決勝千里之外—房地產
真知灼見不易得，很多膾炙人口的「道理」，還是得在實戰經驗中仔細摸索其中的「眉角」。比如大家都知道買房地產最重要的是「location、location、location」，可是難道「市中心」、有「交通題材」就等於是好的地產？
房地產大概是台灣人除了股票之外最熟悉的投資標的了，就算自己不買，家人、朋友或多或少都有購買經驗，並且也是報章雜誌財經版不敗的議題。可是人人都能說得一嘴投資經，卻不是人人都能從房市裡賺到錢。
幾年之前我買了捷運永春站的共構宅，當時第一期的價格大約是一坪28至32萬，這已經算是大家都可以進場的價格了，可是當初一說要買，朋友總是拚命潑我冷水。
「妳說『永春』是在哪裡？」
「在忠孝東路五段附近。」
「是『南港輪胎』那邊？」
「並不是……」
「誰知道『永春』在哪裡？肯定因為是『那種地方』才會這麼便宜啊！」
以前，過了忠孝東路五段後是什麼光景，都不為人知。提到「永春」，大家總覺得很「偏僻」。在一片看衰聲中，我還是買了。後來這個建案陸續推出二期、三期，到了三期，一坪的價格已經將近八十萬。我就是以每坪八十萬左右的價格脫手，據說還有鄰居賣到每坪一百二十萬上下，幾乎是一坪賺一百萬了！真想問問當初笑我的朋友們：「還覺得永春偏僻嗎？」
同樣是不被看好，後來在我決定買下大直每坪約三十七萬的地產時，當時台灣房市火紅的地區是桃園的中正特區、青埔周邊，還有三峽大學城，身邊很多對房產深感興趣的朋友們，他們的說詞都曾令我非常動搖。
「一千萬上下，買大直只能買小家庭格局，在桃園可以住豪宅！」
「一千萬上下，為什麼要買離市區很遠的大直？來桃園可以買市區的房子」
老實說這些說詞真的太誘人了，當時的確有一些購物專家買了桃園的豪宅。據我所知，也有藝人組團到台中買七期豪宅，因為人夠多，一起向建商談團購，成交價大概是七折。
這些風聲聽起來都是機會，不過我很在乎一件事：不買我不熟悉的區域。
特別是剛開始買房產的入門者，請一定要買自己夠熟悉的區域。這是一種風向球，如果連自己熟悉的區域都買錯，我們憑什麼覺得去買一個不熟悉的區域可以買對？可以比當地人的眼光更精準？
就算在當地沒有足夠的生活經驗，也一定要將當地人的看法列為參考基準。像台中七期如此有名，當地人說起來卻不置可否。
「哎呀，開那什麼價格．都騙你們這些外地人。」
「台中七期都是外地人買的，新光三越只要周年慶，你們的車都開不出來。」
本地人的觀察總是非常有趣、實在，回想一下，我們對自己熟悉的區域，的確會比「外地人」的觀察更到位。
我是在台北長大的，看著台北從沒捷運到有捷運，看著一個地方如何因捷運而不斷產生人潮、需求和價值。台北就是一個不斷吸納周邊人潮向中心湧入的地方，人潮和需求也不斷向四周擴散，最後整個台北都是市中心。
永春捷運站共構宅、大直附近的地產就是在這種思考下拍板決定，那已經是幾年前的事了，如今台北發展的情況看來就是朝這個大方向走。忠孝東路早就不只四段繁榮了，榮景一路擴散到南港，以前南港每坪只有十七萬，現在都有四鐵共構了，價格不可同日而語。
現在再來看看桃園、三峽這些曾經的房市熱門標的，當然也變得比過去繁榮，可是地產的漲幅和我當初買的大直、永春，相差何止千里。到底什麼是「市區」、「偏僻」？哪些交通題材可以當真？這些判斷絕對不能人云亦云。
我不只買台灣房地產，更將投資觸角伸到國外。
近年我買了吉隆坡雙子星大廈周邊的高樓建案，這個建案在二十五樓以下是由W飯店承租，步行至捷運共構大樓只要五分鐘；走到此區最知名的購物廣場也僅十五分鐘。對我這個經常造訪此區開會的外國商務客來說，這個建案的交通條件好得不能再好了，但當地人可不這麼想。
「vivian，你買那個地方也太貴了吧！」
「離捷運就應該賣那麼貴嗎？我們大馬人都開車，不坐捷運的。」
「你應該買美國學校對面的豪宅區，那邊沒有捷運，但就像天母，很多有錢的華人都住那裡。」
和我合作很久的經銷商，是個土生土長的大馬華人，他想阻止我買高樓建案，還親自開車帶我去所謂的「吉隆坡天母」繞繞。對當地的華人來說，雙子星周邊建案的高價都是「炒作」而來，真正有價值的地段應該是離鬧區稍遠，富人雲集的豪宅區。他這麼說也沒錯，對出門由車代步的當地人來說，捷運不是誘因，但我畢竟是「外國人」、「商務客」，在他國商業區買地產，我看的是國際情勢。
雙子星大樓周邊就像是台北的信義區，是蛋黃區中的蛋黃，每一回到吉隆坡出差，我都住在這一區，看著周邊已無空地，就明白這裡的地價未來只會一路往上。吉隆坡這個城市本來就位置奇佳，可算是東協門戶，到泰國只要四小時，離新加坡更近，而星馬兩國的物價和薪水比例卻落差很大，「在新加坡賺錢，卻到大馬來花錢」的人想必不少。
隨著「星馬高鐵」開建在即，日後在「星馬生活圈」往返的人會越來越多，在吉隆坡擁有一個既有門面，又有絕佳交通便利性的據點，想必是許多人的切身需求。如果我能想到，那麼其他商務客，甚至是外商公司的高層一定也能想到。當初我受邀參加開發商辦的說明會，一拿到資料，簡報都還沒開始，前後不過十分鐘就決定要買了，速度快到連開發商都訝異。
不只是當地朋友，台灣的朋友一聽到也覺得我太衝動，不過時至今日，房子還沒交屋，就市值來說，我已經賺了三百萬台幣了，並且高樓層悉數銷售一空，入手才不到三年！現在想買還買不到。由此看來我的判斷還是有幾分道理的，雖然售價貴，但投資效益更可觀！
買東京的房子卻又是另一番光景了，我買在東京的品川周邊。品川依然有絕佳的交通價值，距離羽田機場約為四十分鐘，興建中的磁浮列車一旦蓋好，品川到大阪只要四十七分鐘，不過這裡並非國際商務客趨之若鶩的地段。我買品川豪宅區的新房子，也不是為了「報酬率」。
自從有能力獨自旅遊後，東京幾乎是我年年必去遊逛的城市，這裡的步調和生活機能都是我習慣、喜歡的，所以買在品川，如果能賺到租金固然是錦上添花，但我著眼的主要功能只是自住，說是為了養老而先買下並不為過。報酬率也許不出色，但絕對能保值。
所以雖然大家做任何投資都總想著要「一舉數得」，但實情是世上沒有一百分的房子，最有投資效益的房子往往不適合長久自住，住得舒適的房子很可能報酬率並不亮眼，買主還是得釐清自己需要什麼樣的效益。直覺雖比廣告術語更可靠，不過我們得先搞懂自己想要什麼。
本文節錄自：《因為任性，所以認真：一片面膜，打造一個億萬致富傳奇》一書，妍容VIVIAN著，時報文化出版。
