貸款登記在不同人身上，如此才能爭取到較好的貸款條件。
換屋 3考量
Q3：以世安的財務狀況，換屋該注意哪些資金問題？財務如何調度？
A：CFP 認證理財顧問姜漢中強調，換屋最重要的就是看自己有沒有還款能力，一定要把最壞的情況想清楚，看自己的財力能不能負擔得了。以世安跟曉卿的情況來看，最差的狀況就是新屋已經買了，舊屋卻還沒有賣掉，同時兩邊都要繳房貸，壓力將是平常的好幾倍大。
考量1 ：能承受雙邊貸款嗎？
世安目前舊房貸還有300 萬元，而舊屋沒有賣掉卻要買新房的情況下，等於要先準備新房的自備款，也就是1,500 萬元的3 成左右，大約450 萬元，這部分必須用舊房向銀行增貸才有辦法；另外再加上新房要向銀行貸款1,050 萬元，總計世安得付的房貸就有1,750 萬元。
在舊屋尚未出售時，總貸款金額1,750 萬，每月本息攤還約9.7 萬，占月收入12 萬的81％，專家認為貸款金額應該要占收入的1/3 以下，世安為了換屋，貸款比重卻高達8 成以上，扣掉生活基本開銷，財務槓桿的風險很高。
「因為舊屋的地段還不錯，相信應該很快就會賣掉，因此即使先買後賣，在夫妻倆都能夠控制生活花費的情況下，應該可暫時度過負債高峰期。」馬婉瑜說，就算當月的收入都拿去繳貸款，至少曉卿在銀行還有存款，將近百萬元的金額，應該可以作為生活緊急預備金。
以此推估，最差的情況就是世安每月得付高達9 萬多元的房貸，以世安跟曉卿的收入狀況來說，要是世安當月沒有領到績效獎金，等於當月家庭收入總共也只有9萬元，換句話說，這個月的薪水已經透支了，多餘的日常生活開銷就得動用過去的存款。以目前他們約有百萬元存款，大約可以讓他們有6 ∼ 9 個月的時間賣屋。
考量2 ： 自備款要準備多少？
此外，馬婉瑜提醒，目前雖然很多銀行房貸成數約為8 成，但購屋前最好準備自備款約3 成，主要因銀行辦理房貸的成數通常是以銀行的「估價淨值」為準，不一定剛好等於「購屋買賣的價格」。
以買價1,500 萬為例，銀行估價淨值等於1,500 萬時，就代表可以向銀行貸到8 成的貸款、約1,200 萬；若估價淨值是1,300 萬時，貸8 成就只能貸到1,040 萬，則自備款必須要提高到460 萬。
考量3 ：代書、裝潢相關費用準備了嗎？
姜漢中也提醒，買賣房屋不只是看賺了多少，這當中還會產生一些費用，譬如賣房的時候會衍生出代書費用、契稅、財產交易所得稅等等。買房的同時也要稍微添些家具家電或者稍微裝潢，因此考量房貸之餘，也要把這些雜支費用都計算為成本之一。
以財產交易所得稅來說，可以請世安拿出第一次買房時跟這一次賣房的契約，應該都會寫明每坪售價，這個就足以證明財政交易所得，必須要報稅；但若是找不到那份契約，政府就會認定賣屋時一定是賺錢，採用公告現值，在房屋稅上（房屋現值乘以1.2%）作為房屋稅的基礎。
舉例來說，房子被國家評定為100 萬元的現值，每個月就要繳交1.2 萬元的房屋稅，房子值多少錢，政府會估好；在找不到舊契約的情況下，每一年政府都會公告各縣市地區的稅率百分比，假設台北市是13%，以現值100 萬元來看，就當作是賺了13%，也就是13 萬元。
Q4：如果真的幸運地先賣掉舊房，扣掉原有的300 萬元貸款之後，還會有938 萬元的現金，請問這筆錢要統統都拿去當新屋的自備款嗎？
A：新房總價約1,500 萬元的房子，以自備款要3 成來看，大約需要準備450 萬元，代表這938 萬元扣掉自備款450 萬元之後，還剩下大約488 萬元，保守的曉卿想要統統都拿去當新屋的自備款，「覺得有貸款就有負擔。」但邱太煊強調：「千萬不要這樣做，自備款愈低愈好，要把錢做最有效的運用。」
在此建議，現在房貸的利率跟其他貸款利率相比，還是較低，所以盡量壓低自備款，能貸多少就貸多少，然後把賣掉舊屋的錢拿去做投資等多元運用，而不是把所有的錢都拿去還新屋的貸款。
因為買了新房之後，就算每個月繳貸款2.5 萬元，無論是拿這488 萬元去逐月攤提，或者是這488 萬元不動，世安額外再拿薪水出來繳，都不構成生活太大的負擔。舉例來說，1,500 萬元的房子，自備款為450 萬元，另外向銀行貸款1,050 萬元，每個月本息提攤大約要4.5 萬元，就算繳一年也只要54萬元，逐月攤提可以繳9 年多。更何況是把這筆錢拿去買儲蓄險或債券等保本保息等產品，但切記不要孤注一擲押在高風險的標的上，以免賣房賺的錢全付諸流水，也會造成買新房的資金困擾。
