公主創業致富:買房不能人云亦云

文 / 一流人      2017-11-05
公主創業致富:買房不能人云亦云


決勝千里之外—房地產

真知灼見不易得,很多膾炙人口的「道理」,還是得在實戰經驗中仔細摸索其中的「眉角」。比如大家都知道買房地產最重要的是「location、location、location」,可是難道「市中心」、有「交通題材」就等於是好的地產?

房地產大概是台灣人除了股票之外最熟悉的投資標的了,就算自己不買,家人、朋友或多或少都有購買經驗,並且也是報章雜誌財經版不敗的議題。可是人人都能說得一嘴投資經,卻不是人人都能從房市裡賺到錢。

幾年之前我買了捷運永春站的共構宅,當時第一期的價格大約是一坪28至32萬,這已經算是大家都可以進場的價格了,可是當初一說要買,朋友總是拚命潑我冷水。

「妳說『永春』是在哪裡?」

「在忠孝東路五段附近。」

「是『南港輪胎』那邊?」

「並不是……」

「誰知道『永春』在哪裡?肯定因為是『那種地方』才會這麼便宜啊!」

以前,過了忠孝東路五段後是什麼光景,都不為人知。提到「永春」,大家總覺得很「偏僻」。在一片看衰聲中,我還是買了。後來這個建案陸續推出二期、三期,到了三期,一坪的價格已經將近八十萬。我就是以每坪八十萬左右的價格脫手,據說還有鄰居賣到每坪一百二十萬上下,幾乎是一坪賺一百萬了!真想問問當初笑我的朋友們:「還覺得永春偏僻嗎?」

同樣是不被看好,後來在我決定買下大直每坪約三十七萬的地產時,當時台灣房市火紅的地區是桃園的中正特區、青埔周邊,還有三峽大學城,身邊很多對房產深感興趣的朋友們,他們的說詞都曾令我非常動搖。

「一千萬上下,買大直只能買小家庭格局,在桃園可以住豪宅!」

「一千萬上下,為什麼要買離市區很遠的大直?來桃園可以買市區的房子」

老實說這些說詞真的太誘人了,當時的確有一些購物專家買了桃園的豪宅。據我所知,也有藝人組團到台中買七期豪宅,因為人夠多,一起向建商談團購,成交價大概是七折。

這些風聲聽起來都是機會,不過我很在乎一件事:不買我不熟悉的區域。

特別是剛開始買房產的入門者,請一定要買自己夠熟悉的區域。這是一種風向球,如果連自己熟悉的區域都買錯,我們憑什麼覺得去買一個不熟悉的區域可以買對?可以比當地人的眼光更精準?

就算在當地沒有足夠的生活經驗,也一定要將當地人的看法列為參考基準。像台中七期如此有名,當地人說起來卻不置可否。

「哎呀,開那什麼價格.都騙你們這些外地人。」

「台中七期都是外地人買的,新光三越只要周年慶,你們的車都開不出來。」

本地人的觀察總是非常有趣、實在,回想一下,我們對自己熟悉的區域,的確會比「外地人」的觀察更到位。

我是在台北長大的,看著台北從沒捷運到有捷運,看著一個地方如何因捷運而不斷產生人潮、需求和價值。台北就是一個不斷吸納周邊人潮向中心湧入的地方,人潮和需求也不斷向四周擴散,最後整個台北都是市中心。

永春捷運站共構宅、大直附近的地產就是在這種思考下拍板決定,那已經是幾年前的事了,如今台北發展的情況看來就是朝這個大方向走。忠孝東路早就不只四段繁榮了,榮景一路擴散到南港,以前南港每坪只有十七萬,現在都有四鐵共構了,價格不可同日而語。

現在再來看看桃園、三峽這些曾經的房市熱門標的,當然也變得比過去繁榮,可是地產的漲幅和我當初買的大直、永春,相差何止千里。到底什麼是「市區」、「偏僻」?哪些交通題材可以當真?這些判斷絕對不能人云亦云。

我不只買台灣房地產,更將投資觸角伸到國外。

近年我買了吉隆坡雙子星大廈周邊的高樓建案,這個建案在二十五樓以下是由W飯店承租,步行至捷運共構大樓只要五分鐘;走到此區最知名的購物廣場也僅十五分鐘。對我這個經常造訪此區開會的外國商務客來說,這個建案的交通條件好得不能再好了,但當地人可不這麼想。

「vivian,你買那個地方也太貴了吧!」

「離捷運就應該賣那麼貴嗎?我們大馬人都開車,不坐捷運的。」

「你應該買美國學校對面的豪宅區,那邊沒有捷運,但就像天母,很多有錢的華人都住那裡。」

和我合作很久的經銷商,是個土生土長的大馬華人,他想阻止我買高樓建案,還親自開車帶我去所謂的「吉隆坡天母」繞繞。對當地的華人來說,雙子星周邊建案的高價都是「炒作」而來,真正有價值的地段應該是離鬧區稍遠,富人雲集的豪宅區。他這麼說也沒錯,對出門由車代步的當地人來說,捷運不是誘因,但我畢竟是「外國人」、「商務客」,在他國商業區買地產,我看的是國際情勢。

雙子星大樓周邊就像是台北的信義區,是蛋黃區中的蛋黃,每一回到吉隆坡出差,我都住在這一區,看著周邊已無空地,就明白這裡的地價未來只會一路往上。吉隆坡這個城市本來就位置奇佳,可算是東協門戶,到泰國只要四小時,離新加坡更近,而星馬兩國的物價和薪水比例卻落差很大,「在新加坡賺錢,卻到大馬來花錢」的人想必不少。

隨著「星馬高鐵」開建在即,日後在「星馬生活圈」往返的人會越來越多,在吉隆坡擁有一個既有門面,又有絕佳交通便利性的據點,想必是許多人的切身需求。如果我能想到,那麼其他商務客,甚至是外商公司的高層一定也能想到。當初我受邀參加開發商辦的說明會,一拿到資料,簡報都還沒開始,前後不過十分鐘就決定要買了,速度快到連開發商都訝異。

不只是當地朋友,台灣的朋友一聽到也覺得我太衝動,不過時至今日,房子還沒交屋,就市值來說,我已經賺了三百萬台幣了,並且高樓層悉數銷售一空,入手才不到三年!現在想買還買不到。由此看來我的判斷還是有幾分道理的,雖然售價貴,但投資效益更可觀!

買東京的房子卻又是另一番光景了,我買在東京的品川周邊。品川依然有絕佳的交通價值,距離羽田機場約為四十分鐘,興建中的磁浮列車一旦蓋好,品川到大阪只要四十七分鐘,不過這裡並非國際商務客趨之若鶩的地段。我買品川豪宅區的新房子,也不是為了「報酬率」。

自從有能力獨自旅遊後,東京幾乎是我年年必去遊逛的城市,這裡的步調和生活機能都是我習慣、喜歡的,所以買在品川,如果能賺到租金固然是錦上添花,但我著眼的主要功能只是自住,說是為了養老而先買下並不為過。報酬率也許不出色,但絕對能保值。

所以雖然大家做任何投資都總想著要「一舉數得」,但實情是世上沒有一百分的房子,最有投資效益的房子往往不適合長久自住,住得舒適的房子很可能報酬率並不亮眼,買主還是得釐清自己需要什麼樣的效益。直覺雖比廣告術語更可靠,不過我們得先搞懂自己想要什麼。

本文節錄自:《因為任性,所以認真:一片面膜,打造一個億萬致富傳奇》一書,妍容VIVIAN著,時報文化出版。

圖片來源:unsplash Ashton Mullins

關鍵字: 閱讀傳產人物專訪


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